Недоступное жилье для машины

Скоро год, как цены на жилую недвижимость в Москве начали плавно снижаться. При этом стоимость машиномест в организованных паркингах за тот же период выросла на 50-85% в зависимости от дома и района города. Средняя цена места на парковке в столице стремительно приближается к стоимости двухкомнатной квартиры в хорошем районе.

"Стоимость машиномест, как и квартир, зависит от многих факторов, в том числе от местоположения и качества дома,-- рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.-- Очевидно, что самые дорогие места на парковках -- в новостройках ЦАО, там стоимость одного машиноместа может доходить до $150-200 тыс.". К примеру, по $150 тыс. предлагаются сейчас машиноместа в элитных домах в Хилковом переулке, 5; Зачатьевском переулке, 11/17; на Б. Накитской улице, 45. В "Петровом доме" в Дмитровском переулке, 7 место на парковке стоит все $200 тыс., что вполне сопоставимо с ценами на двухкомнатные квартиры в панельных домах в районе метро "Сокол" или "Тимирязевская", к примеру.

Можно было бы списать высокие цены на то, что недвижимость в центре Москвы строят исключительно класса "люкс" и стоимость машиномест в этом округе рассчитана на соответствующих покупателей. Однако, и в других, менее престижных районах столицы собственное место на парковке обойдется недешево. В новостройках бизнес-класса ЗАО цена составляет $100-120 тыс., в ЮЗАО -- $70-80 тыс., в САО -- $75-80 тыс. Чуть дешевле стоят паркинги в СВАО ($70-80 тыс. за машиноместо), СЗАО ($50-57 тыс.), ВАО ($55-70 тыс.) и ЮАО ($50-65 тыс.). Как и в случае с квартирами, самые низкие цены на парковки следует искать в ЮВАО -- до $30-38 тыс. За меньшую сумму ($18-23 тыс.) можно купить место в организованном, но отдельно стоящем паркинге только в спальных районах Москвы. Хотя еще два года назад средняя стоимость такого предложения не превышала $15 тыс.

Высокие цены объясняются дефицитом. Наблюдается он в большей степени в центральных районах. Максимальная цена за машиноместо, выставленное сейчас на продажу в одном из новых домов Остоженки, -- $250 тыс. Застройщики утверждают, что они делают все возможное для решения проблемы дефицита парковочных мест. Препятствуют им строительные нормы, нехватка площадей и технические особенности расположения коммуникаций столицы.

Стояночный тормоз

Количество машиномест для жилых объектов Москвы определяется на основании постановления правительства Москвы N769-ПП от 2005 года. В соответствии с этим постановлением предполагается следующее требуемое количество машиномест. При застройке жилыми домами II категории (с обеспеченностью общей площадью до 30 кв. м на одного жителя) -- не менее одного машиноместа на квартиру. При застройке жилыми домами I категории (с обеспеченностью общей площадью от 30 до 50 кв. м на одного жителя) -- не менее 1,7 машиноместа на квартиру. При застройке жилыми домами повышенной комфортности (с обеспеченностью общей площадью свыше 50 кв. м на одного жителя) -- не менее двух машиномест на квартиру.

В соответствии со СНиПами размер одного парковочного места составляет 11 кв. м (2,3 х 5 м). Соотношение количества машиномест, размеры въездных-выездных ворот, ширину дорожек, противопожарные нормы можно определить с помощью СНиП 21-02-99 "Стоянки автомобилей". В соответствии с ним на одно машиноместо с учетом въездов-выездов, пандусов, дорожек приходится 35 кв. м. На практике заложенный СНиПами минимальный размер места для хранения машины (2,3 x 5 м) ничтожно мал, объясняют застройщики. Для иномарок предусмотренных площадей явно недостаточно. Разместить автомобиль на площадке такого размера можно, но к ней еще надо подъехать и развернуться, не задев стоящие рядом машины. Поэтому на практике выходит, что, несмотря на соответствие дома нормативам, квартир в нем оказывается в несколько раз больше, чем мест в паркинге.

К техническим причинам относятся прежде всего городские коммуникации, не позволяющие строить подземный паркинг. С такой проблемой застройщики сталкиваются, как правило, в Центральном округе. Однако при желании проблему паркинга все равно можно решить даже здесь.

"По статистике, только 25% автовладельцев, проживающих в ЦАО, имеют стоянки,-- рассказывает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty.-- Однако реализовать квартиру без машиноместа в элитном доме очень сложно. Решить проблему дефицита машиномест помогают строительные технологии. Сегодня застройщики используют три основных вида паркингов: стационарные (одно-, двух-, трехуровневые), механические (например, дом "Элитон" в 3-м Обыденском переулке), комбинированные (например, Кривоарбатский, 15). Если место под землей ограниченно, используются два последних типа".

