ЖИЛИЩНЫЙ ВОПРОС И ЛОГИКА ЕГО РЕШЕНИЯ. ЭПИЗОД V. АМОРТИЗАЦИЯ ЖИЛОГО ФОНДА.часть 2

4. Амортизация жилищного фонда в СССР. В 1937 году основной жилой фонд страны перешел в непосредственное управление государствах[24], и на него легла ответственность за амортизацию. Конечно, при фактическом отсутствии товарных отношений стоимостные категории в СССР носили условный характер, тем не менее, амортизационные отчисления производились и в отличие от периода военного коммунизма, учет был налажен. Система пережила своего создателя и сохранилась как в период оттепели, так и в период застоя. Местные советы и предприятия производили амортизационные отчисления на находящееся в их ведении жильё и использовали эти амортизационные фонды[25], но не являлись собственниками этого жилья: "Все государственное имущество… образует фонд, принадлежащий одному собственнику – государству. Государственные организации…, за которыми закреплено определенное имущество, не являются его собственниками, за ними признается особое имущественное права – право оперативного управления»[26], поэтому они могли быть по решению государства использованы и в ином месте, и в иных целях. Таким образом, по сути своей амортизационные отчисление накапливались и использовались в рамках государства в целом. В собственности граждан оставались небольшие дома, по большей части в сельской местности и небольших городах, и заботиться о своем будущем жилье они должны были сами (если не попадали в одну из категорий, мобилизуемых государством для решения своих задач). Никаких льгот по уплате налогов на сумму изнашиваемого недвижимого имущества граждане не имели, не для того взимались налоги с граждан, чтобы вычетами из них поощрять мелкобуржуазную стихию. Исключением были жилищные кооперативы, которые были собственниками своих домов, и действительно осуществляли амортизацию принадлежащего им жилья[27] путем перенесения его стоимости на продукцию. Поэтому квартирная плата в ЖСК была выше, чем в государственных и служебных домах. Естественно, как и владельцам индивидуальных домов, жителям кооперативов налоговые вычеты не делались. Тем не менее формируемые кооперативами фонды принадлежали самим кооперативам, более того, «по постановлению общего собрания кооператив может образовывать специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам кооператива»[28], в том числе и амортизационные отчисления в дополнительном объеме. Только ЖСК были самостоятельными собственниками многоквартирных жилых домов, только они могли реализовывать полный цикл жизни дома. 5. Современные проблемы амортизации жилищного фонда. Понятие амортизации кажется привычным даже для тех, кто никогда не жил при рыночной экономике, однако не стоит поддаваться иллюзии легкости предмета. Суть амортизации в централизованной экономике с единым общегосударственным хозяйством (централизованное управляемое хозяйство со свободным потребительским выбором[29]) и в многоукладной экономике с множеством самостоятельно действующих экономических субъектов - предприятий и домашних хозяйств (меновом хозяйстве[30]) - совершенно разная. Особенно важна правильная амортизационная политика в переходный период, когда в экономике присутствует причудливое сочетание централизованных и рыночных структур, между которыми зачастую идет борьба не на жизнь, а на смерть. Дело в том, что амортизация неразрывно связана с собственностью. Только собственник может производить амортизацию, и наоборот – только тот является полноценным собственником, кто амортизацию проводит. Для того, чтобы накоплять амортизационные отчисления, надо думать на сотню лет вперед, быть готовым взять на себя ответственность не только за завтрашний день, но и за завтрашнее столетие. Именно в формировании полноценного собственника и лежит узел проблем современной России, потому что без собственника не будет и собственности. Мало назваться собственником, мало даже получить государственное свидетельство о праве собственности, надо собственником стать. А в этом вопросе все очень запущено. В сознании и наших руководителей, и рядовых сограждан прочно укоренилась уверенность в том, что жизнь собственника наполнена исключительно приятными и даже восхитительными переживаниями. Один государственный деятель соседней страны, чтобы объяснить своим согражданам все трудности управления государством, сказал: «государство – это вам не лобио кушать». К сожалению, в сознании большинства наших сограждан «собственность – это лобио кушать», и не только лобио, но и бланманже с шоколадом, и еще много вкусных и полезных блюд. Не предостерегает от такого убеждения даже Гражданский Кодекс РФ, статья 210 которого черным по белому гласит: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором». Какое может бремя от такой приятной вещи, как собственность? И когда такой «собственник» сталкивается с первым бременем, последствия становятся непредсказуемыми. Не понимает, что собственность – бремя, сам «собственник» , поэтому он не только не накапливает амортизационный фонд, но и не проводит капитального ремонта – то есть живет одним днем. Не понимает, что собственность – бремя, и государство, иначе оно не стремилось бы возлагать на собственников бремена тяжелые и неудобоносимые, а постаралось бы помочь ему встать на ноги. При том уровне налогообложения, сборов за всевозможные разрешения, штрафов за всевозможные нарушения, выдумываемые властью