Как найти «спасательный плот» для частного инвестора?

Известный американский бизнесмен Мортон Дэвис в книге «Успех требует риска» рассказывает такую притчу. У фокусника, выступающего на круизном судне, был «проницательный» попугай. Он вечно срывал фокусы, потому что знал их секрет. «У него в кармане карта, у него под шляпой кролик, он спрятал это через дыру в кармане», — влезал он в самый ответственный момент посреди выступления. Однажды корабль потерпел крушение, а попугай и фокусник вместе оказались на спасательном плоту. Несколько дней попугай сидел задумчивый. На четвертый день он нарушил молчание: «Ладно, сдаюсь. Говори, куда корабль спрятал?» Наши частные инвесторы, подсознательно уверенные, что вложенным капиталам ничего не должно угрожать, похожи на этого попугая.

Между тем прописная истина гласит: там, где есть бизнес, всегда существует риск. Это нужно понимать изначально, а не кусать себе локти оттого, что попытка инвестировать в недвижимость не оправдала себя, как предполагалось.Еще недавно люди, способные вкладывать в недвижимость с целью приумножения капитала, возбуждали любопытство, вызывали известную зависть и даже желание подражать. Сегодня стало очевидно: судьбу частного инвестора не назовешь безоблачной. Да, инвестирование — это бизнес, но бизнес маленького человека, подверженный всякого рода опасностям.

Даже на пике растущего рынка частный инвестор сталкивается с огромными трудностями. Как в период ажиотажа купить квартиру? Как убедиться в ее перспективности? На большие компании работает штат аналитиков, экспертов и пр. Частному игроку подчас приходится полагаться лишь на благосклонность звезд и собственную интуицию.

Для частных инвесторов настали черные дни. Количество сделок решительно сократилось. Стоимость квартир медленно, но неуклонно падает. Выгодно продать площади в новостройках не под силу даже крупным искушенным инвесторам.Возможны ли пути для возврата и приумножения вложенных средств, какая тактика поведения потенциальных частных инвесторов предпочтительна?

«Рынок аренды — вот поле, где стоит попытаться отыграть прибыль, которую сегодня не удается получить путем простой продажи», — это первая мысль, которая приходит в голову многим владельцам новостройки. Но разумна ли она?На самом деле вопрос арифметический. Ответ отчасти зависит от сегмента, в котором планируется позиционировать квартиру. Предположим, принимается решение сдавать квартиру как объект эконом- или бизнес-класса — что представляется наиболее разумным, поскольку именно такие предложения крайне востребованы.

Ремонт квартиры площадью около 70–80 кв. м обойдется примерно в $20 тыс. с учетом того, что его придется делать с нуля. Иначе говоря, квартира в современной новостройке — совершенно неосвоенное пространство: внутреннее пространство в бетонном кубике, условно разгороженное несущими стенами.

После ремонта можно попробовать сдать квартиру примерно за $1,5 тыс. месяц (цена колеблется в зависимости от расположения). При подобном раскладе ремонтные затраты реально вернуть в ближайшие полтора года. Но не будем забывать о том, что главная задача инвестора — окупить средства, вложенные в покупку.

Предположим, квартира приобреталась на этапе строительства год или два назад, когда стоимость 1 кв. м в новостройке составляла $2–3 тыс., а все приобретение обошлось в $150–200 тыс. Если мы разделим эту сумму на величину ежемесячной арендной оплаты с учетом ремонта, налогов и неизбежного простоя, то выйдет, что затраты на приобретение вернутся через 10–13 лет.

Такой срок по российским меркам считается очень долгим. Конечно, в итоге инвестор остается с собственной квартирой, в которую могут переселиться его подросшие дети. Но это уже совсем другая история: она о том, как выгодно использовать приобретение, а не о том, как приумножить свой капитал.

Именно поэтому современные инвесторы нечасто выбирают путь относительно дешевой аренды. Гораздо больше желающих сдать свои квартиры как элитные. Если учесть, что высококлассный ремонт обходится в два–три раза дороже, чем обычный, а стоимость аренды элитной квартиры подчас в десятки раз превышает ставки на эконом-класс, то выгода кажется очевидной.

