Фрагмент из «Мысли вслух про ЖКХ. Часть 3»

На модерации Отложенный

Фрагмент из «Мысли вслух про ЖКХ. Часть 3»  

Итак, с началом нового века и тысячелетия мы вошли в длительную полосу технологической, не зависящей от нашего желания, необходимости капитальных и иных ремонтов многоквартирных домов ударными темпами.

Многоквартирные дома были сброшены условно в «бесхоз», так как указанные дома, как имущественные объекты, собственники не принимали (не передавались), поскольку права на принятие в собственность здания (сооружения) у собственников квартир нет, не было и не будет.

При этом согласно ЖК РФ собственники квартир со времен СССР оплачивали и оплачивают услуги содержания, текущего и капитального ремонта общего имущества дома, поскольку собственники квартир проживают в указанном многоквартирном доме и заинтересованы в сохранности жилищного фонда и, соответственно, «добровольно» оплачивают содержание, текущий и капитальный ремонт общедомового имущества (конклюдентные действия).

Это обстоятельство использовало наше уважаемое государство, обеспечив «де-юре» Субъектам Федерации и ОМСУ перекладывание в полном объеме «пожизненной» уплаты расходов по содержанию и ремонту общего имущества дома на собственников квартир многоквартирного дома.

Для юридического обеспечения указанных действий, в части 1 ст. 36 ЖК РФ законодатель вводит правило, развивающее норму п. 1 ст. 290 ГК РФ, декларативно указывая на потенциальную (возможную, вероятную) принадлежность собственникам помещений общего имущества в многоквартирном доме.

Часть 2 ст.36 ЖК РФ закрепляет потенциальную юридическую возможность (вероятность) собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к владению, пользованию и распоряжению указанного общего имущества в многоквартирном доме.

В части 4 ст.37 ЖК РФ вводится правило, развивающее норму части 2 ст. 291 ГК РФ, фиксирующее запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Указанные статьи реализуются только в случае гипотетической передачи общего имущества многоквартирного дома собственником помещений многоквартирного дома.

Если государство передало «многоквартирный дом» в ОМСУ, как «единый объект», то собственникам приватизированных квартир передать «многоквартирный дом», как «единый объект», невозможно, так как собственники квартир - это не организация, ни печати, ни материально-ответственного лица и они не могут быть балансодержателями, тем самым юридических прав на принятие в собственность здания (сооружения) у собственников нет, не было и не будет.

ОМСУ не передавали собственникам квартир в собственность общедомовое имущество, так как юридических прав на принятие в собственность указанного имущества у собственников нет, не было и не будет.

Общее имущество многоквартирного дома по-прежнему находится в государственной/муниципальной собственности. Наряду с указанными статьями, законодатель ввел п.2 ст.162 ЖК РФ, которая устанавливает правила, что при заключении собственниками помещений договора управлении с управляющей организацией: «... одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме), … за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, …».

А в п.1 ст.161 ЖК РФ декларирует потенциальное правило, что: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, …».

Указанные статьи п.1 ст.161 ЖК РФ и п.2 ст.162 ЖК РФ, как правило, декларируются во всех «Договорах управления многоквартирным домом» собственников квартир с управляющей организацией (УО).

В ЖКХ РФ сложилась парадоксальная ситуация:

Во первых, обладая собственностью жилищного фонда, включая общедомовое имущество многоквартирного дома, государство и ОМСУ, из-за недостатка бюджетных средств, не может разрешить проблему содержания, текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Во вторых, собственники помещений не имеют права собственности на общее имущество дома, так как, указанное общее имущество многоквартирного дома, собственники помещений не принимали, поскольку права на принятие в собственность общего имущества у собственников нет, не было и не будет.

В третьих, у собственников квартир нет обязанности по оплате за обслуживание, текущий и капитальный ремонт указанного общего имущества многоквартирного дома, а тем более других домов, кроме как «добровольно» по правилам «конклюдентных действий».

В четвертых, согласно действующему законодательству, при действующих тарифах (нормативах) на содержание и ремонт, собственники помещений гипотетически могут обеспечить содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества и «обеспечить» прибыль ОМСУ, как собственника общего имущества многоквартирного дома, а также прибыль акционеров ОАО (УО).

В пятых, схема обеспечения указанной прибыли по цепочке: собственники помещений → чистая прибыль ОАО (УО) → прибыль ОМСУ и других акционеров ОАО (УО). Указанная схема реализуется по правилам «Притворной сделки».

Для сокрытия от населения реализации указанного обеспечения применяется правило по п.1 ст. 170 ГК РФ, по которой сделка квалифицируется как ничтожная сделка (вид - «притворная сделка»). «Притворная сделка» совершается с намерением создать правовые последствия (Договор управления многоквартирным домом), прикрывающие своей формой другую сделку (по правилам акционерного общества – ОАО «Управдом Дзержинского района» с ОМСУ), которая совершается реально.

Такая сделка сама по себе «ничтожна», а к прикрываемой ею сделке (ОАО с ОМСУ), которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа сделки (ОАО с ОМСУ), применяются относящиеся к ней правила акционерного общества.

Так как «Притворная сделка» формально исполнена (по договору управления многоквартирного дома), то – реституция просто необходима.

Механизм возврата денежной компенсации (реституция) за невыполненные услуги/работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом и денежных средств.

Получается, что собственников квартир в многоквартирном доме используют в качестве контрагента, для содержания общего имущества дома и прикрытия УО и ОМСУ для участия в гражданском обороте.

При этом, УО юридически является коммерческой организацией (АО или ООО), а формально - муниципальным органом, так как трудовой договор с директором УО, как единоличным исполнительным органом, заключают не с собственниками квартир, а с Советом директоров Администрации города, который, через аффилированных лиц, контролирует выполнение задач, поставленных Советом директоров перед УО, и (распоряжается) сохраняет контроль над общим имуществом многоквартирного дома, на которое собственники квартир не имеют права собственности.