Как украсть миллиард

Технология грандиозного обмана

При проведении мониторинга исполнения Федерального закона №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" по заданию руководителя Эксперт­ного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы по строительству и земельным отношениям я получил опыт распознания фальшивых ТСЖ.

Выездной группой секции "Управление многоквартирными домами" было обследовано около сорока регионов. Выводы этого турне не всех обрадовали, и руководитель Экспертного совета от своего задания да и от меня отказался, но мне никто не мог запретить видеть подлинную картину происходящего. Выво­ды состояли в том, что Федеральный закон № 185-ФЗ расшевелил сонное царство под названием "Реформа ЖКХ", но чиновники быстро сориентировались, что цифры можно писать в зависимо­сти от пожеланий заказчика. Муниципалитеты под давлением регионов срочно организовали необходимое количество ТСЖ и клонировали ДЕЗы для необходимого количества управляющих организаций с частным капиталом. Фонд выделял деньги на ка­питальный ремонт и отселение из аварийных домов, регионы софинансировали, а собственники соучаствовали своими 5%, а заодно жалели пресловутую "бабулю", у которой нет денег на софинансирование. При этом забывали, что если "бабуля" прива­тизировала жилье, значит, где-то затаился ее наследник, который получит в собственность дармовую квартиру, да еще и капиталь­но отремонтированную.

Суррогатом подлинного анализа было провозглашение тези­сов типа: "ЖКХ - это черная дыра", "ТСЖ - это способ обмана собственников, потому что все председатели ТСЖ - ворюги" "Лучше пусть старый, добрый ДЕЗ, чем частная управляющая компания". Венцом всего на тему ЖКХ всегда было: "Мы живем в государстве беззакония, поэтому нечего и стараться навести порядок в своем доме". Отдельные примеры никого не убеждали и целевые национальные и партийные проекты никого не вооду­шевляли.

Ощущение того, что обман населения все более ширится и грабеж идет полным ходом, оставалось, но технологию гранди­озного обмана понимали единицы. Большинство привычно взды­хало, а активисты выносили транспаранты на митинги против повышения тарифов на услуги ЖКХ.

Хотя стонущим "собственникам" следовало бы углубиться в проблему, вместо того чтобы ее излишне политизировать и демонизировать! На самом деле все жекеховское воровство дер­жится на сравнительно простых приемах, не требующих даже среднего специального экономического образования. Действует негласное соглашение о том, что одни не хотят видеть, другие не хотят показывать, а третьим и так очень хорошо.

Внезапно раздавшийся гром с небес провозгласил наступле­ние момента истины. Нам официально сообщили, что сколько-то денег в таком-то федеральном округе было украдено в системе ЖКХ и выведено из страны. Средства массовой информации ста­ли проводить приличествующие случаю "круглые столы" со знат­ными и менее знатными персонами и подняли шумиху. Все со­ревновались в гневных и еще более гневных филиппиках в разные адреса. Более всех доставалось ТСЖ. Но технологию воровства никто не раскрывал.

Только ТСЖ остановит воровство

В Москве из 10 тыс. ТСЖ только около 750 являются настоя­щими, созданными на основании Жилищного кодекса РФ и дей­ствующими согласно духу и букве закона. Нетрудно подсчитать, что это составляет 7,5% от их общего числа. Причем это в Моск­ве, где к реализации Федерального закона № 185-ФЗ и не при­ступали. В иных регионах цифры еще более впечатляющие. Все делают вид, что реформа пошла. Так и хочется сказать, что это не она пошла, а ее опошлили.

Загадка здесь в том, что Жилищный кодекс РФ позволяет правлению ТСЖ заключать договор на управление многоквар­тирным домом (МКД). Этой невнятной фразой воспользовались для нехитрой комбинации, при которой дом в лице собственни­ков якобы выбрал способом управления ТСЖ и тут же принял еще одно решение о передаче управления управляющей орга­низации. Причем в полном объеме. И не затихают соловьиные трели энтузиастов подобной профанации. Им показалось, что они нашли волшебную формулу, как оставить все как было при ДЕЗах, но выполнить условия Федерального закона № 185-ФЗ. Не учли одного - в доме может быть только один способ управ­ления.

