Мысли вслух про капремонт в ЖКХ

Мысли вслух про капремонт в ЖКХ. Часть I

Панельные многоквартирные дома в РФ - это бомба отложенного действия с механизмом, запущенным после крушения СССР, с обязательствами по ликвидации госсобственности, когда в соответствии с Приложением 3 постановления Верховного Совета РФ N3020-1 от 27 декабря 1991 года, жилищный фонд государство передало органам местному самоуправлению. 

В СССР, для долгосрочных планов строительства многоквартирных домов,  сама идея панельных многоквартирных домов была преступной. В конструкции панельных домов были заложены возможности быстрого их складывания, как карточных домиков. Будут ли при таком процессе в них находиться люди - не известно. Ссылка: http://www.kroupnov.ru/5/77_1.shtml.

Жизненный цикл панельного дома нормативно определяется посредством установления сроков планового капитального ремонта здания через первые 20-25 лет эксплуатации и полной амортизации его стоимости через вторые 20-25 лет эксплуатации.

Расчётная долговечность панельных домов «хрущевок»  определялась - 50 лет.

После чего должно было приниматься решение о их выводе из состава жилого фонда и сносе, либо реконструкции и модернизации. В рамках этих сроков здание считалось ремонто пригодным и отвечающим условиям безопасности.

Первоначально панельные дома предполагались только для быстрого снятия остроты жилищного вопроса. Но такое "решение проблемы", закреплённое на высшем уровне власти и недоступное для критики, стало экономическим «смертным» приговором стране, отложенным на неопределённое время. 

Начиная с 1956 года и вплоть до конца 80-х годов, структура строительства многоквартирных домов, отличалась очень высоким уровнем однородности.

Две трети объемов ввода многоквартирных домов приходилось на полносборное, железобетонное, крупнопанельное, многоэтажное домостроение с квартирами по социальному стандарту, оборудованными централизованными системами тепло- и водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, канализации, слаботочных устройств, домовыми системами вытяжной вентиляции кухонных и санитарно-технических блоков, лифтами при этажности выше пяти этажей.

Панельные дома потребляют тепло, электричество, воду в количествах, которые в период их строительства соответствовали представлению опрактически бесплатной поставке этих продуктов в жилище. Отсюда – низкие теплотехнические показатели наружных стен, потери в сетях тепло- и водоснабжения, большое лифтовое хозяйство.

Наружные ограждающие панели по условиям теплопередачи рассчитывались, исходя из очень низкой цены на централизованно подаваемые теплоносители.

Если  возвратиться в сегодняшний день, то выясняется чрезвычайно важная вещь: тот массовый ввод жилья в пятилетки 60-80-х годов требует сегодня точно таких же темпов капитального его ремонта и точно таких же затрат на этот ремонт.

И если этого планового ремонта не делать, то нарастает так называемый “отсроченный ремонт” и увеличивается инвестиционный долг государства, который все равно придется платить. Либо за счет сокращения сроков жизни фонда и вынужденного вывода его из эксплуатации как аварийного, ветхого, непригодного, либо такого же вынужденного капитального ремонта, но осуществляемого уже в чрезвычайных режимах, либо ценой техногенных катастроф и человеческих жертв.

Срок жизни панельных домов «хрущевок» весьма ограничен во времени (50 лет) и чувствительно зависим от соблюдения сроков проведения планового капитального ремонта. А ремонта дома не производится. Ремонт отдельно взятой квартиры на состоянии дома не сказывается, дом ветшает, рыночная стоимость квартир в нем неудержимо падает, он постепенно разрушается, превращается в трущобу вместе с окружающими такими же домами.

В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна.

Физический износ - устанавливает частичную или полную потерю своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств, который определяется для панельных домов, как частное от деления реального срока эксплуатации на срок жизни панельного дома в 50 лет.

Понятия ветхого и аварийного фонда не имеют сегодня правовых определений, хотя жители именно этих категорий жилищного фонда должны быть выселены из него и получить новое благоустроенное жилье по социальной норме.

Ветхий, значит достигший около предельного физического износа (более 70%, согласно "Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов", утвержденному Госстроем СССР). Такие здания подлежат сносу по ветхости.

В силу обстоятельств, о которых только что говорилось, износ жилищного фонда многоэтажных панельных домов, первых поколений их строительства, превышает 70 %.

