Читать, прежде чем подписывать - «договор по новостройке»

На модерации Отложенный Покупка жилья в новостройке - событие особенно приятное. И это понятно: кому же не хочется стать хозяином новенькой квартирки в только что построенном современном комфортном доме.

И хотя многие наши сограждане предпочитают покупать жилье на вторичном рынке, где рисков значительно меньше, сегодня мы обращаемся к тем, кто выбрал новое жилье. Если вы не хотите быть обманутыми и остаться и без денег, и без квартиры, нужно хорошо представлять механизм покупки квартиры в доме-новостройке.

Итак, начнем с продавца. Продавать квартиру в новостройке может застройщик, инвестор или соинвестор, уполномоченные организации муниципальных властей, агентства недвижимости. У каждого из этих возможных продавцов есть свои особенности.

Так, крупные застройщики могут предложить более низкие цены на квартиры эконом-класса в районах массовой застройки. При покупке жилья у уполномоченных городом организаций риск быть обманутым минимален, поскольку договор заключается между покупателем и администрацией города. Приобретая жилье через агентство недвижимости, вы заплатите комиссионные, но зато сэкономите время и нервы, поскольку подавляющее большинство агентств предлагает юридическое сопровождение сделки.

Но вот продавец определен. Казалось бы, все учтено. И все же проанализируйте свой выбор еще раз. Не поддавайтесь на «магию» громких имен: имейте ввиду, что, возможно, вы имеете дело не с самим известным брендом, а лишь с компанией, входящей в некий холдинг, то есть с совершено другим юридическим лицом.

И обязательно перед тем, как подписать договор и отдать деньги, убедитесь в наличии у продавца основного пакета правоустанавливающих документов, в который входят: постановление местных органов власти, инвестконтракт, государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка, протокол предварительного распределения квартир, разрешение на строительство, договоры о привлечении финансовых средств.

Договор участия в долевом строительстве

Особое внимание следует уделить договору участия в долевом строительстве. Сегодня компании-застройщики предлагают покупателям множество разнообразных вариантов. Но согласно 214-ФЗ привлекать деньги для строительства можно только по договору участия в долевом строительстве. В их пользу высказываются и многочисленные эксперты. Главное преимущество договоров долевого участия заключается в том, что они подлежат государственной регистрации.

«В соответствии с Законом 214-ФЗ договор долевого участия содержит определенные гарантии защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков, - говорит Владимир Воронин, Президент Финансово-строительной корпорации «Лидер». - Например, в таком договоре прописаны гарантии качества завершенного строительством дома, штрафные санкции по отношению к застройщику при невыполнении им своих обязательств, право дольщика практически в любой момент забрать внесенные деньги с процентами. Если переданная по договору долевого участия квартира имеет какие-либо дефекты, покупатель имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на ликвидацию дефектов. В отличие от мелких «недоделок», при наличии серьезных нарушений покупатель может потребовать возврата денег и уплаты процентов за их использование в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ».

Договор соинвестирования

Другой вариант договора, довольно часто применяемый фирмами, - договор соинвестирования. В этом случае покупатель становится партнером застройщика и, с одной стороны, это неплохо, потому что договор попадает под действие федеральных законов и в случае чего покупатель сможет доказать свои права на квартиру. С другой стороны, соинвестор разделяет все риски инвестора. Поэтому особое внимание нужно обратить на те обстоятельства, которые освобождают стороны от ответственности по договору. Например, если подрядчик не завез на стройплощадку бетон или арматуру, а строители не смогли по этой причине достроить вовремя дом, это не должно являться причиной для освобождения застройщика от ответственности за нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию и выдачи ключей. И главное: в договоре обязательно должны быть указаны не только сроки окончания строительства, но и штрафные санкции за их нарушение. Партнерство партнерством, а денежки врозь.

Договор переуступки прав требований

У людей, приобретающих квартиру на стадии строительства, нередко возникает необходимость продать ее до сдачи дома в эксплуатацию: скажем, квартира изначально приобреталась с целью последующей перепродажи. В таком случае заключается договор переуступки прав требований. По законодательству согласие должника, т.е. фирмы-застройщика, не требуется, а требуется только его уведомление, если только иное не обговорено в договоре. А иное зачастую оговаривают: разрешают уступку прав только с письменного согласия должника. Так что обратите внимание на соответствующий пункт договора.

