Судебная защита прав граждан — потребителей жилищно-коммунальных услуг

Кнышев Виктор Павлович

председатель судебного состава Т' по гражданским делам Верховного т Суда РоссийскойФедерации, член кассационной коллегии Верховного , Суда Российской Федерации, судья 'Высшего квалификационного класса, заслуженный юрист Российской Федерации

Василевская Валентина Петровна

судья Верховного Суда Российской Федерации Высшего квалификационного класса в почетной отставке, заместитель руководителя отдела обобщения судебной практикии анализа законодательства Российской академии правосудия, заслуженный . юристРоссийской Федерации

В представленном читателям журнала обзоре впервые в судебной практике рассматриваютсявопросы правильности применения судами действующего законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В период реформирования жилищно-коммунального хозяйства и сопровождающих его негативныхпроцессов, когда все население страны буквально страдает от постоянного роста тарифов инепомерно высоких платежей на  жилищно-коммунальные услуги, дан­ный обзор является весьмаактуальным и своевременным.

Исследование рассмотренных судами гражданских дел показало, что положение граждан в сферепотребления жилищно-коммунальных услуг усугубля­ется не столько происходящими в стране негативными процессами, сколько непра­вомерными действиями чиновников и лиц, занимающихсяуправлением ЖКХ и обслу­живанием населения в этой отрасли, по разным причинам, а порой иумышленно в нарушение закона завышающих под ви­дом государства и без того высокую стои­мостьжилищно-коммунальных услуг.

Вызывая таким образом возмущение и недовольство граждан государством и проводимой имполитикой в сфере жилищно-коммунального хозяйства, ука­занные лица, по выражению Президен­таРоссийской Федерации Д. А. Медве­дева, по существу «подрывают доверие к власти закона, а значит,и к демократи­ческим устоям в целом».

Значимость проведенного исследо­вания по данной категории гражданских дел заключается также и втом, что в нем не только подробно раскрываются неза­конные действия при расчетах и начис­ленияхгражданам платежей за потре­бляемые жилищно-коммунальные услуги, механизм и способы ихобмана, но и на основе анализа действующего зако­нодательства указываются конкретные меры позащите нарушенных прав и ин­тересов всех потребителей жилищно-коммунальных услуг.

Предлагаемый обзор судебной прак­тики призван обеспечить правильное и единообразноеприменение судами за­конодательства, регулирующего право­отношения в области ЖКХ и непосред­ственно затрагивающие права и интере­сы всего населения страны. Следователь­но, его особуюсоциальную значимость трудно переоценить.

«...Чиновник, не исполняющий закон, подрывает доверие к власти закона, а значит, и к демократиче­ским устоям в целом»1. Д. Медведев Президент Российской Федерации

Жилищно-коммунальные услу­ги2 — самый массовый вид услуг, потребляемый населением стра­ны. В той или иной мере жилищно-коммунальными услугами пользу­ются все (при их наличии), независимо от установленной на них це­ны.

В отличие от других потребитель­ских услуг отказаться от пользования жилищно-коммунальными услугами невозможно даже при их очень высо­кой стоимости, поскольку они состав­ляют основу жизнедеятельности че­ловека, являются его жизненно важ­ными потребностями.

Возникающие в сфере жилищно-коммунального хозяйства (далее — ЖКХ) правоотношения непосред­ственно затрагивают конституцион­ные и социальные права граждан, в том числе на жилище и частную соб­ственность жилых помещений в случае их изъятия за неоплату потребляемых жилищно-коммунальных услуг.

В связи с этим правильное при­менение действующего законо­дательства, регулирующего пра­воотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, и защита законных прав и интересов граждан в этой области являются одними из приоритетных задач судов России^ ской Федерации.

Проводимая в стране с 90-х гг. XX в. реформа ЖКХ изначально предусма­тривала необходимость реализации главных направлений реформы — пе­реход на полную (100%) оплату потре­бителями жилищно-коммунальных услуг при постоянном снижении из­держек, минимизации расходов на

1    Российская газета. — 2008. — № 38. — 21 февраля.

2   Жилищно-коммунальные услуги — это деятельность исполнителя коммунальных услуг по пре­доставлениюжилых помещений в пользование (наем), содержанию, ремонту и управлению общего имущества вмногоквартирном доме, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, элек­троснабжению,газоснабжению и отоплению.

предоставляемые услуги и повыше­ние их качества3.

Сегодня пока успешно осущест­вляется одно из этих направлений: на 100%-ную оплату жилья и услуг пере­ведены жители 72 российских регио­нов (88% населения страны); одновре­менно во всех регионах страны стои­мость жилищно-коммунальных услуг и начисляемые на их основе ежемесяч­ные платежи из года в год непомерно повышаются, а предусмотренное зако­нодательством положение о необходи­мости минимизации расходов на дан­ные услуги не реализуется4.

Такое положение реформаторы объясняют высокой степенью изно­шенности жилищно-коммунального комплекса, доставшегося после со­ветского периода, отсутствием мате­риальных и денежных средств на его обновление, а также происходящими в стране инфляционными и кризис­ными процессами.

Между тем анализ судебной прак­тики показывает, что положение граж­дан в области потребления жилищно-коммунальных услуг усугубляется не только указанными обстоятельствами, но и неправомерными действиями чи­новников и лиц, занимающихся управ­лением ЖКХ и обслуживанием насе­ления, по разным причинам, а порой и умышленно под видом государства за­вышающими и без того высокую стои­мость жилищно-коммунальных услуг, вызывая справедливое возмущение и недовольство граждан.

Задача подобных «коммунальных деятелей» в части обмана потребите­лей жилищно-коммунальных услуг намного упрощается наличием сле­дующих обстоятельств:

вследствие выработанного деся­тилетиями психологического стерео-

типа советского гражданина о закон­ности и обоснованности ежемесячно получаемого им от государственно­го (в то время) органа — домоуправ­ления — счета на оплату потребляе­мых жилищно-коммунальных услуг по единым государственным расцен­кам и тарифам;

ввиду сложного, объемного, отча­сти нечеткого и постоянно меняюще­гося в этой области законодательства, в котором подчас и специалисту не­просто разобраться, не говоря о на­селении;

отсутствует информирование по­требителей жилищно-коммунальных услуг о ходе и прозрачности формиро­вания тарифов, производимых расче­тов и начисляемых им платежей за по­требляемые жилищно-коммунальные услуги. В то же время даже оборотная сторона квитанций на оплату услуг, направляемых потребителям, изоби­лует разного рода рекламой;          

отсутствует действенный контроль за деятельностью чиновников в ука­занной сфере, следствием чего стано­вится их безответственность.

В силу ранее действовавшего Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федераль­ной жилищной политики»5 государство установило основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хо­зяйства: основные принципы и методы формирования цен на содержание, ре­монт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги, пра­вила их регулирования.

Указанные в Законе принципы и ме­тоды установления цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги со­хранены в целом и на последующий пе­риод реформы, что нашло отражение в периодически принимаемых Прави-

3   Закон Российской Федерации от24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищ­ной политики» //Ведомости. — 1993. — № 3; Указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. № 425 (в ред. УказаПрезидента Российской Федерации от 27 мая 1997 г. № 528) и утвержден­ная им Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (утрати­ли силу с 1 марта 2005 г. — п. 13 ст. 2, ст. 4Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РоссийскойФедерации»).        

