Как повысить доступность ипотеки, используя пенсионные накопления и взносы

Теоретически, заёмщики ипотечных кредитов, могут сами инвестировать свои пенсионные накопления, в систему ипотечного жилищного кредитования, без помощи Негосударственных пенсионных фондов (НПФ)

Доступность ипотечного жилищного кредитования в России, ограничивается высокими ставками по кредиту (зависящие от ежегодной инфляции и маржи банков). Из-за чего заёмщикам приходится переплачивать по кредиту, денежную сумму, сравнимую с размером взятого кредита. 

Правительством РФ утверждена "Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года" (Распоряжение Правительства РФ от 8 ноября 2014 г. N 2242-р).

Где, в целях привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования, необходимо: 
- улучшать условия для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений (в первую очередь негосударственных пенсионных фондов) и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги. 

Теоретически, заёмщики ипотечных кредитов, могут сами инвестировать свои пенсионные накопления, в систему ипотечного жилищного кредитования, без помощи Негосударственных пенсионных фондов (НПФ).

Для чего, предоставить заёмщикам (на определённых условиях), возможность использования взносов на накопительную пенсию (перечисляемые сейчас в управление Негосударственным пенсионным фондам НПФ), для погашения взятого ипотечного жилищного кредита.

Что, помимо привлечения пенсионных накоплений в систему ипотечного жилищного кредитования, дополнительно позволит повысить доступность ипотечного жилищного кредитования для граждан – заёмщиков. (Тем самым решить проблему низкой доступности ипотечного кредитования.) 

Ещё, в 2010году, Министерством здравоохранения и социального развития Российской Федерации предлагалось, использовать накопительную часть пенсии (пенсионные накопления), для определенного временного кредитования на наиболее важные нужды для человека – жилищные (залог по ипотеке) и медицину (источник "Российская газета").

Но..., и в итоге, предложение, не было поддержано в министерствах. Указано…, что реализация данного механизма приведет к "снижению пенсионных прав граждан", а также станет препятствием при достижении размера трудовой пенсии, равного не менее 40% от заработка гражданина.

К тому же, указали в министерствах, пенсионные накопления в достаточной мере направляются на цели, связанные с жилищным обеспечением граждан. 
Такой механизм реализует Внешэкономбанк (ВЭБ). Госкорпорация направляет средства накопительной части пенсии на покупку ипотечных облигаций, выпущенных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Полученные средства позволяют АИЖК рефинансировать проблемные ипотечные кредиты, а так же направлять значительные ресурсы на оформление новых жилищных займов (источник Газета "Маркер").

В настоящее время АИЖК предоставляет социальные ипотечные кредиты для социальных категорий граждан, по сниженной ставке, в 10,3% (в сравнении с классической ипотекой, со ставкой 12%). Но.., при более жёстких (трудновыполнимых) условиях (первоначальный взнос 50% и выше, при сумме кредита не более 1,5 млн.руб.).

Поэтому, как отмечено в "Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года", несмотря на достигнутое в целом снижение ставок, их уровень остается достаточно высоким, что приводит к низкой доступности ипотечного жилищного кредитования для граждан с доходами ниже среднего. 

Из зарубежного опыта, использования (инвестирования) гражданами, своих пенсионных накоплений (взносов), показателен пример Сингапура.

Где, при покупке жилья, человек выплачивает первый взнос за жилье сам (5% наличными). Остальная сумма либо покрывается из накопительных пенсионных сбережений, либо, если их не хватает, добирается банковским кредитом. 
Впоследствии банковский кредит выплачивается за счет ежемесячных пенсионных отчислений, которые вычитаются из зарплаты, т. е. они идут не на пенсионный счет, а в банк-кредитор.

Более того, свой накопительный счет можно использовать для зарабатывания денег. Если процентная ставка, выплачиваемая государством, не устраивает человека, то он может на свои накапливаемые деньги покупать акции, бонды, недвижимость и доли в недвижимости, делать депозиты в банках, а также переводить свои пенсионные накопления в золото. Однако при этом на накопительных счетах должна оставаться минимальная сумма (источник статьи о Сингапуре). 

В случае, предоставлении заёмщику (в условиях российской пенсионной системы), возможности использования взносов на накопительную пенсию, для погашения взятого ипотечного жилищного кредита, и пенсионных накоплений в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. 

Необходимо определить условия, по частичному восстановлению пенсионных накоплений, к выходу заёмщика на пенсию, и пенсионных прав пенсионера, предоставившего свои пенсионные накопления, в качестве займа, на первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

Так же установить, насколько повысится для населения доступность ипотечного жилищного кредитования.

Первое условие. Для сохранения денежных средств на накопительной пенсии заёмщиков, является, ограничение срока погашения ипотечного кредита, взносами на накопительную часть пенсии. Он должен быть не более 15 лет.

Это поможет сохранить половину денежных средств на накопительной пенсии, при трудовой деятельности заёмщика в 30 лет.

Второе условие. Использование, в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту, до выхода заёмщика на пенсию, накопленных средств с именного счёта добровольной негосударственной пенсии, и переводимых взносов с накопительной пенсии на добровольную пенсию, за этот период, в полном объёме или частично (для того, чтобы до выхода на пенсию, за 15 лет накапливались деньги на накопительную пенсию).

