Условие для продажи квартиры - наличие свидетельства о собственности

 На многих сайтах идет обсуждение проблем в сфере жилищно-коммунального хозяйства, об общем имуществе многоквартирного дома, о судебных процессах по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги и так далее.
 
Неоднократно в своих статьях, комментариях заявляла о том, что при предъявлении задолженности за жилищно-коммунальные услуги в первую очередь нужно установить собственника многоквартирного дома, в котором проживает должник.
 
В советское время многоквартирые дома были государственными или ведомственными. И подобного вопроса не возникало. Все знали, в каком доме они проживают и кому он принадлежит.
В современном мире каждый построенный многоквартирный дом имеет своего собственника, в зависимости от источников финансирования.
 
Рассмотрим случай, когда организация построила многоквартирный дом за счет собственных источников финансирования с целью продажи квартир.
 
Организация завершила строительство многоквартирного жилого дома за счет собственных источников финансирования с целью продажи квартир. Организацией получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет завершение производственного цикла, которое свидетельствует о том, что строительство дома выполнено в полном объеме (пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ).  
 
Далее организация представляет документы на государственную регистрацию. Государственная регистрация произведена без проволочек. Организации выданы свидетельства о праве собственности на каждую квартиру (все свидетельства имеют одинаковую дату).
 
Необходимым условием для продажи квартир является наличие свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, которое должно находиться в распоряжении организации.
Возникает резонный вопрос, в какой момент квартиры следует принять к учету: на дату ввода дома в эксплуатацию или на дату получения свидетельства о праве собственности на квартиру?
 
Установление данного факта необходимо для установления даты по начислению платежей за жилищно-коммунальные услуги.
 
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 
 
В рассматриваемом случае – продавец обязан передать квартиры в собственность покупателям. Но для этого продавец-застройщик должен обладать подобным правом. С другой стороны, квартира находится в собственности продавца лишь с момента регистрации этого права в ЕГРП (ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). А оформить сделку с квартирой возможно только при наличии у продавца свидетельства о праве собственности на квартиру. 
 
Нарушить установленный порядок нельзя, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи квартиры также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 
 
А для госрегистрации договора продажи квартиры требуется правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение.
Квартира – это конкретное имущество, которое должно обозначаться государственным учетным (кадастровым) номером в ЕГРП. Он указывается в договоре продажи. 
 
В дело вступают юридические правила по отчуждению актива - квартира, которая выступает в качестве готовой продукции.
 
При этом важно учесть момент, указывающий на то, что квартиры до получения на них свидетельств о праве собственности не могут считаться готовой продукцией, поскольку на этот момент они являются полуфабрикатом. 
 
Отсутствие у застройщика данных свидетельств не позволяет заключать договоры купли-продажи.