4    dm-realty.ru                                                                                   

5    Утратил силу с 1 марта 2005 г. — п. 13 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введениив действие Жилищного кодекса Российской Федерации».                                           

тельством Российской Федерации по­становлениях, в частности, в постанов­лениях от 2 августа 1999 г. № 887 «О со­вершенствовании системы оплаты жи­лья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» (с по­следующими изменениями и допол­нениями) и от 17 февраля 2004 г. № 89 «Об утверждении основ ценообразова­ния в сфере жилищно-коммунального хозяйства»6. В них особо подчеркива­лось, что при формировании тарифов на жилищно-коммунальные услуги должны включаться только экономи­чески обоснованные, фактически по­несенные и необходимые для каждо­го вида услуг расходы: «В цены и та­рифы не включаются расходы орга­низаций, связанные с привлечением этими организациями избыточных ре­сурсов (в том числе оплата процентов по кредитам банков, использованным для финансирования необоснованных расходов), недоиспользованием (нео­птимальным использованием) произ­водственных мощностей, финансиро­ванием за счет поступлений от регули­руемой деятельности работ и услуг, не относящихся к ней, а также иные нео­боснованные расходы. Объектив­ное и обоснованное формирование цен и тарифов должно обеспечиваться за­ключением независимой экспертизы, проводимой в установленном поряд­ке... а также открытостью информа­ции о ценах и тарифах и о порядке их утверждения».                                 

Одновременно на правительственном уровне предусмотрен по­рядок рассмотрения, согласования и утверждения цен и тарифов, а так­же установлен контроль не только за их применением, но и за обоснованно­стью определения размера.

При обязательном выполнении указанных требований можно было бы избежать фактов, когда при фор­мировании тарифов на жилищно-коммунальные услуги соответству­ющая экспертиза на предмет экономического обоснования расходов по установлению цен и тарифов не проводилась, или когда в их стои­мость включались расходы органи­заций, не связанные с деятельностью по обеспечению граждан жилищно-коммунальными услугами: затраты на поездку чиновников-коммунальщиков за границу по случаю обмена опытом, обеспечение их престижными дорого­стоящими автомобилями, на содержа­ние ведомственных пансионатов, до­мов отдыха и т. п. Такие нарушения влекли завышение тарифов, удоро­жание стоимости услуг и как след­ствие — нарушение прав и материаль­ных интересов граждан, потребителей жилищно-коммунальных услуг.

Незаконное установление тарифов было допущено органами местной ад­министрации в одном из районов Ре­спублики Хакассия.

Прокурор Устъ-Абаканского рай­она Республики Хакассия обратил­ся в суд с заявлением в интересах неопределенного круга лиц о при­знании противоречащим действу­ющему законодательству распоря­жения главы администрации му­ниципального образования Устъ-Абаканского района от 21 февраля 2003 г. № 67-р «Об утверждении та­рифов на жилищно-коммунальные услуги».

В обоснование своих требований прокурор указал, что данный нор­мативный правовой акт был при­нят главой администрации в нару­шение п. 8 постановления Прави­тельства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 «О совершен­ствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по со­циальной защите населения» (в ред. от 21 января 2003 г.) с превышени­ем своих полномочий — без проведе­ния экспертизы экономического обо­снования тарифов и без последующего их утверждения Советом депутатов Усть-Абаканского района. В резулъ-

6   Утратили силу. С января 2006 г вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г № 210-ФЗ

«Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (ч. 1 ст. 15 Закона — с 1 ию-ня2008г.)   

тате допущенные нарушения по­влекли незаконное увеличение сто­имости жилищно-коммунальных услуг населения на 27%.

Устъ-Абаканский районный суд с доводами прокурора согласился и по­становил решение об удовлетворении заявленного требования, правомерно указав, что оспариваемый норматив­ный акт противоречит федерально­му законодательству и нарушает га­рантированные Конституцией пра­ва, свободы и интересы граждан му­ниципальных образований района.

С учетом изложенных обстоя­тельств указанное распоряжение в соответствии с п. 1 ст. 251 и п. 1 ст. 253 ГПК РФ признано судом не­действующим со дня его принятия.

Аналогичный пример по г. Москве.

В. и А. обратились в суд с заявле­нием о признании незаконным поста­новления Правительства г. Москвы от 29 января 2002 г. № 76-ПП, ссы­лаясь на то, что в нарушение зако­нодательства субъекта Федерации правительство г. Москвы утвердило в одностороннем порядке без согла­сования с Московской городской Ду­мой и ввело задним числом с 1 янва­ря 2002 г. новые повышенные ставки оплаты услуг по техническому об­служиванию дома для нанимателей и собственников жилья.

По мнению заявителей, постанов­ление обязывает их и всех жителей г. Москвы оплачивать указанные услу­ги по незаконно установленной ставке, что ущемляет их права и интересы.

Дело рассматривалось судебными инстанциями неоднократно.

Решением Московского городско-: го суда от 20 февраля 2003 г. и после­дующим определением судебной кол­легии по гражданским делам Верхов­ного Суда Российской Федерации от 30 мая 2003 г. требования заявителей удовлетворены, оспариваемое постановление, а также его новая редак­ция от 22 октября 2002 г., которая по существу продлевала действие незаконных ставок оплаты услуг до 17 мая 2003 г., признаны недейству­ющими со дня их принятия.

7 апреля 2004 г. указанные судеб­ные постановления Президиумом Верховного Суда Российской Федера­ции оставлены без изменения.

Таким образом, при расчетах пла­тежей с заявителями и другими потре­бителями услуг г. Москвы более года применялись незаконные ставки опла­ты услуг по техническому обслужива­нию жилья, однако данные о перерас­чете гражданам платежей, кроме зая­вителей, не были представлены.

Необходимо отметить, что город­ские власти Москвы, реформируя жилищно-коммунальное хозяйство, большое внимание уделяют соци­альной защите прав малообеспечен­ных слоев населения путем предо­ставления льгот и выплаты адресных жилищных субсидий. Сегодня Мо­сква — один из тех немногих остав­шихся российских регионов, где пока не введена 100%-ная оплата населе­нием жилищно-коммунальных услуг. Такая возможность в Москве сохра­нилась благодаря тому, что городские власти отказались от средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Однако эти и другие усилия сто­личных властей чаще всего миними­зируются, а порой сводятся на нет незаконными действиями лиц, непо­средственно занятых в сфере управ­ления жилищно-коммунальным ком­плексом и обслуживания населения, их недобросовестным и безответ­ственным отношением к своим слу­жебным обязанностям.

Так, жителю Кунцевского района г. Москвы Т. более шести лет в на­рушение постановления Правитель­ства г. Москвы7 незаконно, несмотря

7 Постановление Правительства г. Москвы от 20 декабря 1994 г. № 1161 «О переходе ко второму этапу реформысистемы оплаты жилищно-коммунальных услуг», п. 7 примечаний Приложения № 1 // Вестник Мэрии Москвы. —1995. — №2 (1980); с 1 марта 2005 г. — ч. 5 ст. 15ЖКРФ, согласно кото­рой общая площадь жилого помещениясостоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательногоиспользования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

на его протесты и возражения, на­числялись жилищно-коммунальные платежи на площадь летних поме­щений — балкона и лоджии.

Кунцевский районный суд восста­новил нарушенные права и матери­альные интересы Т., признав дей­ствия Дирекции единого заказчика Кунцевского района о взыскании с Т. 16 400 руб. незаконными и возвратив арестованную судебными исполните­лями сумму истцу в полном объеме.