Право правления ТСЖ заключать договор на управление до­мом означает, что я, хозяин, нанимаю управляющего (физическое или юридическое лицо). Но я, хозяин, оставляю у себя самые важные полномочия, без которых я уже не хозяин. Я утверждаю смету расходов и плачу наемному менеджеру деньги с моего рас­четного счета за выполненную работу. Если управляющий домом получает деньги напрямую от собственников жилья, минуя расчетный счет ТСЖ, то управляющей организации нет дела до со­ставленного и утвержденного общим собранием бюджета (сметы) дома и до самого ТСЖ. Способ управления домом ТСЖ здесь не состоялся. Здесь есть способ управления управляющей орга­низацией, но по факту, а не по закону. До хрипа мне доказывали иное, но я твердил, что если организация не выполняет своих уставных и законом определенных функций, то ее нет.

Гимн правильному ТСЖ я пою потому, что только эта форма управления жильем способна в некоторой степени приостановить воровство в ЖКХ.

Мошенничество с теплом

Перейдем к мастер-классу по воровству из-под носа ротозе­ев-собственников.

В нашей стране едва ли не основной способ выживания на­селения - это теплое жилье. Тепло поставляется в жилые и нежи­лые дома по трубам. Учитывается поданное на дом тепло счетчи­ками, считающими Гкал, поданные в дом в течение года. Но у нас есть только общедомовые счетчики тепла. Индивидуальных счет­чиков не устанавливают. Поэтому с каждого собственника жило­го помещения МКД берут плату за тепло согласно тарифу. В доме, где способом управления является управляющая организация, ее услуги оплачиваются собственниками. Поэтому своего коммер­ческого интереса по агентированию поставок тепла от произво­дителя к потребителю управляющая организация иметь не может ни в силу закона, ни в силу договора поставки тепловой энергии. Закон предусматривает, что в случае излишне уплаченных средств собственниками они подлежат возврату стороне, которая эту переплату осуществила, т. е. собственникам.

Тариф на тепло рассчитывается в московской климатической зоне исходя из средней температуры января -18 °С. От этого от­талкиваются в осенние и весенние месяцы. Поскольку морозы зимой бывают скоротечные, не более одной-двух недель и воз­никают не более двух раз за зимний сезон, то тариф предусмат­ривает оплату тепла с существенным запасом для того, чтобы не возникли сложные ситуации при наступлении серьезных замо­розков, что случается один раз в 20 лет. Фактически, с периодич­ностью раз в 20 лет, тариф себя оправдывает.

Прошедшая зима была не морозная, но снежная. Под видом борьбы со снегом коммунальные службы выдумывали, что денег им не хватает на отопление домов. Управляющие организации регулировали тепловые задвижки, чтобы уменьшать поток тепла в дом. Снижали температуру до минимума и даже ниже потреби­тельского минимума. В Москве известны случаи, когда темпера­тура в квартирах была не выше 14 °С при средней норме 22-24 °С.

Температура обогревающей жидкости в системе, которая должна достигать 60 °С, не достигала и 30.

Управляющая организация, таким образом, влияет на "эконо­мию" Гкал, при этом она расплачивается по показаниям прибора учета. На удивление, тепловики не ставят вопрос, почему управ­ляющие организации с каждым годом потребляют все меньше тепла при росте населения в крупных городах и при массовом жилищном строительстве. Количество потребителей тепла с каж­дым годом увеличивается, а их потребность в тепле уменьшается.

Уменьшение своей прибыли теплогенерирующие компании компенсируют увеличением тарифа, объясняя это необходимостью покрыть расходы на производство тепла. Но когда известна вся цепочка процесса, становится понятно, что с увеличением тари­фа мы оплачиваем не затраты тепловой компании, а "доходную" часть управляющих организаций, которые за счет разницы меж­ду оплатой тепла собственниками по тарифу и оплатой управляю­щей организацией тепловикам за поставку тепла согласно пока­заниям приборов учета получают, мягко говоря, неосновательное обогащение.

