Чтобы вкладывать в недвижимость, нужно меньше денег, чем кажется

На модерации Отложенный Существует теория, объясняющая, почему 40-летние люди активно скупают недвижимость. Хотят себе обеспечить старость. На пенсию прожить может лишь поколение, перенесшее войну, голод, годы ударного труда. А их дети и внуки скупают квадратные метры, чтобы быть уверенными в завтрашнем дне. Прикинем, сколько стоит "входной билет" для частного инвестора в тот или иной сегмент рынка недвижимости.

Если и вы задумались о будущем, то прежде надо разобраться - куда именно вкладывать деньги. Вариантов может быть много: новостройки, загородный рынок, коммерческая недвижимость, ценные бумаги. Начнем с самого популярного - новостроек.

Элитные новостройки: потребуется не менее $300 тыс.

В последние годы новостройки были самым массовым способом вложения, сохранения и приумножения средств. Инвесторы скупали, как правило, однокомнатные квартиры и имели не менее 60% годовых. Первичный сегмент жилой недвижимости не потерял инвестиционной привлекательности, но теперь он стал сферой деятельности профессионалов: нужно контролировать получение исходно-разрешительной документации по новым объектам, хорошо знать историю застройщиков, учитывать, что они практикуют ценовые скачки, связанные со сменой стадии проекта.

По оценке Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы компании МИАН, доля инвестиционных покупок сократилась с 30 до 5%. Объяснение этой тенденции дает Алексей Аверьянов, генеральный директор компании Vesco Consulting. Количество инвестиционных покупателей уменьшилось из-за сокращения разницы стоимости между предложениями на этапе нулевого строительства дома и квартирами в новостройках, которые уже сданы госкомиссии. К тому же, частные инвесторы опасаются рисков, связанных с несоблюдением условий инвестиционных контрактов и мошенничеством.

Инвестиции в новостройки. В последние годы это был самый массовый способ вложения, сохранения и приумножения средств. Инвесторы скупали, как правило, однокомнатные квартиры и имели не менее 60% годовых. Первичный сегмент жилой недвижимости не потерял инвестиционной привлекательности, но теперь он стал сферой деятельности профессионалов: нужно контролировать получение исходно-разрешительной документации по новым объектам, хорошо знать историю застройщиков, учитывать, что они практикуют ценовые скачки, связанные со сменой стадии проекта.По оценке Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы компании МИАН, доля инвестиционных покупок сократилась с 30 до 5%. Объяснение этой тенденции дает Алексей Аверьянов, генеральный директор компании Vesco Consulting. Количество инвестиционных покупателей уменьшилось из-за сокращения разницы стоимости между предложениями на этапе нулевого строительства дома и квартирами в новостройках, которые уже сданы госкомиссии. К тому же, частные инвесторы опасаются рисков, связанных с несоблюдением условий инвестиционных контрактов и мошенничеством.

"В последние 4-5 лет возможность приобретать недвижимость по инвестиционным ценам имеют только те, кто находится внутри рынка и имеет налаженные контакты в строительных компаниях. Все остальные могут рассчитывать только на среднестатистический рост стоимости недвижимости", - резюмирует Татьяна Буянова, управляющий партнер компании "Кредит МАКС".

Перспективным остается рынок элитного жилья, более надежный и стабильный. Купив квартиру в строящемся доме класса De luxe в центре Москвы, реально затем продать ее значительно дороже. Доходность может составить около 120% годовых. В элитном секторе при довольно скромном числе предложений растут цены. На ближайшие 1-2 года городское жилье категории А будет перспективным сегментом для инвестора, считает Алексей Аверьянов (Vesco Consulting). Риски минимальны: на 15-20 успешных проектов приходится всего один неудачный. Даже в самых провальных элитных проектах средняя доходность инвестиций не падала ниже 20% годовых. Надо только иметь в виду: для инвестирования в данный сегмент городской недвижимости для начала потребуется порядка $300 тыс. свободного капитала.

