Прямые договоры в ЖКХ: правовой бандитизм или спасение от неплатежей?

Сферу ЖКХ накрыл кризис неплатежей. Задолженность за коммунальные услуги по стране на сегодня составляет 1 трлн руб. Причем далеко не все долги принадлежат собственникам.

Население (то есть мы с вами) платит за квартиру достаточно неплохо. Серьезные долги по квартплате имеют (или вообще ее не платят) всего 2% владельцев квартир. Остальные 98% исправно оплачивают квартирные квитанции — задержки составляют максимум два-три месяца.

Очень часто хроническими должниками становятся УК — управляющие компании, через которые «прокачиваются» наши с вами денежки. Взыскать долг с такой компании-должника порой бывает чрезвычайно трудно. Понятно, что страдающей стороной здесь становятся ресурсоснабжающие организации, которые недополучают маржу за оказанные услуги.

Предложения ввести прямые договоры между собственниками и ресурсоснабжающими организациями (минуя управляющие компании) звучат давно. Сейчас дискуссия на эту тему разгорелась с новой силой. Вот и на недавнем круглом столе, который проводили в «Президент-отеле» депутаты Госдумы, дискутировали как раз по этому поводу: быть или не быть прямым взаиморасчетам между ресурсниками и потребителями ресурсов.

 

Не успеешь подать в суд, а УК уже сменила вывеску

— В сфере неплатежей царит сейчас настоящий хаос, — поделился с собравшимися один из авторов новой инициативы Алексей Ситдиков, замруководителя экспертной секции «Повышение платежной дисциплины в сфере ТЭК и ЖКХ» Консультационного совета при Комитете Госдумы РФ по энергетике. — Что может сделать ресурсник в случае неплатежей? Наказать должника штрафом. Но наличие штрафа приводит лишь к увеличению долга. Ресурсоснабжающая организация, пытаясь взыскать долги, начинает судиться с управляющей компанией. Суды затягиваются на годы. В это время УК благополучно банкротится. Меняет вывеску и берет себе в управление другие дома.

Причем если добросовестные УК банкротятся вынужденно, то недобросовестные — планово. Крайними же оказываются жители, которые недополучают качественную жилищную услугу.

А вот в Германии, например, снабжение коммунальными ресурсами осуществляется по предоплате. Заплатил — тебе поставили энное количество воды, тепла, электроэнергии. Если нет — извините: подача ресурсов блокируется. Причем деньги аккумулируются на счете дома, и если их там не хватает, то от ресурсов отключается весь дом. То есть жители несут субсидиарную (коллективную) ответственность за оплату коммунальных услуг.

Пока мы до таких «жестких» схем ответственности не доросли, но некоторые менее радикальные, но достаточно действенные шаги нужно предпринять, считают те, кто профессионально занимается проблемами ЖКХ.

И первый шаг на этом пути — нужно исключить из цепочки управляющую компанию как перепродавца ресурсов, предлагает Алексей Ситдиков. УК должны быть профессиональным представителем граждан перед ресурсоснабжающими организациями, но при этом им не следует нести ответственность по конкретным долгам собственников за ресурсы.

То есть УК будут заключать договор с поставщиком не от своего имени, а от имени собственника. Что касается ОДН (общедомовых нужд), то покупать ресурсы по этой статье УК станут от своего имени и за свой счет.

Вот такое предложение. Авторы инициативы уверены, что прямые договоры кардинальным образом изменят ситуацию с неплатежами.

 

В поисках единой конструкции

Первый заместитель председателя думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева согласна с тем, что в сфере неплатежей нужны какие-то кардинальные прорывы. И одними штрафами проблемы не решить.

— Да, долги на сегодня превышают совокупные объемы инвестиций, необходимых для ЖКХ, и ставят многие УК на грань выживания, — признает депутат. — Казалось бы, необходимость ужесточения санкций по всей цепочке неплатежей не вызывает сомнений. Но вместе с тем нужно быть очень аккуратными с рядовыми неплательщиками. При общей ситуации снижения доходов населения обкладывать людей штрафами и санкциями — вряд ли единственно верное и, главное, дальновидное решение.