Ситуация, когда тариф за полученные услуги равен фактиче­ски полученным услугам, чрезвычайно редка. Это характерно для мегаполисов. В малых городах России ситуация иная, но в них проживает не более 15% населения. Основная часть населения проживает в крупных городах. Управляющие организации весь тариф раскладывают на квадратные метры или кубатуру отапли­ваемых площадей. При принятой высоте потолков 2,7 м для обыч­ного дома тариф часто исчисляется только отапливаемой площа­дью. При этом тариф включает отопление и общих технических помещений, и мест общего пользования (лестничные пролеты, подвалы, чердаки).

Если провести инвентаризацию по тепловым приборам в тех­нических и общих помещениях, то практически во всех "хрущев­ках" на лестничных клетках уже лет десять как вырезаны радиа­торы отопления. В подвальной части, которая в наибольшей степени подвержена критическим перепадам температур, так как дом дает тепло, а остывшая земля - холод, требуется подогревать помещение. Но приборов отопления там нет и греют только проложенные трубы горячей воды и отопления. Подвалы увлаж­няются, в них заводятся паразиты, мокнет и разрушается фунда­мент. Вот последствия экономии на отоплении мест общего поль­зования.

То же самое с чердаками, где расположены электросети, в т. ч. слаботочные. При современных плоских кровлях, покрытых ру­бероидом, на чердаках необходимо поддерживать тепло, иначе рубероид разрушается от перепада температур. Покатые кровли не так чувствительны к перепаду температур, там заложены иные материалы.

Собственники не понимают, что в результате этой преступной "экономии" капитальный ремонт обойдется им намного дороже. Можно было бы посетовать на бесконтрольность со стороны собственников и жилищных инспекций.

Давайте прикинем, во сколько обходится такая простая "ини­циатива" с теплом. При среднем количестве обслуживаемых домов ДЕЗами от 100 до 200 средняя сумма воровства только по одной позиции "теплоснабжение" составляет от 100 до 150 млн руб. в год. Только на тепле управляющая организация присваивает в год более 100 млн руб.

Красивые рассуждения об управдомах и домкомах упирают­ся в то, что общественника хватит на очень короткое время, да и знания у него ограниченны. В то же время ТСЖ как юриди­ческое лицо способно вернуть дому излишне уплаченные деньги и научиться понимать, где экономия мнимая, а где оправданная.

Учет воды

Мой коллега провел исследование на доме, где живет сам, и выявил другой способ воровства.

Представим реальную ситуацию. В двух соседних квартирах проживают так полюбившиеся СМИ "бабули". Одна поставила себе счетчики горячей и холодной воды, а другая нет. Расход воды у обеих примерно равный. Количество населения квартир, считая кошек, равное. Та, что имеет счетчики, получила счет за воду на 18 руб. и за водоотведение на 18 руб. Тогда как не имеющая счет­чиков "бабуля" получила счет на 800 руб. "Сверхприбыль" управ­ляющей организации составила 782 руб. В крупных городах до сего времени не имеют счетчиков примерно 70% квартир.

Обоснования, откуда ДЕЗ берет цифры, которые он раскиды­вает на жителей, не имеется. Эти цифры произвольны и никем не контролируемы.

В пересчете на Москву из 30 тыс. квартир около 20 тыс. не име­ют приборов учета. Это позволяет управляющим организациям в год иметь в среднем 8 тыс. руб. с квартиры или до 160 млн руб. на один район Москвы.

Таким образом, только по сумме двух позиций, по теплу и по воде, уже получается хищений на 300 млн руб. на один район Москвы.

В ТСЖ в случае отсутствия счетчиков учета расхода воды на отказников разделяется реально существующая сумма. Предпо­ложим, после уплаты по счетчикам на жителей без счетчиков осталось 100 тыс. руб. Не оборудованных приборами учета -100 квартир. Значит, осталось на каждую квартиру по 1000 руб. в год. Но ТСЖ учтет и населенность квартир: где один человек, а где 10 жильцов. Все это регламентирует общее собрание, которое и установит, как разделить остаток на квартиры, которые не снабжены приборами учета, и расход на содержание общего имущества МКД.