В целях совершенствования си­стемы оплаты жилья и коммуналь­ных услуг столичное правительство ввело единую компьютерную систе­му для всех коммунальных служб, главной задачей которой было обеспе­чить населению расчеты за жилищно-коммунальные услуги с помощью но­вой формы оплаты — по единому пла­тежному документу. В связи с этим во всех районах города и округах созда­ны единые информационные расчет­ные центры — ЕИРЦ. Начисленные платежи за жилищно-коммунальные услуги распечатываются и рассылают­ся населению города, а затем возвра­щаются обратно, будучи оплаченны­ми, по электронной почте. Предполага­лось, что такой порядок оплаты комму­нальных услуг позволит всем службам жилищно-коммунального комплекса владеть полной и точной информаци­ей о том, кто и за что, когда и сколько заплатил и у кого имеется долг или пе­реплата.       

Однако ожидаемых высоких ре­зультатов в улучшении обслужива­ния москвичей через автоматизиро­ванную систему начисления и учета платежей за жилищно-коммунальные услуги не наступило. Каждый новый год начисления платежей произво­дятся с «чистого листа», как будто и не было многих прошедших лет, когда уже были выверены все виды услуг, потребляемые гражданами, учтены причитающиеся им льготы и осталось лишь рассчитать платежи с учетом

введенных с нового года тарифов за жилищно-коммунальные услуги.

Тысячи москвичей—потребителей услуг стали систематически получать квитанции с требованием о погашении несуществующего долга по оплате различных жилищно-коммунальных услуг, которые они не потребляли, но вынуждены были осуществить плате­жи, поскольку затруднялись по раз­ным причинам защитить свои права и материальные интересы.

Так, жителям района «Крылат­ское» постоянно приходили платеж­ные документы на оплату жилищно-коммунальных услуг с завышением на 200—700 руб.8.

Жительница района Черемушки Г. в 2008 г. получила такую квитанцию на погашение долга за 2003 г. Государ­ственное учреждение «Инженерная служба» района Черемушки, куда об­ратилась Г. за разъяснением, несуще­ствующий и, более того, просроченный (свыше трех лет) долг подтвердило, и только префектура Юго-Западного округа, проверив жалобу Г., признала отсутствие за ней какого-либо долга9.

Но более значительное число нару­шений действующего законодатель­ства в сфере жилищно-коммунального хозяйства допускается в деятельно­сти товариществ собственников жи­лья.                                                   

Согласно ст. 135 ЖК РФ товарище­ство собственников жилья (далее — ТСЖ) — это некоммерческая орга­низация, объединение собственни­ков помещений в многоквартирном доме для совместного управления в этом доме комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуата­ции, владения, пользования и в уста­новленных законодательством пре­делах распоряжения общим имуще­ством. Число членов товарищества собственников жилья, создавших то­варищество в многоквартирном доме, должно превышать 50% голосов от об­щего числа голосов собственников по-

8    Письмо гр. Орещенко (ул. Крылатские холмы) //Газета «Округа» — для Запада».

9    Терехова А. Выгодная ошибка: москвичам приписывают долги по ЖКХ//Газета «Мой район».— 2008. — № 25 (274).                                                                                                           

мещений, а количество голосов, кото­рым обладает каждый собственник на общем собрании собственников поме­щений в многоквартирном доме, про­порционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ)10.

Созданное в таком порядке ТСЖ обладает правоспособностью юридиче­ского лица, т. е. может иметь граждан­ские права и обязанности, соответству­ющие целям и задачам его деятельно­сти, предусмотренным в учредитель­ных документах (ч. 1 ст. 49 ГК РФ).

В случае если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников дома, ТСЖ считается незаконным и оно не вправе ввиду отсутствия пол­номочий от имени собственников мно­гоквартирного дома заниматься какой-либо деятельностью, в том числе быть стороной по делу в гражданском су­допроизводстве. Общее собрание соб­ственников обязано в этом случае на основании п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ при­нять решение о его ликвидации.

Таким образом, одним из значимых обстоятельств, подлежащих проверке судом при осуществлении судопроиз­водства, когда в качестве одной из сто­рон участвует ТСЖ, является вопрос о его легитимности. При этом следует иметь ввиду, что до 1 марта2005 г. для создания ТСЖ достаточно было воле­изъявления всего лишь одного физи­ческого или юридического лица11. Соз­данные в таком порядке многие из них продолжают действовать и в настоя­щее время в нарушение ч. 3 ст. 135 ЖКРФ.

По мнению авторов реформиро­вания ЖКХ и их последователей, ТСЖ представляет наиболее прием­лемую форму защиты прав и интере­сов собственников жилья, в том числе связанных с начислением и оплатой жилищно-коммунальных услуг, вли­яния на их стоимость путем снижения расходов и повышения качества пре­доставляемых услуг, так как:

ТСЖ получают реальную возмож­ность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуа­тации многоквартирных домов, а следо­вательно, и определять порядок расхо­дования средств, направленных на эти цели;

собственники жилья прямо заин­тересованы в установке домовых при­боров учета и регулирования потре­бления воды, газа и других энергоре­сурсов, так как реальный объем по­требления как правило оказывается значительно ниже рассчитываемого по нормативам;

комплекс ресурсосберегающих ме­роприятий, проводимый ТСЖ, позво­ляет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных рас­ходов;

население привыкает, а затем ста­новится и заинтересованным экономно относиться к предоставляемым услу­гам, прослеживая связь между сво­ими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жи­лищном фонде и других квартирах, принадлежащих гражданам на пра­ве собственности12.

В целях стимулирования создания ТСЖ на всех уровнях государственной власти был разработан и внедрен ряд мер по устранению проблем, препят-

10 Для удобства расчета голосов, которым обладает каждый собственник, можно пользоваться формулой:К (голосов) = Д (доля собственника в праве общей площади) х К (общее количество го­лосов собственниковпомещений в многоквартирном доме, устанавливаемое в размере 100 и 1000) (Комментарий к ст. 38 ЖК РФ /Под общей ред. В. М. Жуйкова). — М.: Контакт, 2007.

" Федеральный закон от 15 августа 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст. 48) (утратил силу с 1 марта 2005 г.).

,2 Указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунальногохозяйства в Российской Федерации» (с изм. от 27 мая 1997 г.) и утвержденная им Кон­цепция реформыжилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (утратили силу—ст. 4 Федерального законаот 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

ствующих развитию ТСЖ, в том числе наделению их льготами: освобождение от налогов, предоставление дотаций, субсидий, компенсаций и т. д.

Однако, как показала судебная практика, названные преимущества и льготы могут принести соответству­ющие результаты для собственников жилья только в случае, если ТСЖ управляют добросовестные, глубоко порядочные люди, ставящие своей за­дачей защиту прав и интересов чле­нов ТСЖ и всех домовладельцев мно­гоквартирного дома, как это и преду­смотрено ЖК РФ (ст. 137, 138).

К сожалению, таких ТСЖ мало и объясняется это прежде всего тем, что выборы управляющих компаний при отсутствии альтернативы, а так­же фальсификация протоколов общих собраний по вопросам создания ТСЖ и выборов его органов управления при­водят к тому, что в управление товари­ществом все чаще проникают недобро­совестные люди, целью которых явля­ется извлечение прибыли и наживы в своих личных корыстных интересах.