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки, ссылка:http://www.project.bulgaria-burgas.ru/time-live_home.htm

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа в 50 лет, являются: качество применяемых строительных материалов, периодичность и качество проводимых ремонтных работ, качество технической эксплуатации, качество конструктивных решений при капитальном ремонте и др.

Необходимость кардинального и даже революционного решения проблемы жилищного строительства и технического состояния жилищно-коммунального хозяйства является шагом вынужденным, обязательным. Ни скрыться от него, ни не обратить на него внимания – невозможно.

Поэтому сегодня следует правильно определить стратегию и конечные результаты необходимого обновления панельного жилищного фонда.

Государство попадает в безысходную ситуацию, когда спектр возможных решений неумолимо сжимается. Сегодня новые многоквартирные дома строится в два с лишним раза меньше, чем это было 25-30 лет назад. В исходной точке начавшегося тогда срока их службы с заданным режимом амортизации и ремонта, капитальные ремонты указанных домов проводятся со значительным отставанием. И с течением времени общий объем жилищного фонда начнет быстро уменьшаться за счет того, что ежегодно из эксплуатации вынужденно будет выводиться огромный объем потерявших ремонтопригодность зданий и объектов инфраструктуры, построенных в 50-е – 70-е годы прошлого века.

При этом, любые социально перспективные решения должны строиться только на основе кардинального обновления жилищного фонда. И неминуемо предстоит почти полное обновление большей части российского жилищного фонда. Альтернативы такой масштабной и вынужденной задачи - нет.

Пока же жилищное строительство не организовано и происходит исключительно бессистемно. Для этого необходимы долгосрочные и крупные капитальные вложения, в то время как современное жилищное строительство стало инвестиционным, а значит, требуется быстрая коммерческая отдача.

Получается парадоксальная ситуация.

С одной стороны, с началом нового века и тысячелетия мы вошли в длительную полосу технологической, не зависящей от нашего желания, необходимости капитальных и иных ремонтов многоквартирных домов ударными темпами.

С другой стороны, подобный абсолютно необходимый ремонт не только не делается, но и рассматривается в качестве напрасной и невозможной траты и без того ничтожных средств у субъектов федерации и муниципальных организаций.

Выделим возможные варианты решения указанной проблемы, включая:

1.               Государством,  – недостаток  бюджетных средств, – проблема не может быть разрешена.

2.               Капитальный ремонт через Региональный Фонд, образованный «вечной» оплатой населением тарифа на капитальный ремонт, – стимулируется,  и так высокая,  коррупция в ЖКХ, – ситуация разрешается в долгосрочном порядке за счет добровольно- принудительных взносов населения, а разрешать проблему надо уже сегодня.

3.               Строго выполнять действующую  Конституцию РФ, ЖК РФ, ГК РФ и НПА, – устраняется коррупция в ЖКХ,  –  что  обеспечит за счет населения, через тарифы (нормативы), содержание и ремонт общего имущества дома, включая сбор средств на капитальный ремонт в краткосрочный период, при этом:

- Жестко установить, что оплаченный собственниками квартир тариф (норматив) и внереализационные доходы на общем имуществе дома, не являются выручкой УО

- Выручка УО образуется, жестко согласно п.2 ст.162 ЖК РФ, после выполнения услуг/работ по содержанию и ремонту общего имущества  многоквартирного дома.

- УО обязано формировать текущий, капитальный и резервный фонды из ежемесячных, ежегодных остатков и внереализационных доходов на общем имуществе дома.

- Жестко регламентировать Рентабельность чистых активов  УО, -  не выше 5%, (на загнивающем «западе» – 2%).

- Недопущение УО к управлению многоквартирным домом, формирующие рентабельность чистых активов, превышающую 5%, за счет минимального исполнения услуг/работ по содержанию, техническому  ремонту общего имущества  многоквартирного дома.

Однако, все эти ситуации  находятся сегодня в состоянии неопределенности и зависят от того, какие стратегические решения будут выработаны государством и приняты в целом.

Если никаких решений принято не будет, то дома станут поточно – так же поточно, как они вводились, - выходить из строя, массово и поточно переходя в разряд аварийных. Конечно, можно будет бросить все имеющиеся хозяйственно-социальные силы на то, чтобы остановить разрушения, не заботясь об остальном. Но и тогда развитие событий поневоле станет катастрофичным для общества.