Только учтите: законом о долевом строительстве предусмотрен определенный промежуток времени, в течение которого возможно переуступить свои права по соглашению. Он начинается с момента государственной регистрации договора (если тот подлежит регистрации) или с момента заключения договора об участии в строительстве и заканчивается моментом подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Еще одна особенность: при переуступке прав все права, которыми обладал первоначальный кредитор, переходят к новому кредитору на условиях, существовавших к моменту перехода права. Так что, заключая такой договор, не забудьте выяснить, какие долги числятся за прежним хозяином - ведь и они переходят к новому владельцу.

Предварительный договор купли-продажи

Многие застройщики предлагают покупателям предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. По своей сути это письменное обещание компании, что, закончив строительство, она заключит с покупателем договор купли-продажи готового жилья. Для покупателя участие в таком договоре - риск, потому что, отдавая деньги, вы, по сути, не вкладываете их в будущую квартиру, ведь соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Однако если впоследствии застройщик откажется передавать вам квартиру или у него возникнут сложности в строительстве или оформлении документов, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться лишь возврата сильнообесценившихся денег.

И еще один важный момент заключается в том, кто предлагает заключить договор предварительной купли-продажи. Если это не сам генеральный застройщик, а один из соинвесторов строительства, то шанс оказаться в какой-нибудь непростой ситуации значительно возрастает.

Итак, по предварительному договору покупатель фактически финансирует квартиру для застройщика. Построив дом на привлеченные средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, а уже после этого продаст покупателю. Если же намерения фирмы изменятся, то свое право требовать от нее квартиру покупатель будет отстаивать в судебном порядке.

Возможен и такой вариант. Если застройщик вдруг решит продать уже обещанную квартиру, (например, сочтет, что ему это выгодно - цены на рынке сильно выросли), и. заключит с другим лицом «обычный» договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. По закону предварительный договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы. Так что если застройщик, мягко говоря, не совсем порядочный - он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру, и проконтролировать это просто невозможно. Кроме того, фирма в этом случае не несет никаких обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию. Ведь с будущим покупателем оговаривается срок заключения договора купли-продажи готовой квартиры, а уж когда она появится - об этом в договоре нет ни слова, и по юридическим нормам быть не может. Предварительный договор не устанавливает срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи, и уж тем более не предусматривает никаких неустоек за просроченные сроки.

Есть и еще один огромный минус такого договора. Будущие новоселы лишаются возможности создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) на этапе строительства. В результате управлять домом, в том числе назначать платежи за жилищные услуги, будет организация, определенная на открытом конкурсе префектурой, а не избранная гражданами. Изменить эту ситуацию станет возможно только после того, как 50% квартир приобретут хозяев.

Вексельная схема

Достаточно распространена у наших застройщиков и вексельная схема, когда вместо договора клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. В этом случае с покупателем обычно заключаются два договора. Предварительный, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. Многое в таких отношениях зависит от надежности компании инвестора: ведь по такому договору никто не может ему помешать просто погасить вексель (благо он беспроцентный) и вернуть деньги, а не квартиру. А с юридической точки зрения «соинвестор» может требовать от компании, выпустившей ценную бумагу, только вложенные средства, но никак не квартиру.

Помимо этого при заключении договоров предварительной продажи и продажи векселя покупатель должен также знать, что все эти договора являются недействительными, если разрешение на строительство объекта получено компанией после 1 апреля 2005 года, то есть после вступления в силу 214-ФЗ.

Договора паевого вклада

В последнее время некоторые фирмы стали предлагать создание закрытого паевого инвестиционного фонда в целях инвестирования в строительство конкретных объектов недвижимого имущества, в том числе жилых домов и офисных и торговых центров. Этот вариант с юридической точки зрения тоже весьма сомнителен. Ведь при заключении договора паевого вклада покупатель берет на себя все риски, связанные с выплатой в дальнейшем процентов по вкладу либо предоставлению квартиры, строительство которой было профинансировано паевым фондом. А гарантии, предусмотренные 214-ФЗ, на данную сделку не распространяются.

Как же защитить свои права и не остаться без квартиры? Ведь не секрет, что «серые» схемы сегодня используют и вполне надежные застройщики. И многие люди, воспользовавшись ими, получили в срок и без проблем свои квартиры. Наверно, самое лучшее, если есть такая возможность, застраховаться от риска неисполнения договора. Только подумайте хорошенько, стоит ли пользоваться услугами страховщика, предлагаемого самой компанией-застройщиком. Ведь зачастую в их качестве выступают фирмы-однодневки, для компании это просто способ обналичить деньги и уйти от налогов. Лучше выбрать страховую компанию самому - и пусть квартира обойдется на 2-3% дороже, зато и риск значительно меньше!