Именно поэтому Госдума отложила решение вопроса по мерам борьбы с неплатежами в «коммуналке» на осень. Прямые договоры, по мнению Елены Николаевой, имеют право на жизнь, если они объективны, юридически выверены. Но эта идея пока сырая, недоработанная. Ее еще оттачивать и оттачивать.

— Вот смотрите, — обратила внимание присутствующих Елена Николаева. — Договор о поставке ресурсов заключается с собственником, а ответственность за поставку качественного ресурса ложится на управляющую компанию. Некоторые юристы называют такую схему правовым бандитизмом. И, конечно, в таком недоработанном виде это не могло быть принято Государственной Думой.

По мнению Елены Николаевой, тогда уж здесь должен быть тройственный договор: между собственником, УК и ресурсоснабжающей организацией. Понятно, что обойтись без УК, которая отвечает за состояние сетей внутри дома, практически невозможно.

Заставить ресурсоснабжающие организации «доводить» ресурс непосредственно до крана, наверное, можно, но нужно ли? И очень сомнительно, выиграет ли при этом потребитель.

Коллизия, считает депутат, в том, где именно пролегают границы ответственности за коммунальный ресурс? Куда пойдет за помощью потребитель, если у него в доме будет холодно, из крана перестанет течь вода, а газовая горелка не зажжется по причине отсутствия в системе газа.

Пока, резюмировала Елена Николаева, у ее думского комитета не сложилось единой правовой конструкции, которая позволила бы защитить в первую очередь рядовых граждан. Но здесь над этим работают.

 

Как вывести «небалансы» из тени

— Прямые договоры составляют у нас где-то 70 % от общего количества. 30 % населения оплачивает электроэнергию через управляющие компании, — сообщил участникам форумаДмитрий Аржанов, генеральный директор группы компаний «ТНС-энерго». — Там, где платят через УК, долги составляют около 1 млрд руб., а там, где напрямую, — 200 млн руб. То есть, если бы мы пользовались только вторым вариантом (с помощью УК), мы бы не досчитались в бюджете 2,7 млрд руб.

7% населения имеют задолженность, которую сложно взыскать, и у ресурсоснабжающих организаций должно быть право ограничивать таких потребителей в ресурсах. Но тут есть одна «закавыка»: перед тем как отключить ресурс, ресурсники должны дважды уведомить собственника «под подпись». А пока тянется претензионная часть, собственник пользуется ресурсом бесплатно.

Другой камень преткновения — печально знаменитые общедомовые нужды (ОДН). Некоторые не без основания считают, что здесь скрыты все «небалансы» дома. Как вывести их из тени и сделать плату за общедомовые нужды справедливой, а главное, прозрачной?

Путей здесь несколько. Регионы, например, уже неоднократно выходили с предложением создать единые расчетные центры, которые учли бы все интересы, выработали единую расчетную политику. Частные расчетно-информационные центры, к сожалению, зачастую не решают, а лишь усугубляют проблему, набавляя к коммунальным платежам по 8—10 % за свои услуги.

Кроме того, деньги, которые поступают в такие центры, могут пойти не по назначению. В новом законе должны быть прописаны сроки и порядок расщепления этих платежей.

 

Ответственность должна быть субсидиарной

Субсидиарная ответственность: реально ли заставить всех остальных платить за злостных неплательщиков?

— Да, это реально, — убежден эксперт Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. — В случае неуплаты квартира может облагаться залогом. Если он не погашается, собственники исторгают из своего сообщества должника.

А вот представитель ресурсоснабжающей организации, заместитель генерального директора ОАО «Фортум» Парвиз Абдушукуров считает, что нужно в первую очередь разобраться с самими понятиями «услуга» и «ресурс» и четко разделить их:

— К любому дому идет тепло, вода, газ, свет, — говорит он. — Как только мы доходим до дома, начинаются коммунальные проблемы. С точки зрения ресурсника, дом — это такой же потребитель, этакая «черная дыра», и все потери возникают внутри дома.