По сообщению начальника Управле­ния по надзору за соблюдением прав и свобод граждан Генеральной прокура­туры Российской Федерации, подобные нарушения были выявлены в Москве, Ро­стовской, Тверской областях, а в Мо­сковской области в отношении членов правления ТСЖ «Дворец» (Одинцовский район) возбуждено уголовное дело по фактам хищения чужого имущества, вверенного в управление виновным13.

Полученная в ТСЖ власть такой категорией людей воспринимается как вседозволенность во всем: пред­усмотренные же Жилищным кодек­сом положения, регулирующие дея­тельность товариществ собственни­ков жилья, ими игнорируются.

По мнению указанных руководи­телей ТСЖ, вправе самостоятельно и по своему усмотрению устанавли­вать ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги и определять размер платежей, подлежащих упла­те собственниками многоквартирного дома за потребляемые ими услуги, независимо от установленных на этот счет законом порядка и условий на­числения платежей.                     

Между тем в соответствии со ст. 154 (п. 1 ч. 2), 155 (ч. 5, 6), 156 (ч. 1), 158 (ч. 1) 39 (ч. 1) ЖК РФ, вступивше­го в силу с 1 марта 2005 г., каждый собственник многоквартирного дома обязан участвовать в обязательных расходах по содержанию и ремон­ту жилого помещения, включающих плату за услуги и работы по управ­лению многоквартирным домом, со­держанию, текущему и капитально­му ремонту его общего имущества со­размерно своей доле14.

Исходя из смысла ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартир­ном доме пропорциональна разме­ру общей площади указанного по­мещения15.

13   Смолякова Т., Шарова А. Генпрокуратура постучалась в ТСЖ// Российская газета. — 2007. — 9 августа.

14  Такой порядок (согласно доле) расчета платежей применяется, если принятым до вступления в силуЖилищного кодекса РФ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашениемвсех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном до­ме не установленоиное (п. 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищногокодекса Российской Федерации».

15  Доля собственника рассчитывается по следующей формуле:

         S (помещения собственника)                                                                                   

Д=     -----------------------------------------------------------------

          S (всех помещений в многоквартирном доме)

   где S (помещений собственника) — общая площадь жилого или нежилого помещения, принад­лежащегособственнику;

         S (всех помещений в многоквартирном доме) — общая площадь всех жилых и нежилых поме­щений вмногоквартирном доме (см.: Комментарий к статьям 37, 38, 39 ЖК РФ / Под общей ред. В. М. Жуйкова. — 2-еизд. — М.: Контакт, 2007).

 При этом оплата за эти виды услуг должна устанавливаться в размере, необходимом для обеспечения дома в его нормальном функционировании на основании соответствующих дого­воров подряда с организациями и фи­зическими лицами, исходя из объе­ма выполненных работ и оказанных услуг.

К числу обязательных платежей Законом (ч. 2, 4 п. 2 ст. 154 ЖК РФ) отнесена и плата за коммунальные услуги: холодное, горячее водоснаб­жение, водоотведение, электроснаб­жение, газоснабжение и отопление.

Договоры на данные виды коммунальных услуг заключаются ТСЖ с соответствующими ресурсоснабжающими организациями по специальным тарифам, установленным для бюд­жетных организаций, к числу кото­рых относится и ТСЖ.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается собственни­кам многоквартирного дома следую­щим образом: когда многоквартир­ный дом оборудован только коллек­тивными (общедомовыми) прибора­ми учета потребления коммунальных услуг, расчет с ресурсоснабжающей организацией производится ТСЖ (или управляющей компанией) исхо­дя из показаний приборов учета и та­рифов, установленных органами вла­сти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органами госу­дарственной власти соответствующе­го субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном Федераль­ным законом (п. 1, 2 ст. 157 ЖК РФ).

При наличии во всех помещениях многоквартирного дома, кроме обще­домовых, еще и индивидуальных при­боров учета, собственники дома опла­чивают потребляемые коммунальные услуги по показаниям своих индиви­дуальных приборов учета и указан­ным тарифам. Однако расходы ТСЖ на коммунальные услуги, связанные с содержанием общего имущества (мы­тье полов, влажная уборка и освещение мест общего пользования и т.п.), т.е. разница расходов между показа­ниями общедомовых (коллективных) и индивидуальных приборов учета, оплачивается собственниками до­ма дополнительно, но уже исходя из размера их долей в праве общей соб­ственности.

Произведенные ТСЖ расходы в этом случае распределяются между собственниками многоквартирного дома соразмерно их долям в праве об­щей собственности (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ и п. 22 постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»).

Таким образом, объектом начисле­ния собственникам многоквартирного дома жилищно-коммунальных плате­жей могут быть понесенные ТСЖ рас­ходы на основании договоров подря­да, заключенных им в установленном порядке и отвечающим требованиям закона, т.е. эти расходы должны быть обязательными, фактически произве­денными, экономически обоснованны­ми, вызывающиеся необходимостью для поддержания многоквартирного дома в его нормальном функциони­ровании, и подтверждаться соответ­ствующими доказательствами.

Исходя только из таких расходов могут начисляться товариществом обязательные платежи собственни­кам дома соразмерно их доли в праве общей собственности: членам ТСЖ — в порядке, установленном органами управления ТСЖ (Общим собрани­ем членов ТСЖ) (ч. 5 ст. 155, п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ); не являющимся чле­нами ТСЖ — в соответствии с догово­ром, заключенным каждым собствен­ником с ТСЖ на основании ч. 6 ст. 15 5, п. 2 ст. 138 ЖК РФ. Заключаемые дого­воры должны выражать согласован­ную волю сторон относительно осно­ванного на законе размера платы за каждый вид услуг, порядок и усло­вия расчета платежей и не допускать ущемления законных прав и интере­сов собственников жилья (ст. 420— 424, 432 ГК РФ, п. 1, ч. 1 и ч. 2 ст. 137, п. б ст. 138 ЖК РФ).

В случае отсутствия такого догово­ра по вине собственника товарищество вправе потребовать в судебном поряд­ке полного возмещения причиненных собственником убытков за потребля­емые им жилищно-коммунальные услуги в порядке ст. 15, 210 ГК РФ.

Однако и в этом случае размер убыт­ков должен определяться размером только обязательных платежей, осно­ванных на экономически обоснованных, фактически произведенных ТСЖ, а так­же вызывавшихся необходимостью рас­ходах для поддержания дома в его нор­мальном функционировании, и причи­тающихся на долю собственника в пра­ве общей собственности дома.

Иные, не обязательные расходы ТСЖ как на содержание, ремонт и управление общим имуществом, так и не относящиеся к этому, не явля­ются обязательными платежами для нечленов ТСЖ и взысканию с них при отсутствии на то их согласия не под­лежат. К числу таких необязательных платежей относятся расходы на охра­ну, устройство зимних садов, верто­летных площадок, мраморных лест­ниц, мозаики, домофонов, видеонаблю­дения, покупку дорогостоящей мебели и техники, расходы на содержание и обслуживание личных автомобилей и мобильной связи и т. п. членов органов управления ТСЖ и персонала, обслу­живающих дом, на уплату налога с по­лучаемого ими заработка, на капиталь­ный ремонт многоквартирного дома, в котором он не нуждается или который фактически не проводился, создание и ежемесячное пополнение за счет де­нежных средств собственников много­численных фондов ТСЖ (премиально­го, «прочие расходы», «непредвиденные нужды» и т.п.), на содержание непомер­но высокой и не вызывающейся необхо­димостью сверхнормативной штатной численности управленческого и обслу­живающего персонала с установлени­ем им неоправданно высоких и эконо­мически необоснованных ставок опла­ты услуг, не соответствующих действу­ющим нормативам и объему услуг и в значительной степени превышающих величину максимального фонда оплаты труда работников предприятий жи­лищного хозяйства.                           