С новостройками бизнес-класса все не так однозначно. При инвестировании в данный сегмент прибыль составит не более 20-30% годовых, а риски будут существеннее, чем при вложении в элитное жилье. В первую очередь - из-за увеличения сроков строительства, зачастую на 1-2 года. Хотя и входной порог существенно ниже.

Загородный рынок: для дачи потребуется $16-20 тыс., для коттеджа - $350-450 тыс.

Некоторые эксперты полагают, что время городского инвестирования ушло в прошлое, и на первый план выходит рынок загородного жилья. В 2006 году, когда на рынке городского жилья наблюдался ажиотажный рост цен, загородный рынок рос гораздо более медленными темпами. Сейчас он наверстывает упущенное.

Что касается минимального входного порога, то все зависит от местоположения, удаленности от МКАД, сегмента и самого объекта. Если это дача на расстоянии свыше 70 км от МКАД, то достаточно и $16-20 тыс. Для строительства коттеджа нужно иметь не меньше $350-450 тыс., считает Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ".

В целом по рынку, инвестор может рассчитывать на доходность 15-20% годовых. Не оптимистично, но зато реалистично. По прогнозам аналитиков МИАН, в 2007 году в зависимости от направления прирост цен может достичь и 40%.

"Нежилье": готовьте $150 тыс.

Более высокого понимания ситуации требует рынок коммерческой недвижимости, хотя участие в нем частных инвесторов совершенно не исключается. И самый простой способ - купить квартиру на первом этаже новостройки и перевести ее в нежилой фонд. По оценкам компании МИАН, заработать на такой операции можно около 40%.

Покупка площадей в торговых, офисных помещениях также возможна. И для этого не обязательно "иметь" юридическое лицо. Такие проекты привлекательны тем, что спрос, на торговую и офисную недвижимость в Москве высок, а и объемы предложения, - недостаточны.

По оценке компании Vesco, наиболее доступным для частного лица все-таки является первый вариант - покупка жилья на первом этаже. Здесь не требуется многомиллионных вложений, а минимальный объем инвестиций составляет от $150 тыс.

При стоимости нежилого помещения $3-4 тыс. за квадратный метр доходность от сдаваемых площадей в аренду может составить порядка 13-15%.

Ипотека: достаточно $20 тыс.

Но вернемся к городскому жилью. Как рассказала нам Ирина Радченко, президент Группы компаний "ЛАУРЕЛ", среди ипотечных заемщиков сформировался класс будущих рантье. Они приобретают квартиру "на будущее". Учитывается, что недвижимость с годами дорожает, значит, стоимость квартиры к моменту окончания выплат по кредиту будет существенно выше.

Схема такова. Клиент решил купить 2-комнатную квартиру рядом с метро, которая стоит 190 тыс. долларов. У него имеются накопления в размере 10% от стоимости квартиры, и он берет кредит на 15 лет под 10% годовых. Ежемесячные платежи в банк составят $1838 долларов. За 15 лет пользования кредитом он выплатит банку $330 840 долларов. Если заемщик будет сдавать эту квартиру по $1000 долларов ежемесячно, его доход за 15 лет составит $180 тыс. долларов. Итоговая выплата за квартиру с учетом доходов с аренды составит $150 840, то есть кредит ему в результате обойдется в 5,8% годовых.

В расчеты не принимаются выплаты по страховке и налог на сдачу в аренду. Но правильно выбранное ликвидное жилье в отличие от денежных средств инфляции не подвержено, а значит, при реализации этой квартиры через 15 лет доходность этой операции будет существенно выше.

Впрочем, Илья Зибарев, руководитель блока "Ипотека" Альфа-Банка, считает, что такая схема наиболее популярна за рубежом - где проценты по ипотеке низкие, а стоимость аренды высока. В некоторых же регионах России стоимость аренды квартиры может быть практически равна платежу по ипотечному кредиту.

ЗПИФы недвижимости: как правило, не менее $40 тыс.

Закрытые паевые фонды непосредственным образом связаны с вложением в недвижимость, а часто - с каким-то конкретным проектом. Это и считается признаком надежности - деньги инвестора идут на те же квадраты, только находятся в умелых руках управляющих компаний.