— Та услуга, которая предоставлена в доме, это услуга или ресурс? — риторически спрашивает менеджер-ресурсоснабженец и поясняет свою мысль: — Мы можем подвести в дом тепло в 100 градусов, а в доме в батарее может быть 30 — из-за потерь во внутридомовых сетях.

Сейчас в современных домах стоит сложное оборудование — счетчики, запорные системы, контроллеры. У управляющей компании должны быть заключены договоры с электриками на работу насосов, с водоканалом — на подачу холодной воды и т.д. И только тогда возникает не коммунальный ресурс, а жилищная услуга.

— Не нужно ничего усложнять, — считает председатель правления НП Гарантирующих поставщиков и энергосбытовых компаний» Наталья Невмержицкая. — Цена коммунальной услуги должна включать накрутку УК. Ресурсники не претендуют на вход в дом, это невозможно. Собственник как бы делегирует полномочия управляющей компании. Именно УК является стороной, контролирующей качество ресурса на вводе в дом, и обеспечивает качество услуги внутри дома. Каждая из сторон отвечает на свои деньги за свое качество — жилищной услуги и коммунального ресурса.

 

Почему мы платим за объемы ресурсов, но не за их качество

По мнению Виктора Плескачевского, вице-президента Российского союза промышленников и предпринимателей, ЖКХ сегодня — это лоскутное одеяло из начавшихся, но так и не законченных федеральных реформ. А родовая травма ЖКХ — это поквартирная приватизация.

У нас появилось странное юридическое понятие «помещение» вместо понятия «дом». За границей у здания всегда один владелец, например Дональд Трамп. У нас же в каждом доме куча клетушек-квартир и куча собственников, которых трудно собрать вместе, чтобы решить насущные проблемы. В одном доме бывает до 1 тысячи собственников. И это наша беда.

По идее, если в доме насчитывается более 30 собственников, нужно создавать юридическое лицо или должен быть какой-то поверенный в делах, который представляет интересы собственников.

Имеются у Виктора Плескачевского и вопросы к ресурсникам. Например, такой: кто отслеживает качество самих ресурсов? Сложилось так, что мы платим за объемы поставляемых ресурсов, но не за их качество. А оно зачастую не выдерживает никакой критики: плохая вода, мигающее электричество, еле теплые батареи. Все это расслабляет ресурсников и управляющие компании, доходы которых никак не зависят от качества поставленного ресурса.

Кроме того, недавняя кампания по лицензированию УК предъявляет очень «ужатые» требования к руководителям управляющих компаний, которые должны хорошо знать лишь нормативные акты и вовремя в нужном объеме представлять жителям информацию. Никаких технических, инженерных, экономических знаний от них не требуется. А это, наверное, все-таки неправильно.

 

В ЖКХ нет марокканских мандаринов. Что же тогда дорожает?

Подвел итоги круглого стола Валерий Фадеев, член Центрального штаба Общероссийского народного фронта, главный редактор журнала «Эксперт»:

— Может быть, стоит начинать разговор не с того, как покарать собственника за неплатежи, а с того, что сами платежи очень часто начисляются некорректно, — подчеркнул он.

Как известно, с 1 июля повышены тарифы на коммунальные услуги, в среднем на 10%. Но никто не хочет объяснить, а что в структуре ЖКХ, собственно, подорожало? У коммунальщиков же нет в хозяйстве каких-то «марокканских мандаринов», импорта, который вырос в цене.

По мнению Валерия Фадеева, инфляцию создают монополии. Например, РЖД повысило оплату своих услуг на 16%. А почему? Коммерческая тайна. И так сплошь и рядом. Получается круговая порука: «Раз энергетики повысили, то и мы тоже повысим». А у самих в структуре издержек никаких новых трат не появилось…

Причину повышения тарифов корпорации хранят, как военную тайну. Может быть, пора снять с нее гриф секретности? Собственники от этого, уж точно, только выиграют.

Подготовила Елена МАЦЕЙКО