Механический паркинг представляет собой своеобразный улей, где каждая машина имеет собственную ячейку. Передвигаться по такому паркингу на автомобиле нельзя. В ячейку машина попадает с помощью специальных механизмов -- подъемников. Комбинированный паркинг располагает под землей довольно большой площадкой, по которой можно передвигаться на автомобиле, однако опускается на эту площадку машина не по пандусу, а на специальном лифте.

Проблема с парковкой иногда возникает при реконструкции старинных особняков, где по ряду причин устройство паркинга невозможно, и жильцам приходится довольствоваться лишь небольшой -- на 10-15 машиномест -- автомобильной стоянкой на придомовой территории.

Место в истории

Прямое следование СНиПам приводит к тому, что в относительно благополучном с точки зрения строительных норм малоэтажном комплексе "Три тополя" на Плющихе количество машиномест вдвое превышает количество квартир; в жилом комплексе "Камелот" это соотношение равно 1:1,3. Но на практике этого оказывается мало: у жильцов редко бывает меньше двух машин на семью. Тем не менее ситуация с количеством мест на парковке постепенно меняется к лучшему. Во многом благодаря тому, что ажиотажного спроса на жилье в столице уже нет, покупатель может выбирать и отказываться от неудобных вариантов.

"Наличие парковочных мест для покупателей элитной и недвижимости бизнес-класса очень важно. Ввиду сложной ситуации с парковкой в Москве потенциальные покупатели часто спрашивают про наличие и количество машиномест,-- рассказывает Ольга Богородицкая, руководитель отдела московской недвижимости компании Knight Frank.-- Нередко этот фактор является одним из решающих в принятии решения о покупке".

Не привередничают, по словам риэлтеров, только покупатели квартир в исторических особняках -- там парковка, как правило, не предусмотрена. Будущий собственник готов к тому, что его автомобиль будет припаркован около дома на улице. Либо он пользуется услугами персонального водителя и о парковке транспорта вообще не думает.

Бизнес-постой

"Новые комплексы возводятся с учетом предыдущих ошибок. Застройщики стараются обеспечить как можно больше машиномест, так как были случаи отказа от покупки квартиры из-за их отсутствия или недостаточного количества,-- рассказывает Константин Ковалев.-- В жилом комплексе "Аквамарин" на Озерковской, 26, к примеру, на 114 квартир построен подземный паркинг на 432 машиноместа. В ЖК Course House в Курсовом переулке на каждую квартиру предлагается по два машиноместа, а на пентхаусы -- по три машиноместа".

Значительно улучшилась ситуация с количеством парковок в жилых комплексах компании "ДОН-Строй".

"Мы взяли за правило обеспечивать двумя машиноместами квартиры в домах бизнес-класса, а для класса de luxe на каждую квартиру предполагается три машиноместа,-- рассказывает Екатерина Куканова, группа компаний "ДОН-Строй".-- К примеру, трехуровневый паркинг построен в "Доме на Смоленской набережной" и "Доме на Покровском бульваре", а в крупных жилых комплексах -- пятиуровневый (в "Воробьевых горах" и "Триумф-Паласе"). Кроме того, на территории или в отдельном подземном пространстве проектируются достаточно просторные гостевые парковки".

Средняя цена машиноместа в комплексах "ДОН-Строя" -- $65-70 тыс., но это условная "средняя температура", поскольку цены сильно различаются не только в зависимости от класса дома, но и от степени его готовности. Так, в среднем машиноместо в доме класса de luxe стоит на 20-25% больше, чем в классе "бизнес" или "премиум". Однако на сегодняшний день машиноместо в паркинге ЖК "Воробьевы горы" дороже, чем в "Доме на Покровском бульваре", просто потому, что первый уже заселен, а второй только достраивается. Самое недорогое предложение в ЖК "Измайловский" -- $45 тыс.

Тем не менее, если машиномест в паркинге не хватает или жильцу необходимо большее количество, чем предусмотрено застройщиком, риэлтеры советуют обратить внимание на паркинги ближайших бизнес-центров. Средняя стоимость машиноместа здесь -- $60-70 тыс. Так, например, застройщики ЖК "Коперник", где количество машиномест ограниченно, предлагают дополнительные места в паркинге бизнес-центра, который находится по соседству в Голутвинском переулке.

Паркинг в центре Москвы

Машино-места в элитных жилых комплексах-новостройках Москвы