Пояснительная записка к Экономическому анализу. Учетная политика от МКД

Пояснительная записка к Экономическому анализу деятельности Управляющей организации ОАО «Управдом Дзержинского района» по управлению МКД №39, г. Ярославль, 2014 год

• II. Учетная политика от МКД. 

• 1) Основные обозначения в «учетной политики» от МКД в «Программном модуле».

• «Базовая Калькуляция себестоимости» ─ установленная по тарифу Мэрии или по нормативу ОСС (лист «Прил-6») для 9-ти обобщенных объектов общего имущества МКД. «Базовая Калькуляция себестоимости» является неотъемлемым приложением к Договору управления многоквартирным домом.

• «Базовая Смета» ─ образована из «Базовой Калькуляции себестоимости» и подробно детализирована по ~ 250 объектам общего имущества, согласно Правилам №170, в некоторой пропорции (%) на месячные периоды (Листы «Содерж 12_81» и «Текущий 12_81») и согласована со Всеми сторонами Договора управления многоквартирным домом. «Базовая Смета» является неотъемлемым приложением к Договору управления многоквартирным домом.

• «Доплата» ─ Консолидация месячных/ежегодных Остатков и «Внереализационных доходов» из СпецФ и ТекФ (Листы «О_ФЗ_Сод» и «О_ФЗ_Тек»).

• «Рыночная смета» ─ Консолидация детализированной «Базовой Сметы» с «Доплатой» и вычетом неплатежей за Жил. услуги, формирует Согласованные сторонами рыночную месячную оплату, по каждому из 250 объектов общего имущества, за выполненные и/или невыполненные услуги/работы (Листы «ФЗ_Содерж» и «ФЗ_Текущий»).

• Журнал учета выполненных работ по форме N КС-6а ─ первичный документ, разработанный согласно постановлению Госкомстата РФ от 11.11.1999 N 100, отражающий сформированную «Рыночную смету», детализированную по ~ 250 объектам общего МКД.

• Указанный Журнал является накопительным документом и ведется исполнителем работ на основании нарядов на выполнение услуг/работ по каждому из ~ 250 виду работ и утверждается участниками рыночных отношений по каждому периоду.

• Акт по форме КС-2 ─ первичный документ, применяется для приемки выполненных услуг/работ, составленный на основании данных Журнала учета выполненных услуг/работ (форма N КС-6а).

• В Акте по форме КС-2 должны быть перечислены консолидированные фактически выполненные услуги/работы по 9-ти обобщенным объектам общего имущества МКД и утверждены участниками рыночных отношений.

• Формы КС-2 должны быть заполнена так, чтобы консолидированные выполненные работы могли были однозначно идентифицированы с «Рыночной сметой» и с формой КС-6а .

• Форма КС-3 "Справка о стоимости выполненных работ и затрат ─ первичный документ, для расчетов с УО и Подрядчиками за выполненные услуги/работы . Указанная Справка применяется и составляется нарастающим итогом за отчетный период и утверждается участниками рыночных отношений.

• 2) Описание «учетной политики» от МКД в «Программном модуле».

• Законом в отношении бухгалтерской отчетности, от 06.12.2011 за № 402-ФЗ, запрещено вводить режим коммерческой тайны.

• Общеизвестно, что при управлении общим имуществом в МКД, часть услуг/работ выполняется непрерывно в течение действия Договора, а другая часть выполняется регулярно или по мере возникновения необходимости. А относительно работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества, устанавливается только дата начала и завершения но, ни как не количество повторений в год, месяц.

• Для проведения всех мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества УО обязана предоставить собственникам весь спектр услуг/работ в силу принятых обязательств по Договору (согласно п.2 ст.162 ЖК РФ) и согласно перечню услуг/работ, примерно из 250 наименований по Правилам эксплуатации жилфонда за №170.

• Исходя из Постановления Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 г. №6464/10, ВАС устанавливает, что: «…требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, … от 27.09.2003 № 170 … являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями».

• Располагая информацией о сущности всех работ и услуг из Правил №170, можно сделать вывод, что доходы и расходы, связанные с оказанием услуг по управлению и работ по содержанию общего имущества, его текущему и капитальному ремонту, должны признаваться в бухгалтерском учете по-разному, независимо от факта начисления и поступления соответствующей платы.

• Договор управления собственников с УО в той его части, которая посвящена мероприятиям по содержанию объектов жилфонда, регулируется п.2. ст.162 ЖК РФ и общими положениями гл. 39 ГК РФ о возмездном оказании услуг.

• При этом полагается, что содержание общего имущества – это комплексная и длящаяся услуга. • Следовательно, при согласовании условий Договора с УО на календарный год уместно признавать плату по оказанию услуг и работ по содержанию общего имущества на конец каждого отчетного периода, то есть ежемесячно (далее «ежемесячно в размере 1/12»), согласованной в Договоре.