с фантазией завзятого озорника, ни о какой амортизации нет и речи. Прожить бы еще один день. Наконец, и в отношении принадлежащей ему собственности государство также не осознает бремени, иначе оно не относилось бы к ней так расточительно, и накапливало бы на нее амортизационные отчисления. Русский дом оказался бесхозным, поэтому нет и его амортизации. Управление жилыми и нежилыми помещениями сосредоточено в разных органах, не говоря уже об ответственности за отдельные системы внутридомового хозяйства. За здание отвечает “по отдельности” несколько десятков отраслевых структур, каждая из которых обладает правом собственности не только на подводящие к дому коммуникации, но и на те части “своего” оборудования, которые расположены внутри зданий. Амортизационные отчисления и отчисления на капитальный ремонт по каждой “части” должны накапливаться отдельно, в рамках соответствующих фондов этих структур. Однако крайне сомнительно, чтобы на фоне большого числа проблем, связанных с эксплуатацией и амортизаций общих коммуникаций проблема внутридомового хозяйства могла бы занимать сколько-нибудь значительное место. Кроме этого, дом расчленен еще и на квартиры, у которых есть свои собственники. При советской власти домовладельцами были ЖСК и собственники индивидуальных домов. Казалось бы, именно эти ростки домовладения должны были получить поддержку государства. Однако на самом деле участь их незавидна. Вместо того, чтобы поблагодарить активистов ЖСК, которые взялись самостоятельно решать свои жилищные проблемы, которые до сих пор в меру своих сил – а многим из них уже по 70-80 лет - несут на своих плечах ответственность за свои дома, вместо того, чтобы поставить рядом с каждым ЖСК блокпост, чтобы отгонять разных «прогрессивно мыслящих граждан», стремящихся попользоваться земельными участками, государство принимает решение ликвидировать жилищные кооперативы. Или преобразуйтесь в ТСЖ, или будете распущены. Участь собственников индивидуальных домов также незавидна. Создается впечатление, что в собственных домах должны жить только миллионеры, поэтому небогатых собственников домов всеми силами стремятся переселить в многоэтажки, опять же освободив земельные участки для «прогрессивно мыслящих граждан». Конечно, есть и вымирающие города и поселки, где земля никого не интересует. Там и дома ЖСК, и индивидуальные жилые дома могут спокойно разрушаться, так как поддержка со стороны государства им не грозит, ведь государство и для поддержания своей собственности не находит средств. А то, что помощь частнику есть помощь классовому врагу, наш чиновник знает давно. Товарищества собственников жилья, которым в новом Жилищном Кодексе отводится лидирующая роль, не способны взять на себя роль домовладельца потому, что членство в них добровольное: хочу – вступаю, хочу – нет.

За годы действия Федерального закона "О товариществах собственников жилья" товарищества собственников жилья в массовом количестве так и не появились. На самом деле государство и не надеется (или не стремится) собрать воедино эту вольницу и явно делает опору на управляющие кампании, что опять-таки оставляет дом бесхозным. Единственным массовым видом жилищной собственности является собственность на квартиру. Это единственный вид жилищной собственности, который пропагандируется (ТСЖ - просто производная от собственности на квартиру), и на увеличение независимости квартиры от дома затрачиваются значительные правовые усилия. Скоро у квартир появятся паспорта при отсутствии паспортов на дома. Мы имеем не домовладельцев, а квартировладельцев. Однако можно ли амортизировать квартиру? Ведь квартира зависит от дома, а жизненный цикл существующих зданий существенно меньше, чем у «доходных» домов начала ХХ века. Их высотность и разрушаемость при авариях внутренних систем, а также стоимость этих систем, без которых их невозможно эксплуатировать (лифты, мусоропроводы, дополнительные насосы и т.п.) вполне могут привести к тому, что в определенный момент собственники квартир, окажутся без дома и без накоплений для следующего этапа существования в городе. В то же время взятая сама по себе квартира кажется вечной. Что в ней амортизировать? Обои, разбитое стекло, сломанный кран? Амортизация дома в целом? С тем же успехом можно предложить исчислять амортизацию на износ Солнечной Системы. Конечно, она изнашивается, но с этим уже не к нам. Кроме того, квартиру дали, дадут и снова. Таким образом, уже если и вводить такую несколько условную величину, как амортизация квартиры, то она будет производной от амортизации дома, а не наоборот, то есть следует определить амортизацию дома, и разверстать ее по квартирам. Укажем еще на несколько проблем. 1. Основные фонды, в том числе и жилые, сильно изношены, а местами и разрушены. Изношенность наступила еще во времена застоя, а с 1990-ых годов многие ремонты не производились, таким образом, стоимость домов может оказаться ниже номинальной из-за ускоренного разрушения, поэтому их нельзя погасить с помощью амортизации (амортизация – перенесение стоимости). Для понимания проблемы приведем нормативно утвержденные сроки службы отдельных элементов здания, дающие представления об этом времени[31]. Следует отметить, что часть этого времени уже прошла, так как правильное обновление отдельных конструкций давно не проводилось. 