Такие и целый ряд других наруше­ний требований закона были уста­новлены судебными инстанциями при рассмотрении дела по иску ТСЖ «Золотые ключи-2» к супругам Р. о взыскании обязательных платежей за жилищно-коммунальные услуги.

В обоснование требований ТСЖ сослалось на то, что ответчики, являясь сособственниками кварти­ры, установленные общим собранием членов товарищества обязательные расходы на содержание, ремонт об­щего имущества многоквартирного дома и за потребляемые коммуналь­ные услуги в полном объеме не опла­чивают, в результате за ними об­разовалась задолженность в сумме 396 041руб.

Все начисляемые товариществом платежи, по мнению истца, являют­ся обязательными для всех домовла­дельцев независимо от членства в ТСЖ, экономической обоснованности и фактически произведенных това­риществом затрат и их необходи­мости на содержание дома, а также независимо от действующих ставок и тарифов, устанавливаемых соот­ветствующими органами власти.

Супруги Р., не оспаривая своей обязанности по внесению установ­ленных законом обязательных пла­тежей, утверждали, что начисляе­мые ТСЖ платежи требованиям за­кона не отвечают: не учтено, что один из них членом ТСЖ не являет­ся; не определены, с ними не согласо­ваны и не утверждены в установлен­ном порядке их доли, а также расчет этих долей и их денежное выражение; к взысканию предъявлены необяза­тельные платежи, не представлено постатейного (за каждый вид услуг) расчета платежей, в том числе под­твержденного соответствующими документами о произведенных това­риществом фактических расходах и их экономическом обосновании.

Считая предъявленную к взыска­нию сумму незаконной и утверждая о фактической переплате ими денежных средств за потребленные услуги на сумму 89 323 руб., ответчики за­явили встречные требования об обязании ТСЖ согласовать с ними раз­мер их долей в праве общей собствен­ности как сособственников занимае­мого жилого помещения, произвести перерасчет платежей и зачислить излишне уплаченные денежные сред­ства в счет будущих платежей.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы, оставленным без изме­нения судебной коллегией по граждан­ским делам Московского городского су­да, иск ТСЖ был удовлетворен.

Постановлением президиума Мо­сковского городского суда от 18 авгу­ста 2005 г. состоявшееся по делу су­дебные постановления отменены16 и дело было направлено на новое рассмо­трение в связи с невыполнением ТСЖ «Золотые ключи-2» требований зако­нодательства, регулирующего поря­док и условия начисления жилищно-коммунальных платежей как ответ­чикам так и всем собственникам мно­гоквартирного дома. В частности, надзорная инстанция установила, что подлежащие оплате собственни­ками расходы определялись товари­ществом по своему усмотрению, без учета долей собственников в праве общей собственности на общее иму­щество в многоквартирном доме и фактически произведенных товари­ществом затрат, что в значитель­ной степени превышало действую­щие тарифы и ставки, утвержден­ные органами власти Москвы.

Так, исходя из «расходной части бюджета ТСЖ на 2002 г.» платежи за техобслуживание17 начислялись из расчета 24 руб. 82 коп. за 1 кв. м в месяц, тогда как постановлением Правительства Москвы от 16 июля 2002 г. № 535-ПП «Об утверждении

ставок...» тарифы на данный вид услуг составили всего 6 руб. 70 коп.

Средняя oплата услуг одного ра­ботника по управлению и обслужи­ванию всего одного дома с 71 кварти­рой и уборочной площадью в 1831 кв. м за два года выросла почти в 3 раза — с 16 500 руб. до 50 000 руб. в месяц, что не соответствовало объему вы­полняемой работы и расценкам на идентичные работы, установлен­ные многочисленными постановле­ниями Правительства Москвы18.

При начислении жилищно-коммунальных платежей собствен­никам незаконно включались расходы ТСЖ, не относящиеся к числу обяза­тельных: на содержание многочис­ленной охраны, устройство шлагба­умов, покупку дорогостоящей тех­ники и мебели, установку антенны НТВ, на налоги, подлежащие упла­те членами органа управления и об­служивающим персоналом с получа­емых ими в товариществе сумм воз­награждений (заработной платы).

При новом рассмотрении дела суд, подтвердив эти и установив другие нарушения действующего законо­дательства, пришел к выводу, что ТСЖ «Золотые ключи-2» начисляло супругам Р. платежи на основе лишь ежегодных смет, т. е. расходов, эко­номически не подтвержденных, не вызывавшихся необходимостью для поддержания многоквартирного до­ма в его нормальном функционирова­нии и не относящихся к числу обя­зательных.

В результате на день повтор­ного рассмотрения дела — 25 дека­бря 2006 г. сумма переплаченных ответчиками платежей составила 743 837 руб., что и послужило в ито­ге основанием к отказу ТСЖ «Золо­тые ключи-2» к супругам Р. в иске о

16   Рассмотрение дела президиумом Мосгорсуда состоялось на основании определения судьи Верховного Суда Российской Федерации от 12 июля 2005 г., надзорное производство № 5В-05-19.

17  С 1 марта 2005 г. этот вид услуг стал называться «содержание и ремонт общего имущества».

18   См.: Постановления Правительства Москвы от 4 июня 1996 г. № 465 «О нормативах Москвы поэксплуатации жилищного фонда»; от 9 июля 1996 г. № 578 «Об определении норматива средств,направляемых на оплату труда в жилищных организациях» и распоряжение Мэра Москвы от 5 ию­ня 1998 г.№ 586-РМ «О величине максимального фонда оплаты труда работников предприятий жи­лищногохозяйства» (с посл. изм. и доп.).

взыскании обязательных платежей и взносов. Одновременно суд удовлет­ворил встречный иск и зачислил пе­реплаченную ответчиками сумму в счет будущих платежей.

Решение суда вступило в закон­ную силу.

 Многочисленные нарушения за­конодательства, регулирующего по­рядок и условия начисления соб­ственникам помещений жилищно-коммунальных платежей, допущены ТСЖ «Дворец», созданным в г. Одинцово Московской обл. в целях осу­ществления управления имуществом многоквартирного дома.

Обратившись в суд с иском к С. о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в сумме 78 364 руб., ТСЖ указало, что ответ­чик, хотя и не является членом това­рищества, обязан вносить все платежи за содержание дома и коммунальные услуги, произвольно устанавливаемые и начисляемые органами управления ТСЖ, независимо от порядка и усло­вий расчета причитающихся плате­жей, определенных законом.

Решением Одинцовского городского суда от 12 сентября 2007 г., оставлен­ным без изменения судебной коллеги­ей по гражданским делам Московско­го областного суда, в иске ТСЖ «Дво­рец» отказано: суд пришел к выво­ду, что ответчик по делу не только не имеет какой-либо задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за проверяемый период, но и на 14 657 руб. превысил размер необходи­мых обязательных платежей.

При этом суд исходил из следую­щего.

Гражданин С. членом ТСЖ «Дво­рец» не является, товарищество в нарушение закона соответствую­щий договор с ним не заключило, его долю в праве общей собственности

не определило, бремя расходов на со­держание общего имущества и ком­мунальные услуги не установило и не представило соответствующего расчета платежей по видам услуг, как это предусмотрено положени­ями ст. 131, 132 ГПК РФ.