Если заёмщиком ранее был заключен договор о добровольном пенсионном обеспечении (добровольной пенсии) с Негосударственным пенсионным фондом (НПФ). То…, в течение этого периода, на его именной счёт добровольной пенсии, переводятся взносы с его накопительной пенсии, из расчёта 1 : 1.

Для примера. Если заёмщик-мужчина в течение 8 лет (в период возраста с 24 до 32 лет), уплачивал 6% со своей заработной платы на добровольную пенсию, в НПФ, то все 6% взносов с накопительной пенсии, за те же 8 лет, переводятся на его добровольную пенсию. В возрасте 32-х лет, он взял ипотечный кредит на 15 лет. То, он может воспользоваться пенсионными накоплениями, только за последние 6 лет. Так как, когда закончится выплата по ипотеке, ему будет 47 лет, соответственно останется 13 лет до достижения пенсионного возраста в 60 лет. Недостающая сумма пенсионных накоплений за 2 года (до 15 лет) берётся из ранее внесённых пенсионных взносов.

На время выплаты ипотечного жилищного кредита, заёмщик может приостановить внесение взносов на добровольную пенсию в НПФ. 

Третье условие. Использование накопленных средств с именного счёта добровольной негосударственной пенсии и накопительной пенсии, после выхода на пенсию.

Для покупки недвижимости, доли в недвижимости приобретаемой его родственниками – детьми, внуками (или предоставление займа, его детям, внукам для покупки недвижимости), в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту, а также, для открытия свое бизнеса (малого производства).

Если заёмщиком ранее был заключен договор о добровольном пенсионном обеспечении (добровольной пенсии) с Негосударственным пенсионным фондом. То…, после выхода на пенсию, он может вернуть, в качестве единовременной выплаты, оставшиеся взносы с накопительной пенсии, за тот же период, из расчёта 1 : 1.

Для примера. Если заёмщик в течение 15 лет, уплачивал только 3% со своей заработной платы на добровольную пенсию, в НПФ. То…, по выходу на пенсию, он может забрать, в качестве единовременной выплаты, оставшиеся 3% взносов с его накопительной пенсии, за те же 15 лет. А так же, денежную сумму, скопившуюся на индивидуальном счёте добровольной пенсии, от 3% взносов на добровольную пенсию, плюс 3% взносов с накопительной пенсии, переводимых в тот период. 

Данные условия, стимулируют граждан к оформлению добровольной пенсии, увеличению пенсионных прав и компенсации пенсионных взносов, потраченных на погашения ранее взятого ипотечного жилищного кредита.

Возможность использования пенсионных накоплений на покупку собственной недвижимости, поможет пенсионеру переехать жить в более благополучный район, с лучшей экологией (окружающей среды), менее сурового климата, меньшей стоимости коммунальных услуг или возможности выращивания овощи на своём огороде.

При покупке доли в недвижимости родственников, способствует получению с их стороны дополнительных не материальных благ, в виде поддержки, помощи, уходе в престарелом возрасте. Для получения материальной (денежной) выгоды, можно продать принадлежащую долю в квартире (доме), этим же родственникам.

При предоставлении своих пенсионных накоплений, в качестве займа родственникам, для покупки жилья, предусмотреть возврат денег под небольшие проценты (можно дифференцированные проценты учитывающие инфляцию), в течение длительного срока (30 лет или периода до выхода родственника на пенсию). При этом, не увеличивая нагрузку на семейный бюджет родственников (не более 40%), по выплате ипотечного жилищного кредита. Тем самым стать со инвестором (или кредитором, вместе с банком).

При открытии своего бизнеса, позволит продолжить работать после выхода на пенсии, получать доход, уплачивать налоги с прибыли государству. 

Можно провести расчёты (в ценах 2014 года), чтобы выяснить, насколько повысится доступность ипотечного жилищного кредитования, при предоставлении возможности использования заёмщиком, взносов (6%) на накопительную пенсию, для погашения взятого ипотечного жилищного кредита.

Подробные расчёты, на примере, покупки в кредит 2-х комнатной квартиры, в ценах 2014 года, под 12% годовых, на 15 лет, приведены на моём сайте http://олег-бегов.рф/ipoteka.html (плюс ссылки на используемые источники в статье). Кому интересно, можете ознакомиться.

Привожу окончательные результаты и выводы.

Доступность ипотечного жилищного кредитования, повышается (на 14,7%), при предоставлении возможность использования заёмщиком, взносов (6%) на накопительную пенсию, для погашения взятого ипотечного жилищного кредита. 

Доступность ипотечного жилищного кредитования, повышается до 27%, при предоставлении, одновременной возможности использования заёмщиком, взносов (6%) на накопительную пенсию для погашения взятого ипотечного жилищного кредита, и привлечение пенсионных накоплений пенсионеров – родственников, в качестве первоначального взноса по кредиту.

При этом, обеспечивается возврат пенсионных накоплений пенсионерам – родственникам, при незначительной снижении доходности.

Также, в 3 раза уменьшается, размер имущественного вычета по ипотечному жилищному кредиту, что выгодно для государства (больше налогов остается в региональных бюджетах).