Как омичам - собственникам жилья - заключить выгодный договор с управляющей компанией?

К 1 апреля собственники многоквартирных домов должны были определиться со способом управления. Теперь их только два – создать ТСЖ или перейти на обслуживание к управляющей компании. В домах, где количество квартир превышает 16, выбора и вовсе не существует: они обязаны заключить договор с лицензированной управляющей организацией. По мнению законодателей, внесших поправки в Жилищный кодекс, непосредственное управление пока не способно быть эффективным инструментом в руках наших сограждан. 

 

Если жители не примут решение о смене способа управления сами, то орган местного самоуправления сделает это за них, проведя конкурсный отбор управляющих компаний. В этом случае договор с обслуживающей организацией будет заключен не от лица собственников, а от лица администрации города.

Заместитель руководителя Омского регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Инга Николаева убеждена: новые условия, в которых оказались собственники – это проверка людей на способность решать проблемы сообща. От того, удастся ли им объединиться, зависит будущее их дома.

– Сегодня собственники достаточно хорошо защищены с точки зрения законодательства. Но этой защиты нет у тех, кто существует сам по себе и считает, что кто-то должен навести порядок за них. Своей собственностью мы обязаны управлять сами. В противном случае не стоит ни на что жаловаться, – говорит Инга Николаева.

Сейчас начинается период подписания (перезаключения) договоров с управляющими компаниями. Специалисты советуют: прежде чем поставить подпись, нужно внимательно поработать над документом. Чтобы в конечном итоге сотрудничеством были довольны и собственники, и УК, необходимо учесть интересы и тех, и других.

– Нельзя махать рукой, мол, подпишем, что предлагают. Неизвестно, какая компания придет, с каким договором. Дом – это ваша собственность, и решение надо принимать самим. Управляющая компания будет исполнять только то, что прописано в рамках договора. К существенным условиям договора относится его цена, порядок ее изменения, периодичность оказания услуг, состав общего имущества, способ взаимодействия УК с нежилыми помещениями и их арендаторами, если такие есть, – говорит Инга Николаева.

Несмотря на то, что войти в новые отношения с управляющими компаниями собственники должны были до 1 апреля, время на это еще есть.

– Чтобы не торопиться и все сделать правильно, я бы рекомендовала собственникам уведомить письмом администрацию города, что на их доме еще идет процесс выбора, согласуются условия договора управления. Это обезопасит дом от попадания в списки неопределившихся и назначения управляющей организации путем проведения торгов, – советует Инга Николаева.

Предложить текст договора могут обе стороны – как управляющая компания, так и сами собственники. Во втором случае его необходимо предварительно утвердить на общем собрании жильцов. Если автор договора – управляющая организация, то любая формулировка, которая категорически не устраивает собственников, может быть исключена из документа.

– Хотим мы того или нет, но нам, собственникам, придется выходит на уровень небольшого юридического предприятия и учиться грамотно взаимодействовать с управляющими организациями. Если УК не желает вносить какие-либо изменения в договор, они поступают заведомо неправильно. Принудить жильцов заключить невыгодный договор они не могут. Всегда нужно думать о балансе интересов для обеих сторон.

Если жильцы предложат слишком невыгодные условия для УК, она просто откажется от них и возьмет другой дом. Но если дом платежеспособный, неконфликтный, то компания заинтересована его сохранить, а значит, готова идти на уступки. Там где УК работает на контакте с людьми, проблем не будет, – комментирует Инга Николаева.

Какие услуги прописывать в договоре – решают собственники. Сейчас нередко в него включают пункт о капремонте. Специалисты не рекомендуют объединять эти направления. Лучше всего действовать поэтапно, и когда встанет вопрос о проведении капитального ремонта, можно заключить к существующему договору дополнительное соглашение, прописав в нем необходимые позиции.

Не рекомендуется также включать плату за капремонт в единую квитанцию. Инга Николаева обращает внимание, что такие прецеденты уже имеют место. Управляющая компания в этих случаях обязуется перечислять со своего расчетного счета на спецсчет средства, полученные за капремонт. Однако это противоречит законодательству: спецсчет на капремонт, открытый в управляющей компании, не должен иметь никакого отношения к общему расчетному счету обслуживающей организации.

– Если вы включаете плату за капремонт в общую квитанцию, значит, деньги за него сначала пойдут на общий расчетный счет УК, единый для всех домов, а потом будут перечисляться на спецсчет вашего дома. Это совершенно не нужные манипуляции. Деньги должны поступать на спецсчет вашего дома напрямую, – предупреждает эксперт.

Еще одно странное «новшество», зафиксированное в предлагаемых собственникам договорах, касается вознаграждения компании за содержание и текущий ремонт. Этого не может быть. Заказывая услуги у компании, собственники платят за них деньги, а не дарят их. Этого вполне достаточно для полноценных деловых отношений.

Как собственники могут контролировать работу компании и целевое использование своих денег в течение года? Очень просто: участвуя в ежемесячном подписании актов выполненных работ. В конце года их будет 12, и по ним можно легко сделать анализ, насколько добросовестно и в полном объеме компания исполняет обязанности, прописанные в договоре.

– Нужно уведомить УК, что по поручению собрания председатель совета дома будет каждый месяц подписывать акты выполненных работ. В этом случае отговорка компаний «нет денег» не пройдет. На любом доме каждый месяц проводится ряд работ: вывозится мусор, идет обследование домов, аварийно-диспетчерская служба реагирует на обращения жильцов. Даже если нет глобальных сдвигов по текущему ремонту, услуги управления все равно оказываются. Если же компания вообще ничего не сделала, надо подписывать нулевой акт. В завершении календарного года вы получите отчет: какие услуги на какую сумму имели место. Несовпадение с объемом, прописанным в договоре, дает основание требовать от УК перерасчета. Возвращение к лицензированию становится нашей гарантией конструктивного грамотного диалога, – говорит Инга Николаева.

Но уж если управляющая компания совсем не справляется с возложенными на нее обязанностями, стоит подумать о переходе в другую. Только прежде чем прекращать старые отношения, нужно завязать новые, чтобы не уходить в пустоту. Уведомление прежней компании о том, что собственники желают разорвать с ней отношения, происходит постфактум, когда условия работы с новой компанией обговорены, согласованы и всех устраивают.

Какого вопроса бы мы не касались, только совместное его решение жильцами приведет к желаемому результату. Специалисты отмечают, что инициативность людей растет. Массовый переход на договоры управления может стать еще одним шагом для сближения собственников. Другого выхода у них просто нет.