Вопреки требованиям закона пла­та за содержание общего имуще­ства и коммунальные услуги ответ­чику за проверяемый период (с ав­густа 2003 г. по август2006 г.) опре­делялась на основе ежегодных смет предполагаемых расходов, размера жилых помещений собственников и своих, значительно завышенных ста­вок (тарифов) без учета фактически произведенных товариществом рас­ходов, их необходимости для поддер­жания многоквартирного дома в его нормальном состоянии и какого-либо экономического обоснования. По ито­гам года фактически произведенные расходы, а также доходы (платежи собственников дома, а также дота­ции, компенсации, субсидии, посту­пающие от местной администрации на основании ст. 151,159,160ЖКРФ) товариществом «Дворец» нигде не от­ражались, не учитывались, до соб­ственников дома не доводились, соот­ветствующий баланс доходов и рас­ходов не составлялся и перерасчет платежей собственникам в связи с доминированием доходов над расхо­дами не производился, судьба избы­точных денежных средств собствен­никам не известна.

Суд правильно указал, что одним из главных элементов, определяющих размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, предусмотренных постановле­нием Правительства РФ от 17 февра­ля 2004 г. № 89 «Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства»19, являет-

19 Утратило силу. См.: Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утвержденииПравил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы засодержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению,содержанию и ремонту общего имущества в многоквар­тирном доме ненадлежащего качества и (или) сперерывами, превышающими установленную продолжительность».

ся объем работ и услуг по обеспечению общего имущества дома в надлежащем состоянии, бесперебойной работы ин­женерного оборудования(предохране­ние его элементов и оборудования мно­гоквартирного дома от износа и своев­ременное их восстановление), а также по благоустройству придомовой тер­ритории.

Такой объем услуг и работ, требова­ния и порядок обслуживания и ремон­та жилого фонда установлены Прави­лами и нормами технической эксплуа­тации жилищного фонда, утвержден­ными постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170.

Игнорируя требования, уста­новленные данными федеральными нормативными правовыми актами, ТСЖ «Дворец» для управления и об­служивания всего одного многоквар­тирного дома общей площадью чуть более 21 000 кв. м, состоящего из 143 квартир со 125 жильцами, определило непомерно высокую, без необходимо­сти к тому штатную численность персонала в 28 человек с назначением неоправданно высоких и экономиче­ски необоснованных ставок оплаты услуг, в значительной степени пре­вышающих величину максимально­го фонда оплаты труда работни­ков предприятий жилищной сферы, в том числе и в Одинцовском районе Московской области. Согласно раз­работанным и утвержденным ад­министрацией Одинцовского муни­ципального района тарифам на вы­полнение жилищных услуг по содер­жанию и ремонту многоквартирного дома нормативная численность ра­ботников ТСЖ «Дворец» превышена на 15 единиц, а годовой фонд оплаты их труда — на 2 544 736 руб.

В нарушение установленного по­рядка оплаты коммунальных услуг ТСЖ «Дворец» начисляет платежи не по показаниям коллективных (об­щедомовых) и индивидуальных при­боров учета и тарифам, утвержден­ным главой администрации г. Одинцово, а по надуманным значительно завышенным ставкам и размерам жилого помещения собственника.

Так, исходя из договоров, заключа­емых ТСЖ с ресурсоснабжающей ор­ганизацией ОАО «Трансинжстрой» на поставку тепловой энергии (ото­пления), расчеты за данный вид услуг должны производиться с учетом объ­ема поставленной тепловой энергии и тарифов (куда включены и затра­ты на горячее водоснабжение), уста­новленных для бюджетных органи­заций администрацией г. Одинцово.

Однако, как свидетельствуют ак­ты сверки, подписанные сторонами договоров, расчет производился на основании объема энергии, предусмо­тренного договором, а не из факти­чески потребленного согласно пока­заниям общедомового прибора учета, так как акты ежемесячного расхо­да тепла и, следовательно, количе­ство потребленной многоквартир­ным домом тепловой энергии по при­бору учета сторонами не составля­лись и суду не представлялись. Но и в таких случаях последующие рас­четы с собственниками обслуживае­мого многоквартирного дома за ото­пление товарищество производило также произвольно без учета фак­тически произведенных затрат по договору и долей собственников до­ма в праве общей собственности, что в значительной степени превышало платежи, подлежащие начислению в установленном законом порядке.

Только за один этот вид услуг гр. С. незаконно было начислено 18 586 руб.                                       

Зная о том, что затраты на го­рячее водообеспечение входят в сто­имость поставляемой тепловой энергии (это условие предусмотре­но договором), ТСЖ «Дворец», тем не менее, эти расходы начисляет соб­ственникам отдельно за дополни­тельную стоимость, незаконно уве­личивая стоимость этих услуг.

Согласно сметам расходов това­рищества на 2005—2006 г., тарифы на потребление холодной воды и ка­нализацию установлены в размерах 21 руб. 87 коп. в 2005 г. и 23 руб. 13 коп. в 2006 г. за 1 куб. м, тогда как поста­новлением главы Одинцовской администрации20 они утверждены в раз­мерах соответственно 17 руб. 75 коп. и 19 руб. 60 коп. При том, что обще­известно, что при наличии в много­квартирных домах общедомовых и индивидуальных приборов учета по­требления услуг их стоимость зна­чительно ниже тарифов, устанав­ливаемых органами местного само­управления для населения.

Судом также установлено, что один и тот же объем воды, получае­мый от Одинцовского Водоканала и учитываемый по приборам общедомо­вого учета воды, товарищество прода­ет собственникам многоквартирного дома четырежды: на общие нужды, на личные бытовые нужды (по индивиду­альным приборам учета), «как услуги по водоснабжению» и как горячее водообеспечение, начисляя им, таким обра­зом, дополнительные незаконные ком­мунальные платежи.

Ежегодно в сметах расходов това­риществом планируются, а затем и начисляются собственникам плате­жи за обеспечение мест общего поль­зования водо-, электроснабжением из расчета от 144 000 до 204 000 руб. без какого-либо экономического обосно­вания, размера убираемой и освеща­емой площади мест общего пользова­ния равной 2 884,7 кв. м, а также объ­ема, состава и периодичности работ, связанных с влажной уборкой общего имущества, другими нуждами.

Между тем, как видно из догово­ра «на отпуск питьевой воды и при­ем сточных вод в2006 г.», заклю­ченного с Одинцовским Водокана­лом, и приобщенных к нему счетов на оплату услуг, ежегодная потреб­ность в этом виде услуг всего много­квартирного дома (из 143 квартир и 125 человек) составляет в среднем 264 000 руб.

Следовательно, начисляемые соб­ственникам платежи на расходы ТСЖ, предусмотренные сметой сверх 264 000 руб. (в 4 раза), явля­ются незаконными, так как экономически необоснованы, и их необхо­димость для поддержания дома в его нормальном состоянии не под­тверждена соответствующими до­казательствами.

Как указал суд в своем решении, ТСЖ «Дворец» в нарушение п.1ч.1и ч. 2 ст. 137, п. 6 ст. 138 ЖК РФ в сво­ей деятельности действует не в ин­тересах собственников, поскольку их права и законные интересы не только не защищает, но и злостно наруша­ет, о чем свидетельствуют как на­званные факты, так и другие уста­новленные судом обстоятельства.

