Как не остаться без денег и квартиры?

Как передавать деньги – этот вопрос возникает у каждого, кто продает или покупает недвижимость. Каковы особенности передачи денег через депозитарий, как это делается?

Покупатели хотят расстаться со своими деньгами только после завершения государственной регистрации сделки. Продавцы же предпочитают получить деньги еще до подписания договора. А вдруг у покупателя денег потом не окажется?

Перевод денег со счета на счет, передача денег «из рук в руки» - эти способы уже давно не устраивают ни продавцов и покупателей.

Компромиссом в этой ситуации может выступить банк, который гарантирует сохранность денег в ячейке своего депозитария, своевременную их передачу и, разумеется, конфиденциальность. Депозитарная ячейка – это надежно защищенный сейф, расположенный в бронированном, специально оборудованном помещении внутри банка.

Все расчеты по сделкам с недвижимостью через депозитарную ячейку проводятся в строго охраняемом банковском помещении. Ячейка, как правило, закрывается двумя ключами, один из них находится у стороны по сделке, другой - у банка. Работник депозитария не может открыть ячейку без второго ключа.

Расчеты через депозитарную ячейку предполагают полную конфиденциальность.

Стороны сделки (продавец и покупатель) сами решают, кого можно допустить в комнату, где происходит закладка денег в ячейку, никто больше не присутствует. В некоторых банках существуют ограничения по количеству одновременно присутствующих лиц при закладке денег.

Изъять содержимое ячейки можно тоже конфиденциально. При соблюдении всех условий допуска к депозитарной ячейке продавец имеет право получить деньги в любой день из определенного договором периода. Присутствие других сторон по сделке при этом не нужно.

Очень часто на сделке возникает вопрос о проверке денег. При расчетах через депозитарную ячейку у каждого есть возможность проверить деньги самостоятельно с помощью приборов, либо заказать проверку сотрудникам банка. Стоимость проверки денег сотрудниками банка на сегодняшний момент составляет ориентировочно от 0,01% до 0,03% от проверяемой суммы. К примеру, если проверяется 100 000$, то стоимость такой проверки составит в среднем от 100 до 300$. Согласитесь, что это небольшая сумма за гарантию подлинности полученных денег. Деньги упаковываются, и это является гарантией того, что вы получаете именно те купюры, которые прошли проверку и закладывались при Вас.

Для аренды депозитарной ячейки необходимы два документа:
Договор (соглашение) аренды ячейки. Заключается он между банком и одной из сторон, сроком до одного-полутора месяцев с возможным его продлением при необходимости. Оформляется договор чаще всего на имя покупателя, так как именно он закладывает деньги в банковскую ячейку. Если сделка совершается с участием риэлтерской фирмы, то вам могут предложить воспользоваться сейфом, арендованным ею в банке. На самом деле более важным для продавца или покупателя недвижимости является другой документ.

Дополнительное соглашение об условиях доступа к депозитарной ячейке. В нем указываются условия и сроки доступа к ячейке, а также лица, имеющие на это право (например, покупатель и продавец), их паспортные данные. Доступ к ячейке можно оформить и на доверенное лицо. Для этого необходимо внести его в дополнительное соглашение или оформить на него доверенность по образцу, выданному банком, либо заверить ее нотариально.

Для того чтобы получить доступ к ячейке, необходимо выполнить условия дополнительного соглашения. Помимо зарегистрированного в УФРС договора купли-продажи, в условиях доступа можно указать иные документы по договоренности сторон (выписка из домовой книги, копии других правоустанавливающих документов при альтернативных сделках и т. п.), т. е. ячейка может помочь не только в расчетах по сделке, но и быть инструментом воздействия, например, по своевременной выписке. Также если продавцов несколько, и покупатель опасается, что кому-то из них не передадут часть его денег, то будет разумным в дополнительном соглашении указать их одновременный доступ при выемке денег.

Многие мало себе представляют схему проведения сделки. Можно рассмотреть ее на обычном примере сделки купли-продажи квартиры с тридцатидневной регистрацией договора купли-продажи квартиры. Предположительная дата сделки (закладки денег) – 1 марта.

Стандартная схема доступа будет выглядеть так: договор аренды заключается на 45 дней, то есть с 1-го марта по 14 апреля (суббота). Если банк, в котором производится закладка, по субботам не работает, то имеет смысл срок окончания договора перенести на пятницу либо следующий понедельник, так же не забывайте о праздничных днях.

В период с 1-го марта по 10 апреля доступ к депозитарной ячейке будет иметь продавец. Такой срок обусловлен тридцатидневным сроком регистрации, а также несколькими днями, затраченными на сдачу и получение документов в УФРС, и ориентировочно неделя на получение продавцом самих денег.