В пользу этой логики высказывается Леонид Масалов, генеральный директор компании "Автора Консалтинг". Для наглядности он сравнивает две схемы. Первая - покупка недорогой квартиры за $130 тыс. и сдача ее в аренду. Вторая - при той же первоначальной сумме покупка паев.

При первом варианте инвестор может получать ежемесячный доход от аренды в размере как минимум $600, что в год составит $7200. Доходность - 5,5% от суммы первоначальных инвестиций.

При втором варианте инвестор может рассчитывать на большее. В среднем, управляющая компания заработает для своих пайщиков за год порядка 20-25% годовых, а это $26-30 тыс. при первоначальном вложении в $130 тыс. Даже после вычета 13% подоходного налога прибыль от вложения в паи перекроет доходность от сдачи квартиры в аренду в несколько раз.

Что касается входного билета в ЗПИФы недвижимости, то он остается традиционно высоким - как правило, не менее 1 млн. рублей, то есть около $39 тыс.

Заграница: начинать можно с $40 тыс.

Иногда в качестве инвестиционного проекта рассматривается покупка жилья в курортных местах России и за рубежом. Эксперты скептически оценивают перспективы отечественных курортов. Вряд ли тамошний уровень сервиса дорастет до западных стандартов (или хотя бы Турции и Египта) в ближайшие несколько лет. А значит, не будет и статуса международных курортов.

Что касается Сочи, то после одобрения города в качестве столицы Олимпийских игр 2014 года цены на жилую недвижимость взлетели за неделю на 20%. Между тем, состояние жилого фонда там оставляет желать лучшего. Несомненно, олимпийские игры - грандиозное событие, рассуждает Алексей Кудрявцев (МИАН), но если в Турции за $200 тыс. можно приобрести весьма приличный коттедж недалеко от береговой линии, то в Сочи купить что-то подобное дешевле полумиллиона долларов нереально.

Явно интереснее проекты зарубежные. При определенной стабильности рынков они предлагают довольно широкий выбор вариантов - и по цене, и по географии. Эксперты считают, что наиболее доходной является недвижимость развивающихся стран, таких как Черногория, Болгария, Хорватия или Арабские Эмираты, где преобладает значительный рост цен. Он может составлять более 80% за год. Одним из выгодных объектов инвестирования продолжает оставаться жилье в мировых столицах, таких как Нью-Йорк, Лондон или Париж, где присутствует стабильный спрос, а текущая доходность может составить более 30%.

В то же время инвестиции в коммерческую недвижимость - не менее перспективные вложения, например в сегмент гостиничных площадей в наиболее востребованных зарубежных курортах. В последнее время устойчивый спрос на коммерческую недвижимость наблюдается в Болгарии, где можно приобрести земельный участок для возведения гостинично-курортного комплекса, либо уже действующий отель. Не менее популярным среди туристических мест остается Лазурный берег Франции, известные отели, расположенные здесь, представляют собой перспективный инструмент для инвестирования. Основной недостаток вложения средств в зарубежные рынки связан со сложностью оформления документов. В зависимости от страны, данная процедура может занимать от 6 месяцев до 2 лет. Одной из самых дешевых стран для вложений сегодня считается Болгария, и начинать играть на ее рынке можно уже, имея на руках всего лишь $40 тыс.

Сомнения и прогнозы

Иногда говорят, что состояние рынка настолько зыбко, что сейчас лучше не вкладываться никуда - просто подождать, а деньги отнести на срочный депозит в банке или держать в рублях/евро/долларах. Но в любом случае долгосрочная перспектива рынка недвижимости - рост цен на квадратные метры. Недвижимость остается надежным инструментом инвестирования на долгосрочную перспективу. В выигрыше, конечно, инвесторы, которые располагают "длинными" деньгами, имеют возможность "продержать" недвижимость весь полный цикл - "спад-стагнация-оживление-рост". Причем, временные рамки здесь могут быть заданы годами.

Величина "входного билета" для инвестора в разные сегменты рынка