К примеру, если удастся сдать квартиру за $5–7 тыс. в месяц, то срок ее окупаемости сократится до четырех–пяти лет. Эту арифметику прекрасно освоили многие владельцы новостроек, не сумевшие выгодно продать свои инвестиционные квартиры.

Именно поэтому количество дорогих предложений абсолютно неадекватно спросу: оно превышает его в несколько десятков раз. Разумеется, сдать псевдоэлитную квартиру по указанной цене практически нереально. Не из-за высокой стоимости найма, а в силу того, что отделанная по самым высоким стандартам и идеально оснащенная квартира — еще не элитная.

Главные критерии престижности сегодня связаны с местоположением, социальной средой и качествами самого строения. Иначе говоря, элитными в первую очередь должны быть район и сам дом, а не только то, что находится за дверью в квартиру.

Поэтому сегодня в числе собственников, озабоченных проблемой неликвидности, ничтожен процент тех, кто владеет действительно элитной квартирой. Таким образом, варианты аренды не станут универсальным спасательным плотом в нашей истории.

Другой гипотетический сценарий — продажа объекта. Приближается осень — период сезонной активности на рынке недвижимости. Его и сегодня, как манны небесной, ждут многие участники рынка: риэлторы, девелоперы, частные продавцы. Какие квартиры действительно стоит продавать?

Прежде всего те, что имеют неважные перспективы для реализации в будущем. Сегодня в их разряд попадают объекты, расположенные у шумных, перегруженных развязок или в непрестижных, например юго-восточных, районах. Не обнадеживает и судьба тех домов, которые вскоре будут соседствовать с местами великих строек (например, около четвертого транспортного кольца или промзон, ждущих реконструкции).Владельцам подобных квартир целесообразно избавиться от невыгодных приобретений, поскольку вероятность их подорожания минимальна: как известно, сегодня на рынке недвижимости дорожает и так дорогое, а дешевое лишь дешевеет. Продавать в сложившейся ситуации имеет смысл, даже если нынешняя цена объекта несколько не дотягивает до изначальной.

Если следовать житейской мудрости, то во времена, когда будущее туманно, а результаты действий непредсказуемы, нужно «ложиться на дно». Правило вполне применимо к частным инвесторам. Сейчас никто не скажет наверняка, как станет развиваться рынок недвижимости. В ближайшей перспективе неясен вопрос, начнут ли расти цены, как это полагается, осенью. В более отдаленной — какие перемены на рынке недвижимости произойдут после выборов президента. Любое решительное действие в такой ситуации чревато непредсказуемым результатом. Поэтому наиболее разумный совет — устраниться от сделок на рынке жилой недвижимости.

Несмотря на остановку цен, в настоящее время на рынке недвижимости есть возможность заработать для инвесторов со сравнительно небольшими средствами. Например, располагая суммой 100 тыс. руб. и даже менее, реально купить паи закрытых фондов, вкладывающих средства в постоянно дорожающую коммерческую недвижимость. Повышается интерес к безрисковым рентным фондам — хорошей альтернативе банковским вкладам. Значительный рост цен наблюдается на рынке подмосковной земли. Все большее количество инвесторов рассматривает варианты вложений в загородную недвижимость.

Наверняка многие частные инвесторы с недоумением прочитали предыдущие главы: «Мы — новая волна обманутых дольщиков, которым посулили прибыль и в очередной раз оставили с носом. Такая у нас бандитская страна!» Уважаемые инвесторы, речь идет о бизнесе, а коли так, следует рассуждать объективно и без эмоций. Вы вкладывали средства либо в воздух, либо в уже готовые квартиры, но суть от этого не меняется.

Потому что изначально было понятно: на пути строительства и реализации объекта неизбежны непредвиденные и нежелательные сценарии. Подводят девелоперы или подрядчики, неспособные завершить строительство. В стране происходят разного рода форс-мажорные обстоятельства: экономические, политические, природные, способные поставить под угрозу завершение строительства.