Получить денежные средства в указанный срок продавец сможет при соблюдении условий, указанных в дополнительном соглашении к договору аренды депозитарной ячейки, а конкретнее - при предоставлении:
- паспорта, или иного документа, удостоверяющего личность,
- зарегистрированного в УФРС оригинала договора купли-продажи квартиры по адресу, который при закладке денег прописывается заранее, и должен совпадать с адресом, указанным в договоре,
- дополнительные документы, в зависимости от условий сделки.

В период с 11-го апреля (обратите внимание – 10-го апреля там еще будет продавец) по 14 апреля, если право собственности не будет зарегистрировано, то покупатель имеет возможность, предъявив паспорт, забрать денежные средства.

Необходимо помнить, что сотрудники депозитария действуют в соответствии с указанными условиями в дополнительном соглашении, поэтому необходимо полно и разборчиво вписывать все договоренности сторон. Если в дополнительном соглашении написано представить нотариальную копию свидетельства, то по обычной ксерокопии доступ к ячейке никто не обеспечит.

Бывают ситуации, когда данные в договоре купли-продажи и в условиях доступа не совпадают.

Например, в старых правоустанавливающих документах адрес может быть указан без корпуса, а в новых, в связи со строительством нового корпуса, адрес указан с корпусом. То есть в условиях доступа и договоре купли-продажи не совпадают адреса. Также настораживают ситуации, когда продавец слишком рано (по сравнению с ориентировочными сроками регистрации прав) является за деньгами.

В подобных случаях сотрудники депозитария связываются со всеми сторонами сделки, удостоверяются в полномочиях стороны или получает их письменное согласие на допуск к ячейке, сроки при этом могут быть приостановлены. Также в случае отказа других лиц явиться запрашиваются дополнительные документы о том, что указанный в договоре купли-продажи адрес является одним и тем же со старым, указанным в предыдущих правоустанавливающих документах. При несовпадении иных данных, опечатках, описках банк всегда проводит тщательную проверку, так что о необоснованной пропаже денег из ячейки можно особо не волноваться.

Ключ от депозитарной ячейки может храниться у одной из сторон по сделке, либо отдан на хранение третьему лицу, часто им выступает агентство недвижимости. Бывает, что ключ «меняют» на документы, т. е. продавец (риэлтор одной стороны) занимается регистрацией документов в УФРС, и другая сторона сделки передает ключ в обмен на свидетельство о собственности. Все обязательства по хранению и передаче ключа оформляются, как правило, расписками между физическими лицами, или гарантийными письмами – в случае если стороной или третьим лицом выступает юридическое лицо.

В некоторых депозитариях при закладке денег берется залог за ключ. Обычно это возвратная фиксированная денежная сумма.

В депозитарии может храниться все что угодно, от денег до кирпичей. Часто задаются вопросы: «А где гарантия того, что в ячейке будет лежать именно та сумма, которая закладывалась?»

Депозитариями за отдельные деньги предоставляется такая услуга как опись и страхование содержимого ячейки. Ну а что поделать, за здоровый спокойный сон приходится платить.

Депозитарная ячейка не является банковским счетом или вкладом и абсолютно не зависит от финансовой устойчивости банка. Это означает, что сохранность содержимого ячейки не зависит от надежности банка, важно лишь обеспечение безопасности депозитарного хранения. По закону содержимое ячейки, принятое на хранение, является не деньгами, а ценностями, которые не считаются находящимися в его обороте и должны быть неприкосновенными. В случае банкротства депозитарии, как и другие активы, часто переходят в собственность действующих банков и продолжают работать под новой вывеской.

Депозитарные ячейки для расчетов по сделкам с недвижимостью предоставляют почти все банки. Совсем не обязательно ездить с деньгами «на руках» в разные концы города, можно спокойно перевести денежные средства в тот банк, где состоится сделка, либо согласовать со сторонами сделки банк, оптимальный по местоположению для всех. Предоставляемые депозитарные ячейки абсолютно одинаковые. Условия доступа – похожие, основные же устанавливают сами стороны сделки. Услуги по проверке денег, описи и страхованию существуют почти везде, об их наличии всегда можно осведомиться заблаговременно. Стоимость аренды ячейки, как правило, уже включает соблюдение условий дополнительного соглашения и в среднем составляет $35-150 в месяц (в зависимости от банка). Поэтому нет никакой необходимости паниковать, отказываться от сделки или ругаться из-за банка, в котором будет происходить сделка. И тем более - не стоит рисковать, верить «на слово» и передавать денежные средства «из рук в руки».