Так, заключенные им в 2005 г. дого­воры на обслуживание лифтов с ООО «Контакт» и ООО «Экспертная Русь» не отвечают требованиям ст. 157 ЖК РФ, постановления Правительства Мо­сковской области от 19 января 2004 г. «Об утверждении Протокола № 2 засе­дания Комиссии по рассмотрению тари­фов на услуги предприятий жилищно-коммунального хозяйства Московской области» и постановления главы ад­министрации Одинцовского района от 24 декабря 2005 г. «Об утверждении та­рифов на 2005 г.».

На день заключения договора ООО «Контакт» лицензии на право выпол­нения комплексных работ по техни­ческому, аварийному обслуживанию, капитальному ремонту лифтов и си­стем ЛДСС не имело, стоимость услуг определялась по соглашению сторон, а не по тарифам, установленным соот­ветствующими органами власти, дого­вор ссылок на законодательные акты, регулирующие данные правоотноше­ния, не содержит.

В расчет цены услуг с целью увели­чения их стоимости незаконно вклю­чены в основном все повышающие ко­эффициенты, тогда как лифты введе­ны в эксплуатацию в 2003 г. и не выра­ботали нормативных сроков службы. По этим основаниям лифты не нуж­даются и в капитальном ремонте, тем более что названным постановлением Правительства Московской области

20  Постановление главы Одинцовской администрации от 24 декабря 2004 г. № 4107 с изм. от 18 февраля2005 г. № 4 и № 3868 «Об утверждении тарифов на жилищно-коммунальные услуги».

услуги за капитальный ремонт уже включены в тариф.

Сметы на проведение работ по лиф­там, а также акты на принятие преду­смотренных договором работ сторона­ми договора не составлялись, и, сле­довательно, как указал суд, такие ра­боты не проводились.                         

Такие же нарушения (за исключением отсутствия лицензии) имелись и при заключении договора с ООО «Экс­пертная организация Русь» на пери­одическое техническое освидетель­ствование лифтов.

В целях незаконного увеличения стоимости услуг стороны договора включили повышающие коэффици­енты на круглосуточное обслужива­ние лифтов, хотя предметом договора являлось обследование лифтов один раз в год, предусмотренные же пра­вилами обслуживания лифтов соот­ветствующие протоколы и акты в под­тверждение выполнения работ (услуг) также не составлялись.

При таких обстоятельствах вывод суда, что договоры на обслуживание лифтов, заключенные ТСЖ «Дворец» с нарушением требований закона и уста­новленных правил, объектом начисле­ния платежей собственникам дома слу­жить не могут, является правильным.

Таким образом, как установлено су­дом, в начисление платежей собствен­никам многоквартирного дома, не яв­ляющихся членами ТСЖ, включались незаконные, необязательные, экономи­чески необоснованные, не вызывавшие­ся необходимостью для поддержания общего имущества в его нормальном состоянии и фактически не понесен­ные расходы. Исходя из смет расхо­дов товарищества незаконно начисле­но платежей собственникам дома за три года на сумму 6 648 216 руб.

Из начисленных же к оплате от­ветчику С. 128 377 руб. незаконные начисления составили 82 941 руб., т. е. 66%, а подлежащие к оплате 45 436 руб. им оплачены со значи­тельным превышением (14 657 руб.), что подтверждено представленны­ми квитанциями на общую сумму 60 094 руб.

При таких обстоятельствах в иске ТСЖ «Дворец» к С. о взыска­нии 78 364 руб. задолженности по жилищно-коммунальньш платежам правомерно отказано.

Решение суда вступило в закон­ную силу.

Однако и после этого решения товарищество «Дворец» продолжа­ло нарушать установленный зако­ном порядок расчета и начисления собственникам многоквартирного дома жилищно-коммунальных пла­тежей, о чем свидетельствует рас­смотренное Одинцовским городским судом 2 декабря 2008 г. аналогичное гражданское дело по его иску к гр-ку В. о взыскании задолженности по жилищно-коммунальным платежам в размере 194 517 руб. В обоснование иска истец, как и по другому делу, ссылался лишь на ежегодные сметы расходов, т. е. предполагаемые, пла­нируемые, а не фактические расхо­ды, произведенные товариществом. Следовательно, в силу ст. 60 ГПК РФ сметы расходов к числу допустимых доказательств как объекты начис­ления собственникам платежей не относятся, что и было учтено су­дом при вынесении решения.

Как установлено судом, ТСЖ «Дворец», заявляя указанные требо­вания, в нарушение ст. 37, 39, 154— 158 ЖК РФ, ст. 56, 57, 132 ГПК РФ основания иска не определило, соот­ветствующий расчет взыскиваемой суммы не представило и не указало, какие конкретно расходы, за какие виды услуг включены при начисле­нии платежей, какова доля и бремя расходов ответчика на содержание общего имущества и коммунальные услуги, в том числе и отдельно по каждому виду услуг. Размер платы на содержание дома и коммунальные услуги ответчику рассчитывало по-прежнему как и гр-ну С, исходя не из его доли в праве общей собственности и объема потребленных коммуналь­ных услуг, а из размера его жилого по­мещения и устанавливаемых по сво­ему усмотрению значительно завы­шенных ставок и тарифов без учета фактически произведенных расхо­дов, их необходимости для функци­онирования дома в его надлежащем состоянии и какого-либо экономи­ческого обоснования.

К взысканию предъявлены не обя­зательные для В. — не члена ТСЖ рас­ходы на уплату налогов, подлежащих оплате членами органа управления ТСЖ и обслуживающим персоналом с получаемого ими заработка, на со­держание их личных автомобилей, средств связи (мобильных телефо­нов) и личной гигиены, на капиталь­ный ремонт дома, который не про­водился и в котором дом не нуждался (сдан в эксплуатацию в2003 г.), на со­держание многочисленного управлен­ческого и обслуживающего персонала, не вызывавшегося необходимостью и замещаемого родственниками, знако­мыми и подставными лицами с уста­новлением им непомерно высоких ста­вок оплаты труда, не соответству­ющих ни действующим нормативам, ни объему выполняемых услуг.

Отказывая в иске, суд пришел к выводу, что из 194 517 руб. ТСЖ «Дво­рец» незаконно начислило ответчи­ку В. 142 520 руб. Подлежащие к опла­те обязательные платежи в сумме 61 902 руб. им возмещены не только в полном объеме, но и со значительным превышением — на 17 647 руб.

Определением судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда 24 марта 2009 г. ре­шение суда оставлено без изменения.

000 «Микрорайон-Сервис», яв­ляясь управляющей компанией кот­теджного поселка Одинцовского рай­она, обратилось к Д. с иском о взы­скании задолженности по жилищно-коммунальным платежам по тем основаниям, что ответчик, прожи­вая на территории указанного по­селка в доме 5 по ул. Говорова и поль­зуясь жилищно-коммунальными услугами, предоставляемыми ист­цом, оплату за них не производит, от заключения соответствующего договора отказался, в связи с чем за

ним образовалась задолженность на сумму 128 594 руб.

