Инвестиции: когда аренда квартиры доходнее банка

В Москве нет бедных людей. Во всяком случае, если оценивать материальное положение человека по общепринятым во всем мире методикам. Абсолютно все жители столицы, имеющие в собственности недвижимость, — «рублевые», а иной раз и «долларовые», миллионеры. Как извлечь из этого виртуального капитала пользу? Ответ, который первым приходит в голову — сдать.

Желающих снимать жилплощадь ничуть не меньше, чем потенциальных арендодателей. Более того, как рассказали корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, например, в сегменте квартир «эконом-класса», спрос намного превышает предложение.

В ходе социологического исследования «Доступное жилье – что хочет население», проведенного консалтинговой группой «Управление PR» при поддержке группы «Эксперт», Русского института и Общественной палаты РФ, было опрошено около 600 жителей Москвы, граждане в возрасте 25-45 лет, разного семейного положения, с уровнем доходов от $500 – 1000 в месяц до $3500 в месяц на каждого члена семьи.

Как утверждают некоторые участники фокус-групп, сегодня они еще не могут приобрести жилье и готовы арендовать квартиру для себя или для пожилых родителей. При этом обычно ищут наиболее дешевые варианты, отмечая завышенные цены аренды квартир эконом-класса.

Вторая категория респондентов могла бы приобрести квартиру в собственность с помощью ипотечного кредита, но пока не хочет это делать. Кто-то не определился с личной жизнью и предпочитает пока арендовать и копить на большую квартиру для будущей семьи; кто-то вообще готов арендовать жилье всю жизнь, считая, что деньги надо вкладывать в развитие собственного бизнеса. Разумеется, такие клиенты более требовательны. Обеспеченный человек жить «в сарае» не захочет.

Прежде чем подготовить жилье к сдаче в аренду, нужно учесть предпочтения потенциальных жильцов. Большинство из них - и это очень важно – предпочитают арендовать жилье на длительный срок. Они ищут возможность заключить контракт, минимум, на один год – и иметь возможность его продлить.

Условно квартирантов, готовых снимать квартиру, можно разделить на три группы:

1. «Скупые прагматики». Предпочитают арендовать 1-2-комнатные квартиры рядом со станцией метро. Их требования: телефон, Интернет, минимум мебели и бытовой техники. Желательна развитая инфраструктура и «приличное» социальное окружение в доме.

2. «Автомобилисты». Основной критерий – удобство использования автомобиля. Так что наличие в районе удобных транспортных развязок, а в доме – охраняемой стоянки или подземного гаража обязательно. Сама квартира может быть небольшой, с минимум мебели и бытовой техники, желательны телефон и Интернет.

3. «Требовательные семьянины». Хотят получить максимум комфорта, обращают повышенное внимание на безопасность и престиж жилья и готовы за это платить. Ориентированы на жилье бизнес-класса.

Предположим, вам досталась в наследство хорошая квартира в старом жилом фонде, например в «сталинке», которую вы не планируете продавать, но и не можете привести в «товарный» вид. Жилье явно нуждается в ремонте, обставлено мебелью времен Куликовской битвы…

Выход есть. При длительной аренде возможно договориться с жильцом, что ремонт он сделает за собственный счет, вот только оплата в первые несколько лет окажется гораздо меньше среднерыночной цены. Особенно часто такая судьба ждет «профессорские» хоромы в престижных сталинских домах. Подобную «убитую» квартиру в районе Патриарших прудов или на Таганке с руками оторвут за 40-50 руб. в месяц и обустроят по собственному вкусу. Вполне возможно, что арендатором выступит какая-нибудь фирма, которая снимет квартиру для ценного сотрудника.

Квартиру эконом-класса можно обставить морально устаревшей, но крепкой мебелью 1950 – 60-х г.г., снабдить микроволновкой и стиральной машиной – и сдать на любой срок. Идеальными жильцами для нее окажутся иногородние россияне, приезжающие в Москву на заработки «вахтовым» методом. Обычно таких клиентов находят через знакомых или родню из провинции. Бояться полулегального статуса жильцов не стоит – люди, которые приехали в столицу с целью накопить денег, работают по 12 – 14 часов в день без выходных, менее всего склонны устраивать шумные вечеринки и конфликтовать с соседями.