Кроме того, иногда обрушиваются цены — некоторые эксперты и аналитики выступали с подобными прогнозами неоднократно. Наконец это произошло, и вам отчасти повезло, потому что объект уже построен и вы являетесь его владельцем. Да, вариант инвестирования оказался неудачным, но вы не остались ни с чем!

Самое главное поражение, которое можно потерпеть, не касается приобретений, — оно может случиться только с человеком. Например, если у бизнесмена психология жертвы — это диагноз профессиональной непригодности. В конце концов занятий, которые несут большую долю риска, немало. Прирожденные любители острых ощущений это понимают и считают риск неотъемлемой частью жизни.

Современный отечественный бизнесмен устроен иначе, часто он не умеет и не желает внутренне принять этого условия. А напрасно. Раньше в среде аристократов бытовало одно золотое правило: если игра проиграна, то она проиграна. Это означает, что все сожаления о цене поражения должны быть оставлены и забыты. Игрок со спокойным сердцем признает проигрыш и начинает жизнь с чистого листа. В самом деле, о чем еще беспокоиться? Ведь осталось главное: здравый смысл и сила воли. С таким багажом обязательно повезет.

Александр Короткий, руководитель департамента инвестиций в недвижимость компании AG Capital:

— В настоящее время недвижимость малоинтересна краткосрочным инвесторам, желающим получить быструю прибыль. Но, несмотря на снижение темпов роста цен, недвижимость продолжает оставаться выгодным и надежным объектом для долгосрочных вложений. Однозначно рекомендуем воздержаться от покупки недвижимости в устаревших панельных домах в малопрестижных районах. Значительного роста по этим объектам не ожидается, поскольку за последние несколько лет этот сегмент был значительно переоценен.

Возможная тактика — продавать некачественное жилье и вкладывать в новые форматы — коттеджи, таунхаусы, малоквартирные дома, квартиры в домах бизнес- и эконом-класса с оригинальной и качественной концепцией. Рынок загородной недвижимости продолжает демонстрировать стабильный рост. Земельные участки дорожают в пределах 30–40% в год в зависимости от уровня поселка и его расположения.

Кроме Москвы в последнее время особенно привлекательны южные регионы. Выгодно инвестировать средства не только в развитие курортной недвижимости, но и в другие сегменты рынка, причем не только в Большом Сочи, но и в других крупных городах региона — Ростове-на-Дону, Краснодаре, Ставрополе. Привлекательны северо-западные регионы и Урал, где цены на жилье еще не достигли максимума.

Петр Машаров, генеральный директор компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость»:

— Сегодня для частного инвестора, работающего на рынке недвижимости, настали нелегкие времена. Рынок корректируется более полугода, спрос на квартиры низкий, при этом их сдача в аренду уже не приносит ощутимого дохода и даже не перекрывает уровень инфляции. Наиболее опытные инвесторы начали избавляться от квартир в начале стабилизации, что позволило им зафиксировать прибыль. Те же, кто решил выждать и рассчитывал на скорое возобновление роста цен, явно просчитались. Инвесторы, продолжающие играть на квартирном рынке, придерживаются нескольких тактик.

Ждут появления квартир, которые собственники продают в срочном порядке («горит» альтернативная сделка или срочно понадобились деньги). В таком случае можно рассчитывать на хороший дисконт. При этом не надо забывать, что вкладываться нужно в жилье в популярном районе и не старом доме — рынок все больше расслаивается по качеству квартир. Времена, когда почти цена любой «вторички» была сопоставимой со стоимостью новостройки, проходят. Пятиэтажки дешевеют быстрее всего, и даже хорошая скидка при покупке может не покрыть снижения цены.

Некоторые инвестируют исключительно в новостройки, при этом беря квартиру не с рынка, а непосредственно на льготных условиях у строительной компании — такие варианты при больших суммах рассматривают почти все крупные застройщики, например «ДОН-Строй». Это позволяет зарабатывать даже при сложившейся ситуации 20–25% годовых. Правда, для этого требуется собрать пул инвесторов с общей суммой порядка $10 млн, что не всем под силу.