Обсуждая вопрос о законности заявленных требований и исследуя представленные доказательства, суд пришел к выводу, что ответчик членом товарищества собственни­ков жилья не является, на основании п. 2 ст. 138, ч. 6 ст. 155 ЖК РФ ООО «Микрорайон-Сервис» договор с ним не заключало, а требований о возме­щении убытков в соответствии с ч. 4 ст. 137 ЖК РФ не заявило. Кро­ме того, как установлено судом, соб­ственники многоквартирного дома, где проживает ответчик, решения о выборе истца в качестве управ­ляющей организации не принимали (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Следова­тельно, правовых оснований для взы­скания с ответчика задолженности по оплате жилищно-коммунальных платежей нет, что и послужило за­конным основанием к отказу ООО «Микрорайон-Сервис» в иске.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Феде­рального закона от 24 ноября 1995 г. «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»21 инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50% на оплату жилого помещения (в до­мах государственного или муници­пального жилищного фонда) и опла­ту коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилого фонда), а в жилых домах, не имеющих цен­трального отопления, — на стоимость топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению.

Ссылаясь на данную норму зако­на, Муромский городской прокурор обратился в суд с заявлением к ТСЖ «Ока-1» в интересах У., являющего­ся инвалидом 2 группы, о признании за ним права на предоставление скид­ки на оплату содержания и ремон­та жилого помещения и о возложе­нии на ТСЖ «Ока-1» обязанности в связи с этим произвести перерасчет платежей.

21  В редакции Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 199-ФЗ.

ТСЖ «Ока-1» иск не признало, мо­тивируя тем, что занимаемая У. квар­тира относится к частному жилому фонду, на оплату таких жилых поме­щений установленная названным За­коном льгота не распространяется и ТСЖ « Ока- 1»не является надлежащим ответчиком по делу.

Решением Муромского городского суда от 12 декабря 2006 г., оставлен­ным без изменения определением су­дебной коллегией по гражданским де­лам Владимирского областного суда от 20 февраля 2007 г., иск прокурора удовлетворен.

Проверив данное дело в порядке судебного надзора по жалобе ТСЖ «Ока-1», Верховный Суд Российской Федерации 24 сентября 2007 г. в ее удовлетворении отказал, исходя из следующего:

«Действительно, ч. 3 ст. 17 Федераль­ного закона «О социальной защите инва­лидов в Российской Федерации» преду­сматривает 50% льготу на оплату жило­го помещения тем инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, которые проживают в домах государственного и муниципального жилого фонда.

Однако само по себе нахождение в собственности У. жилого помещения, где он проживает, не может рассма­триваться как отсутствие у него — ин­валида — права на установленную за­коном льготу, которая должна пред­ставляться инвалиду независимо от статуса жилищного фонда.             

В соответствии с п. 3 разд. I Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постанов­лением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307, то­варищество собственников жилья как юридическое лицо является исполни­телем, предоставляющим коммуналь­ные услуги, следовательно, на него — исполнителя возложена обязанность по предоставлению скидки на оплату ремонта и содержания жилья.

Произведенные товариществом в таких случаях расходы возмещают­ся в установленном порядке органами

социальной защиты населения, на ко­торые возложена обязанность по вы­плате компенсаций организации, пре­доставляющей инвалиду меры соци­альной защиты»22.

Исходя из смысла ст. 36 ЖК РФ критерием отнесения объектов к об­щему имуществу домовладельцев — собственников жилых помещений является их предназначение для со­держания, доступа и обслуживания более одного жилого помещения (соб­ственника квартиры) или всего много­квартирного дома, невозможность их выдела в натуре и если эти объекты предназначены для удовлетворения потребностей домовладельцев.

Нежилые помещения, не предна­значенные для обслуживания жилых помещений в многоквартирных домах и имеющих самостоятельное назначе­ние, в состав общего имущества соб­ственников квартир в многоквартир­ном доме не входят.

Поскольку установленный ст. 36 ЖК РФ перечень общего имущества в многоквартирных домах не является исчерпывающим, отнесение того или иного имущества к понятию общего имущества при наличие спора дол­жен быть предметом судебного раз­бирательства.

Так, Железнодорожный районный суд г. Рязани решением от 6 апреля 2006 г. отказал в иске ТСЖ «Содру­жество на Мопровском» к С. и ООО «Инвестиционной компании "Свет"» о признании недействительным до­говора купли-продажи нежилого по­мещения — подвала в многоквартир­ном доме, который по утвержде­нию истца являлся объектом обще­го имущества. Решение суда основано на полном и всестороннем исследо­вании в судебном заседании поэтаж­ного плана многоквартирного дома, экспликации его помещений и дру­гих доказательств, согласно кото­рым спорное нежилое помещение представляет собой самостоятель­ный объект недвижимости, посколь­ку имеет индивидуальные электро-

22   Надзорное производство № 86-В07-27.

снабжение и отопление, не связанные с электроснабжением и отопитель­ной системой всего дома, и не пред­назначено для обязательного обслу­живания других жилых помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, продажа нежи­лого помещения — подвала ответ­чику С. каких-либо прав как соб­ственников дома, так и товарище­ства собственников жилья не нару­шает (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Судебная коллегия по граждан­ским делам Рязанского областно­го суда и Верховный Суд Российской Федерации с выводами районного су­да согласились, оставив жалобу ТСЖ «Содружество на Мопровском» на предмет отмены решения суда без удовлетворения.

В соответствии с п. 6 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечить соблюдение прав и законных интересов собственников при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряже­ния общей собственностью.       

К., являясь собственницей квар­тиры в многоквартирном доме, где создано ТСЖ «Снежная-23», обра­тилась в Бабушкинский районный суд г. Москвы с иском о восстановле­нии своего нарушенного права, взы­скании убытков и компенсации мо­рального вреда по тем основаниям, что во исполнение решения обще­го собрания членов ТСЖ на ограж­денной придомовой территории была организована платная охра­няемая парковка для автомашин собственников дома с установле­нием для остальных жильцов до­ма, в том числе и для нее, платно­го проезда, ограничив тем самым ее право пользования своей собствен­ностью — квартирой, придомовой территорией и беспрепятствен­ным подъездом к дому.

Решением названного суда от 2 июня 2005 г., оставленным без из­менения определением судебной кол­легии по гражданским делам Москов­ского городского суда от 14 октября2005 г., в иске К. отказано.

Судебные инстанции исходили из того, что проход и проезд к дому в дневное время является свободным, право же пользования ночной парков­кой согласно решению общего собра­ния ТСЖ принадлежит только тем собственникам квартир, которые оплатили строительство огражде­ния и оплачивают охрану парковки.

Верховный Суд Российской Феде­рации, рассмотрев истребованное по надзорной жалобе К. данное дело, с до­водами жалобы о существенном на­рушении норм материального пра­ва согласился, указав, что в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ спорный земельный участок, на котором расположены дом и придомовая территория с воз­веденной на ней парковкой, относит­ся к общему имуществу собственни­ков многоквартирного дома, на долю которых имеет право и истица.

ТСЖ на основании п. 1ч. 2 ст. 137 ЖК РФ вправе в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников дома осуществлять застройку прилегаю­щих к дому выделенных товарище­ству земельных участков, но только в случаях, если это не нарушает пра­ва и законные интересы собственни­ков многоквартирного дома.

Однако эти положения закона в отношении истицы не были соблю­дены.

Устройство платной парковки на придомовой территории лиши­ло К. возможности беспрепятствен­ного пользования придомовой терри­торией, в том числе в целях остав­ления на ней своей автомашины, а также свободного прохода и проезда к дому независимо от времени суток, что свидетельствует о нарушении ее законных прав каксобственника квартиры, имеющей право на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 209 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).

Между тем в силу ст. 55 Конституции и ст. 12 ГК РФ права и сво­боды гражданина могут быть огра­ничены лишь федеральным законом и только в случаях, им предусмо­тренных.