• По указанному правилу, закрепленному в ст. 155 ЖК РФ, собственники обязаны вносить плату на основании платежных документов «ежемесячно в размере 1/12» от годовой платы.

• Соответственно по «Базовой Смете» все услуги/работы (примерно 250 наименований по Правилам за №170) оцениваются в определенной пропорции «ежемесячно в размере 1/12», исходя из утвержденного норматива (тарифа) на управление, содержание текущий и капитальный ремонт.

• Так как ПБУ для ЖКХ на настоящий момент не разработан, то используется общий принцип признания доходов, см. в ПБУ 9/99.

• По общему правилу (п. 12 ПБУ 9/99) выручка в бухгалтерском учете УО признается при соблюдении пяти условий:

• Первое – Организация имеет право на получение «выручки», вытекающее из конкретного Договора. УО такое право имеет;

• Второе – сумма «выручки» может быть определена. УО в состоянии определить первоначальную сумму выручки, поскольку стоимость данной (конкретной) услуги согласуется на этапе заключения Договора («Базовая Смета») ;

• Третье – имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Согласно ПБУ 9/99, говорить об уверенности в увеличении экономических выгод можно тогда, когда УО получит в оплату актив (из «Рыночной Сметы»);

• Четвертое – расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией. УО может определить (КС-2, КС-3);

• Пятое – право владения, пользования и распоряжения результатами услуги/работы переходит от УО к собственнику или услуга/работа принята собственником, т.е услуга оказана.

• Итак, для признания «выручки» по содержанию и ремонту общего имущества необходимо, чтобы услуга была оказана.

• Согласно п. 13 ПБУ 9/99, УО может признавать в бухгалтерском учете «выручку» с длительным циклом от выполнения работ, оказания услуг:

• –по завершении выполнения работы, оказания услуги,

 • –по мере готовности работы, услуги. • «Выручка» от выполнения конкретной работы, оказания конкретной услуги, признается в бухгалтерском учете УО «по мере готовности» (что соответствует п.2 ст.162 ЖК РФ), если возможно определить готовность работы, услуги.

• Согласно п.

17 ПБУ 9/99, если УО предусматривает в «учетной политике» порядок признания «выручки» «по мере готовности» (согласно п.2 ст.162 ЖК РФ), то в составе информации об учетной политике УО подлежит раскрытию информация о том, каким способом определяется «готовность».

• Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных УО в оплату, не исполнено хотя бы одно из названных условий, то в бухгалтерском учете организации признается кредиторская задолженность, а не «выручка» (п. 12 гл. IV ПБУ 9/99).

• Если УО (как посредник) без согласия собственников установит, что «готовность» услуги определяется «ежемесячно в размере 1/12» по договору и подтверждается соответствующим актом, например, подписанным со стороны уполномоченных представителей собственников МКД (по решению ОСС), то она будет действовать в рамках законодательства.

• Используя это обстоятельство, УО (как посредник, как коммерческая организация) предлагает несведущим Собственникам помещений (субъекту рыночных отношений) в Договоре утвердить обобщенный перечень услуг/работ по содержанию и ремонту (Базовая Калькуляция Себестоимости), тем самым снимается ответственность УО за не выполнение всего спектра услуг/работ согласно Правилам эксплуатации жилфонда за №170 и др. НПА.

• Учитывая, что услуги/работы выполняются нерегулярно, в конце каждого отчетного периода образуется естественный «Остаток» за не выполненные услуги/работы по Правилам эксплуатации жилфонда №170, но оплаченные собственниками помещений в МКД.

• В соответствии с п. 10.4 ПБУ 9/99 "Доходы организации", «Остаток», по которому срок исковой давности в три года истек, включается УО в состав своих «прочих доходов» в сумме, в которой эта задолженность была отражена в бухгалтерском учете организации.

• Но нужно ждать три года. А если хочется быстрее получить дополнительную прибыль – завышаются стоимости и объемы услуг/работ.

• С целью возможности использования «Остатков» и «Внереализационных доходов», консолидированная «выручка» УО от выполнения конкретных услуг/работ за месячный период, «Остатки» и «Внереализационные доходы» включаются в «Рыночную СМЕТУ».