Если вы хотите отнестись к аренде более серьезно, то вам предстоит запомнить несколько правил, о которых корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, представлявшемуся начинающим арендодателем, рассказали риэлторы.

Правило первое. Из дома следует убрать «все личное» - библиотеку, ковры, посуду, безделушки, т. е. все, что создает неповторимую атмосферу именно вашего дома. У человека, который пришел выбирать свое будущее жилье, не должно сложиться впечатление, что он побывал в гостях.

Правило второе. Свежий косметический ремонт в квартире поднимает цену на 10 – 15%, наличие мебели – тоже на 10%, столько же можно «накинуть» за бытовую технику – обязательны телевизор и телефон, желательны стиральная и посудомоечная машина, микроволновая печь.

Дизайн в квартире должен быть нейтральным: желательно установить новую светлую сантехнику, на кухне и в прихожей на полу – керамическая плитка, полы в комнате – светлый циклеванный паркет или ковролин. Стены выбелены или оклеены светлыми обоями, на окнах – белый тюль или жалюзи. Мебель стоит выбирать недорогую, функциональную, раскладную и с моющимися поверхностями (шкаф-купе, письменный стол и книжный стол, туалетный столик, мягкий уголок или кресло-кровать). Все остальное клиент будет оборудовать по своему вкусу.

Правило третье. Заранее уточните все данные о квартире и микрорайоне, которые могут интересовать «прагматика» или «автомобилиста». Возможно, вы сможете сдать квартиру быстрее и дороже благодаря музыкальной школе в соседнем дворе или автомастерской «Вольво» за углом.

Как могут договориться арендатор и арендодатель, иллюстрируют примеры из жизни. Например, цену на стандартную «брежневскую» трехкомнатную квартиру совсем рядом с метро «Юго-Западная» (кухня 7 кв. м., 2 комнаты 18 кв. м, 12 и 14 кв. м., санузел раздельный), расположенную на восьмом этаже шестнадцатиэтажного дома, удалось сдать значительно дороже обычного, так как жильцы используют «ракушку» во дворе и одну из комнат под склад Клиент - владелец небольшого павильона одежды и обуви.

А малогабаритную трехкомнатную квартиру в девятиэтажном доме рядом с «Беляево» сдали вместе с… котом. Самостоятельное животное после смерти хозяев, пожилой супружеской пары, категорически отказалось переезжать в другую квартиру. В итоге квартиру пришлось сдавать за чуть меньшие деньги, но с условием – права Барса – это «наше все». Кстати, обе стороны довольны сделкой (уж про кота и говорить нечего).

Специалисты утверждают, что в среднем квартира начинает приносить «чистый» доход через 1,5 – 2 года эксплуатации. Причем, если цены на приобретаемые в собственность квартиры фактически «встали», (подорожание не превышает инфляцию), то «арендный» рынок весьма далек от стагнации. По сведениям заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, с января 2007 года стоимость найма однокомнатных квартир эконом-класса увеличилась на примерно на 24%; двухкомнатных на — 38%; трехкомнатных на 31%.

Как полагают специалисты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», арендные ставки не могут не расти и дальше, так как между темпами роста стоимости жилья и аренды пока наблюдается определенная диспропорция. Когда цены на жилье растут особенно заметно, как это было в 2006 году, на доходность аренды никого не заботит: квартиры дорожают сами по себе, и деньги, вложенные в недвижимость, окупаются с лихвой. Но когда метр топчется на месте, как в первой половине 2007 года, небольшая доходность аренды – около 5% в год наводит на размышления. А не лучше ли продать квартиру и положить деньги на депозит под более солидный процент – 8-9 % в год?

Конечно, такое решение под силу принять только самому собственнику жилья. Кроме того, оценивая все варианты, стоит учесть и прогнозы аналитиков рынка недвижимости на будущее. Большинство из них сходится на той точке зрения, что цены на жилье будут расти в год в среднем процентов на 20%, с некоторым опережением инфляции. Соответственно, арендная квартира в данном случае – при условии стабильного роста рынка — становится выгоднее банковского депозита. Но и рост арендных цен ограничивается возможностями самих арендаторов. А они у них на исходе, ведь уже сегодня некоторые из категории бизнес-класса переходят в категорию эконом, а в квартирах эконом-класса живут коммунами, распределяя плату на 5-6 человек.