Ипотеку ожидает передел

Банки, зависящие от зарубежных заимствований, повышают ставки по жилищным кредитам и ужесточают требования к заемщикам.

Темпы роста ипотеки в России замедляются. С одной стороны, сказывается кризис, разразившийся на американском рынке. С другой – ипотеку сдерживают высокие цены на жилье. Еще в начале года количество игроков на этом рынке росло, а уже с осени ситуация изменилась. Одни банки ужесточают требования к заемщикам, другие повышают ставки, а иные и вовсе сворачивают программы жилищного кредитования. По мнению экспертов, в ближайший год рынок ожидает коррекция – какие-то игроки усилят свои позиции, кому-то придется уйти.

Последние годы ипотечный рынок в России рос внушительными темпами – ежегодно его объемы увеличивались примерно вдвое. Эта же тенденция сохранялась и в первом полугодии нынешнего года. По данным РБК, за первые шесть месяцев в рамках ипотеки было выдано около 266,6 млрд. руб. против 106,1 млрд. руб., собранных за аналогичный период 2006 года.

Весной число игроков на рынке ипотеки росло, увеличивалось количество кредитных программ без первоначального взноса со сроком кредитования до 20–30 лет. В марте многие банки снизили ставки по ипотеке до 10–10,5%. Однако уже осенью ситуация изменилась. В результате кризиса ликвидности на мировых фондовых рынках ряд российских банков стал сворачивать программы жилищного кредитования. Многие эксперты полагают, что темпы роста ипотеки вскоре замедлятся.

«У российских банков в этом году ограничились возможности заимствования и по объему, и по условиям. Причем как на внешнем, так и на внутреннем рынке. Ожидания, связанные с ростом ресурсной базы, пока не оправдались. Прирост активов по итогам девяти месяцев оказался меньше, чем прогнозировалось», – считает руководитель Центра макроэкономических исследований «БДО Юникон» Елена Матросова. По данным ЦБ, на начало года этот показатель составлял 14 трлн. руб., а на 1 октября – 18,2 трлн. По оценкам «БДО Юникон», рост активов за девять месяцев этого года составил около 28%, тогда как за тот же период прошлого года активы увеличилась на 44%. Это уменьшает возможности банков по кредитованию экономики, по наращиванию вложений в ценные бумаги и т.д. «Темпы роста кредитования населения тоже снижаются. В октябре они составили 3,5%. А в предыдущие месяцы темпы роста были выше – 4,4,–4,9%», – уточнила Елена Матросова.

Неудивительно, что часть банков, особенно зависящих от зарубежных заимствований, была вынуждена пересмотреть ставки в сторону повышения и ужесточить требования к заемщикам. По данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), за 2007 год количество банков, предлагающих ипотечное кредитование, уменьшилось на 4%, а количество ипотечных программ, предлагаемых различными банками в столице, сократилось на 11%.

Риелторы убеждают: доля ипотечных сделок в столице за этот год выросла. По данным компании «Миэль-Недвижимость», на рынке новостроек Москвы в 2007 году доля ипотечных сделок составляет 18–20% от общего объема операций, а в самой компании этот показатель к концу года достиг 33%. Однако, по мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, в целом спрос на ипотечные кредиты снизился: «В структуре продаж доля ипотеки по итогам года выросла, но самих продаж стало гораздо меньше.

А большие объемы держатся за счет высокой стоимости жилья. В этом году впервые фактический прирост количества ипотечных кредитов оказался меньше, чем в предыдущие годы». Правда, эту тенденцию Репченко связывает не с американским ипотечным кризисом, а с ценами на московскую недвижимость и с дефицитом предложения. «Мировой ипотечный кризис практически не затронул Россию. Конечно, занимать деньги банкам стало сложнее и несколько дороже. В связи с этим несколько подросли ипотечные ставки в некоторых банках. Но это несущественный момент. Даже если одни банки будут уходить с рынка ипотеки, то появятся новые. В целом на рынке уже есть крупные игроки – Сбербанк, Внешторг. Они не зависят от западного финансирования и готовы давать кредиты», – считает он.

С этой точкой зрения совпадает и мнение генерального директора RRG Дениса Колокольникова: «Мировой ипотечный кризис повлиял на рынок России, но при этом не стал определяющей тенденцией», – считает он. Дело в том, что ипотека у нас пока еще в зачаточном состоянии. В России объем ипотечных активов на конец прошлого года составил около 2% от ВВП, а в США – более 50%. «Сейчас некоторые коммерческие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, но при этом крупные государственные банки продолжают их выдавать, это является стимулом для развития рынка», – убежден Денис Колокольников.

Так, лидер рынка Сбербанк намерен наращивать свой ипотечный портфель. По данным самого Сбербанка, менее чем за шесть лет объем его кредитного портфеля по жилищным программам вырос почти в 100 раз – с 2,5 млрд. руб. (на начало 2002 года) до 237 млрд. руб. (на 1 октября 2007-го). Причем в этом году отмечен внушительный рост – увеличение портфеля примерно в 1,8 раза. «За девять месяцев 2007 года филиалами Сбербанка России было предоставлено населению более 168 тысяч жилищных кредитов на сумму 119,3 миллиарда рублей, в том числе в Москве – 8,6 миллиарда рублей, в регионах – 110,7 миллиарда рублей, что в 1,6 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года», – сообщила «НГ» директор Управления кредитования частных клиентов Сбербанка России Надежда Никитенко.

Средний размер жилищного кредита сегодня в Москве составляет более 4,5 млн. руб., а в регионах – чуть менее 700 тыс. руб. В этом году Сбербанк пересмотрел условия предоставления жилищных кредитов – сроки кредитования увеличены с 20 до 30 лет, а процентные ставки за пользование кредитами снижены на 1,5–2,5% – до 10,25–12,5%. «Банк оптимистично оценивает развитие данного сегмента рынка розничного кредитования, отмечая значительный интерес населения к получению заемных средств на приобретение жилья», – уточнила Надежда Никитенко. По мнению экспертов, уже в следующем году рынок российской ипотеки ожидает передел – государственные банки, которые сегодня и так являются лидерами рынка, еще больше усилят свои позиции, тогда как некоторым коммерческим банкам придется покинуть это поле.