Офис вместо квартиры

В мае 2007 года правительство Москвы внесло изменения в порядок перевода помещений из одной категории в другую, что должно сделать данную процедуру не столь долгосрочной и трудоемкой. На вопросы читателей, в том числе касающиеся этих изменений, отвечает юрист агентства недвижимости «АКРУС-недвижимость» Валерия Котляренко.

— Какие квартиры пригодны, удобны и к тому же подходят для перевода в нежилые помещения?

— Перевод помещений осуществляют в порядке, определенном жилищным законодательством, и с соблюдением законодательства о градостроительной деятельности (ст. 288 Гражданского кодекса РФ и ст. 22 Жилищного кодекса РФ).

Квартира в многоквартирном доме может получить статус нежилого помещения, только если она находится на первом этаже. Если квартира расположена выше, то для перевода требуется, чтобы помещения, расположенные непосредственно под ней, не являлись жилыми. Это правило установлено п. 3 ст. 22 ЖК РФ.

При выполнении указанной процедуры также следует учитывать, что в переводе могут отказать, если к объекту нельзя обеспечить отдельный доступ. Иначе говоря, переводимая квартира должна иметь собственный вход. Кроме того, отказать способны в ситуации, если квартира является частью жилого помещения либо местом постоянного проживания ее собственника, а также если право собственности на переводимую недвижимость обременено правами каких-либо лиц.

— Существуют ли ограничения на виды деятельности в нежилом помещении, расположенном в жилом доме, если до перевода оно было квартирой?

— После перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение последнее приобретает статус нежилого помещения, на которое распространяются все определенные законодательством ограничения на виды деятельности, действующие в отношении нежилых объектов. Специальных ограничений для помещений, ранее являвшихся жилыми, законодательство не устанавливает.

— Нужно ли перед переводом своего жилья в нежилое помещение получать согласие тех, кто проживает в соседних квартирах?

— Получение предварительного разрешения соседей на перевод жилого помещения в нежилое законодательством не предусмотрено.

— Какие меры могут принять жильцы соседних квартир, если деятельность коммерческой структуры во вновь образованном нежилом помещении причиняет им неудобства?

— Согласно нормам, установленным жилищным законодательством, пользование помещениями в многоквартирном доме необходимо осуществлять с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Если в результате деятельности коммерческой структуры во вновь образованном нежилом помещении права жильцов соседних квартир оказываются нарушенными, они вправе отстаивать свои интересы в административном и судебном порядке (ст. 11 ЖК РФ).

— Какие документы необходимы для перевода квартиры в нежилое помещение?

— Для осуществления этой операции в орган, занимающийся переводом помещений, представляют следующие документы:

Этот перечень является закрытым, и орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать предоставления других (дополнительных) документов (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

— Можно ли перевести в нежилое помещение неприватизированную квартиру?

— Неприватизированной квартире разрешено присвоить статус нежилого помещения, поскольку федеральное законодательство не содержит прямых запретов на подобные действия. На местном уровне перевод такой недвижимости иногда сопровождается дополнительными административными процедурами. В частности, Постановлением правительства Москвы от 15 мая 2007 года № 382-ПП установлено, что если переводимые помещения находятся в собственности города, то предварительное решение по переводу жилья принимает Межведомственная комиссия (МВК) административного округа столицы. Кроме того, его должен официально одобрить префект административного округа Москвы, издав соответствующее распоряжение, после чего документ направляют на утверждение в городскую МВК.

— Возможно ли сделать отдельный вход после перевода квартиры в нежилое помещение, что для этого нужно? Как решить проблему перепланировки?

— В соответствии с российским законодательством наличие или возможность обустройства отдельного входа — одно из условий допустимости перевода жилого помещения в нежилое (п.

2 ст. 22 ЖК РФ). Создание такого входа является видом переустройства и перепланировки помещений. Основание и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилых объектов регламентирует ст. 26 ЖК РФ. Что касается помещений (как жилых, так и нежилых), расположенных на территории столицы, то для них данный порядок детализирован в Постановлении правительства Москвы от 8 февраля 2005 года № 73-ПП.

Согласно указанным нормативным актам для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения заинтересованное лицо предоставляет в орган, осуществляющий согласование (в столице это Мосжилинспекция) следующие бумаги:

Конечным документом при осуществлении данной процедуры является решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых или нежилых помещений и производства ремонтно-строительных работ в жилых домах (для Москвы — распоряжение Мосжилинспекции). Указанную бумагу необходимо оформить не позднее чем через 45 дней со дня представления вышеназванных документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

— Разрешено ли заниматься профессиональной деятельностью в своей квартире, не присваивая ей категории нежилого помещения?

— В силу п. 2 ст. 17 ЖК РФ допустимо использование жилого помещения без его перевода в нежилое для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности гражданами, проживающими в нем на законных основаниях. Однако есть условие: если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Иначе говоря, для реализации указанного права закон не требует прохождения дополнительных процедур и согласований в уполномоченных органах.

— Есть ли в Жилищном кодексе РФ главы или разделы, где говорится о переводе квартир в нежилые помещения (и обратно)?

— Перевод жилого помещения в нежилое, а также обратный перевод регламентирован гл. 3 Жилищного кодекса РФ, которая включает в себя три статьи: 22, 23 и 24.

— Какие изменения в прежний порядок оформления внесло столичное правительство в мае текущего года?

— Постановление правительства Москвы от 15 мая 2007 года № 382-ПП упорядочило и процедуру перевода жилых помещений, расположенных на территории столицы, в нежилые, и привело ее в соответствие с Жилищным кодексом РФ. В частности, был заметно уменьшен список документов, необходимых для осуществления данной процедуры, утвержден регламент на проведение перевода в режиме одного окна. Кроме того, рассматривать вопросы, касающиеся перевода объектов, поручили городской МВК. Постановление также отменило перечень оснований, по которым заинтересованные лица вправе ходатайствовать о переводе жилых помещений в нежилые.

— Есть ли разница в цене квартиры до и после присвоения ей статуса нежилого помещения? Нужно ли оплачивать эту разницу и кому? Кто производит оценку? Какие параметры влияют на стоимость нежилого помещения, образовавшегося из жилого?

— Раньше при изменении категории квартиры, когда стоимость нежилого помещения превышала стоимость жилого, с собственника переводимого объекта взимали плату, равную разнице в стоимости жилого и нежилого помещения. В настоящий момент данный порядок не применяется.

Кстати, прежде указанную плату требовали внести на основании п. 3.8 распоряжения мэра Москвы от 11 ноября 1994 года № 560-РМ. Однако в 2004 году определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 3 ноября 2004 года № 5-Г04–87 п. 3.8 этого документа был признан недействующим; само же распоряжение мэра утратило силу в связи с изданием постановления правительства Москвы от 15 мая 2007 года № 382-ПП.