156,31 КБ. Приведенная таблица внушает с одной стороны, некоторый оптимизм, так как совершенно ясно указывает на весьма длительный нормативный срок существования строений - около 100 лет (в отличие от деревянных со сроком существования 50 лет и комбинированных деревянных на каменном этаже - 75 лет). Это указывает на то, что массовая кампания по сносу пятиэтажек не опирается на реальные нормативы и срок их жизни можно значительно продлить (что, конечно, не исключает того, что отдельные пятиэтажные здания могут находиться в совершенно непригодном для жизни состоянии). С другой стороны, не следует переоценивать срок существования дома в целом, если отдельные его конструкции не подвергаются своевременной замене. Так, плохое функционирование водопровода, канализации и.т.д ведет к подтоплению домов поступающими водами, что значительно сокращает срок жизни самого здания. 2. Амортизационные отчисления, накапливавшиеся в предыдущий период, обесценились из-за инфляции, а новые в течение многих лет не накапливались. В частности, обесценились амортизационные фонды ЖСК, что нанесло по их деятельности серьезный удар, серьезно сократив возможную самостоятельность. 3. При амортизации стоимость дома переносится на квартплату, однако повышение квартплаты в сколько-нибудь существенных размерах невозможно. Доходы большей части наших сограждан столь невелики, что не позволяют уже сейчас оплачивать расходы по квартире. Обесценились и их сбережения в Сбербанке СССР, которые могли бы поддержать их в настоящее тяжелое время. Мы присутствуем при трагической эпохе ухода советского среднего класса, сложившегося в период оттепели и застоя, с его относительным материальным достатком, с триадой «квартира – машина – дача». Квартира, машина, дача еще существуют, но средств даже для их текущей эксплуатации, а тем более для амортизации не хватает. 6. Что делать? 1. Осознать масштабы проблемы амортизации и жилого фонда, и основных фондов в целом. В настоящее время продолжается их проедание, в том числе и путем выведения капиталов из страны. К сожалению, рост цен на жилье в ряде крупных городов мешает осознать масштаб проблем, порождая иллюзию серьезного улучшения в жилом секторе. На самом же деле продолжается фактический отток капитала из жилищного сектора путем отказа от амортизации, что грозит поставить жилой фонд на грань полного разрушения. Необходимо поставить задачу восстановления амортизационных отчислений. В настоящее время основной целью должно стать сохранение капиталов, вложенных в жилой фонд, и их восстановление в той части, которая была утрачена, а уже потом на увеличение капиталов жилого фонда путем нового строительства. В этих условиях проблемы правильной амортизации и восстановление выходят на первый план и из задачи экономической превращаются в задачу политическую. 2. Вопрос об амортизации дома русского дома может быть решен только в рамках восстановления его целостности[32] и преодоления бесхозности[33] Необходима реальная кооперация жителей многоквартирных домов, а также восстановление института доходного дома. Появится собственник – будет и амортизация. 3. Понимая невозможность в настоящее время установления квартирной платы, обеспечивающей необходимые амортизационные отчисления, следует по крайней мере стремиться к продвижению в этом направлении, ведя широкую пропаганду сохранения и восстановление жилья. Пока на фоне массового разрушения жилья мы слышим многочисленные обещания очередного построения светлого будущего, в том числе и во взятой отдельно жилищной сфере. 4. Создать специальные «капиталы жилищного фонда» по образцу созданных при НЭПе, сосредоточив в них все поступления от эксплуатации жилых домов и расходуя их исключительно на восстановление и строительство жилья. 5. Восстановить обесценившиеся амортизационные фонды. Именно такая мера была предпринята в Германии после второй мировой войны. Была восстановлена если не полностью, то частично стоимость полуразрушенных домов путем восстановления стоимости амортизационных фондов (напомним, что цель амортизации – сохранение постоянного размера капитала). Восстановленные фонды могли направляться исключительно на восстановление и строительство жилья. 6. Установить налоговые вычеты на амортизацию не только для предприятий, но и для всех граждан. Государство обещает улучшение положения в жилищной сфере путем реализации глобальных общенациональных программ. Конечно, по своей природе государство может оперировать только с глобальной, сводной информацией. Однако государство не должно забывать и о том, что его главная задача – не решать за граждан их проблемы, а помочь им самим решить их. На нас производят впечатление многомиллиардные цифры, фигурирующие в государственных программах. Однако не следует забывать, что в наше стране живет 145 миллионов человек, и если собрать вместе те суммы, которые тратят на ремонт и эксплуатацию наши сограждане, то получится сумма во много раз большая. Наши граждане и есть самые главные инвесторы страны, и только их совместными усилиями могут быть восстановлены утраченные амортизационные фонды и начнет осуществляться нормальная амортизация – то есть будет сделан задел на будущее столетие. А если государство еще и посодействует этому, не будем мешать, поддержит, даст хороший совет, а в крайнем случае, и подбросит немного средств в компенсацию за то, чтобы было утрачено по его вине гражданами, то перспектива восстановления жилья в России станет просто радужной. часть 2