• В этом случае, при оказании конкретной услуги/работы, в «учетной политике» от МКД предусматривается порядок признания выручки от каждого из ~ 250 объектов по Правилам №170 (услуг/работ) из «Рыночной СМЕТЫ», «по мере готовности» и устанавливается, что готовность конкретной услуги/работы определяется, при следующих условиях:

• - равна нулю (0%), при невыполнении конкретных услуг/работ, остаток за отчетный период признаётся в МКД, как кредиторская задолженность перед собственниками за невыполненные услуги/работы, отправляется на формирование «Рыночной СМЕТЫ»;

• - меньше «ежемесячной в размере 1/12» (100%), , при согласовании «Рыночной СМЕТЫ» в рыночных условиях за счет Доплат из «остатков» месячных периодов и (или) доплат из СпецФ, и/или РезФ, формируя «Рыночную СМЕТУ»;

• - для различных конкретных услуг/работ в одном отчетном периоде может применяться одновременно разные указанные условия признания выручки, формируя «Рыночную СМЕТУ».

• Порядок признания консолидированной «Рыночной СМЕТЫ» по договору за отчетные периоды подтверждается «первичными» документами и отражаются в документах, утвержденных участниками рыночных отношений, включая:

• - Журнал учета выполненных услуг/работ по форме КС-6а, является накопительным документом и ведется исполнителем работ на основании нарядов на выполнение по каждому из ~ 250 виду услуг/работ,

• - Акт, по форме КС-2 (процентовка), о приемке выполненных, обобщенных из Журнала КС-6а, видов услуг/работ, согласно «Рыночной СМЕТЫ»,

• - Справка о стоимости выполненных услуг/работ, по форме КС-3, составленная нарастающим итогом за отчетный период.

• Акт по форме КС-2 и "Справка о стоимости выполненных работ и затрат» по форме КС-3 используются для расчетов с УО и Подрядчиками за выполненные услуги/работы.

• При этом:

• Если некоторые конкретные услуги/работы не приняты и Акт по форме КС-2 не подписан, но Справка по форме КС-3 подписана, то в учете признается кредиторская задолженность перед собственниками, оплата по форме КС-3 не производится.

• Если конкретные услуги/работы выполнены и Акт по форме КС-2 подписан, но не подписана Справка по форме КС-3, то в учете МКД признается дебиторская задолженность собственников и оплата по форме КС-3 не производится, до согласования интересов;

• Превышение целевых поступлений («Базовая смета») над расходами («Рыночная СМЕТА»), либо расходов над целевыми поступлениями, не образуют финансового результата для налогообложения.

• Экономия (естественные «Остатки» и «Внереализационные доходы») или перерасход на конец года, должны переходить на следующий отчетный период, не образуя финансового результата и объекта налогообложения.

• Консолидированные на конец года «Остатки» (задолженность УО перед собственниками помещений МКД за невыполненные услуги/работы и «Внереализационные доходы») возвращаются по целевому назначению в оборот на начало следующего периода на финансирование по «содержанию и ремонту» общего имущества МКД.

• Указанные «Остатки» распределяются в соответствующих пропорциях (Доплата) в СпецФ, в фонд Текущего ремонта, в РезФ и в фонд Капитального ремонта (в нашем случай:25%, 30%, 15%, 30%), то есть, используются для целевого назначения (содержание и ремонт), которые не облагаются налогами.

• На настоящее время, в нарушение п.2 ст.162 ЖК, УО по умолчанию применяет правила «Доверительного управления» общим имуществом МКД, что, в нарушение законодательства, позволяет УО получать дополнительные доходы от «Остатков» и профессионального использования общего имущества в МКД («внераелизационные доходы»), по праву принадлежащее Собственникам помещений МКД (ст. 36 ЖК РФ).

• Указанные дополнительные доходы УО («Остатки» и «Внереализационные» доходы) в этом случае облагаются налогам.

• Итак, начисленные Собственникам помещений в МКД платы «ежемесячной в размере 1/12» («Базовая Смета») в реальности не совпадают с рыночными стоимостями услуг/работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД («Рыночная СМЕТА») .

• В связи с чем, следует признать, что применяемая УО установка «готовности» услуги/работы предыдущих периодов (за 2008-2014 годы) по Договору с УО «ежемесячно в размере 1/12» является неправильной оценкой фактов хозяйственной деятельности и определяется, как «существенная ошибка».

• В связи с этим, согласно ПБУ 22/2010, требуется «ретроспективный пересчет» бухгалтерской отчетности УО за предыдущие периоды (за 2008- 2014 годы) и возврат денежных средств по задолженности, (т.е., MIN/MAX «Общего долга», как показано на стр.19,22, Экономического анализа) в оборот по статье «содержание и ремонт» общего имущества в МКД.

• Возвращение «Общего Долга» регулируются ч.6 ст.29 закона «О защите прав потребителей», ч.ч.2,3 ст.737 ГК РФ. Требование о возвращении «Общего Долга» собственникам квартир может быть предъявлено в течение десяти лет, со дня когда собственники помещений МКД узнали про «Общий долг», то есть с 2014 года.