"Экономия" на технологических процессах

Вернемся к вопросам теплоснабжения. Объемы поступающей в дом тепловой энергии в немалой степени зависят от внутрен­него диаметра труб теплоснабжения. Нормы и правила техниче­ской эксплуатации предусматривают как минимум два техноло­гических мероприятия перед летней остановкой отопительной системы. В систему отопления необходимо залить специальную жидкость, которая должна снимать со стенок труб наросшие за зиму отложения, и система должна все лето прокачиваться. После отработки система должна промываться. Вещество это стоит не дешево, хозяева частных домов, имеющие систему отопления, этим веществом пользуются всегда. Меж­ду тем ДЕЗы или управляющие органи­зации вместо совершения профилакти­ческих мероприятий оставляют систему отопления на лето сухой, что способ­ствует ее еще большему заращиванию отложениями и ржавчиной. Составля­ются фальшивые акты о проведении очистки системы, а коммуникации меж­ду тем усиленно засоряются. В некото­рых случаях проводить такие техноло­гические работы даже опасно, так как в результате длительного бездействия наросты таковы, что произойдет заку­порка труб. Тогда их надо продувать. Опрессовка системы делается по пустой сухой трубе, зазор в которой за лето стал еще меньше. С каждым годом сечение уменьшается. Летнее злоумышленное сухое стоя­ние системы отопления приводит к уменьшению количества потребляемого теплоносителя.

Хотелось бы напомнить о Федеральном законе от 23.11.2009 № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законода­тельные акты Российской Федерации". Этот закон предусматри­вает проведение энергоаудита всех жилых домов. Очень хочется, чтобы вместе с теплоотдачей стен и иных конструкций дома про­верялось и состояние труб отопительной системы.

В некоторых зарубежных странах по квартирам проходят тепловые трубы из меди, так как они меньше подвержены оса­ждению на их стенках отложений. У нас используются чугун и сталь.

Модная в последнее время металлокерамика очень трудна в про­верке. Проверить состояние труб можно только до их установки. ДЕЗы и ремонтно-строительные организации под видом металлокерамических труб прокладывают обычные стальные. Это двой­ная "выгода". С одной стороны используется материал дешевый, а актируется дорогой. С другой стороны, ускоренное приведение в негодность труб из негодного материала позволяет весьма скоро повторять процесс их замены.

Вывоз мусора

Организации, вывозящие мусор, получают оплату с населения по тарифам, которые рассчитываются исходя из количества квад­ратных метров в квартире. Между тем вывоз мусора и его утили­зация или складирование осуществляются в зависимости от объе­ма вывозимого груза. Перевозчик вывозит мусор кубометрами. Другой способ - вообще никуда ничего официально не вывозить, а сваливать в несанкционированные места. Такая несанкциони­рованная свалка существовала рядом с моим домом. Обращения к властям в течение нескольких лет не приносили пользы, так как территория фальшивой свалки была частной. Систематически бытовой мусор свозился и на расположенный полигон строитель­ных отходов, где ситуацию усугубляли поисковики цветных ме­таллов, выжигающие металл из синтетической оплетки кабелей. Вредоносный и едкий смрад два года терроризировал целый микрорайон по ночам. Мое лю­бопытство было пресечено са­мым банальным способом. Мне объяснили, что деньги по ути­лизации настолько невелики по сравнению с дневной выручкой заинтересованных лиц, что толь­ко их хорошее настроение по­зволяет мне убраться подобру-поздорову. Ко всему надо доба­вить, что в тариф по вывозу мусора заложены средства на ремонт и освещение контейнер­ных площадок, замену и дезин­фекцию контейнеров и т. п. Со­стояние большинства таких мест, позволяющих найти их даже в полной темноте только по за­паху, говорит о том, сколько де­нег не использовано в соответ­ствии с целевым назначением.

Деньги из воздуха

Освещение мест общего пользования. Потребительский тариф предусматривает освещение мест общего пользования. Все это входит в бытовой тариф. Во многих регионах есть строка за ком­пенсацию затрат на освещение общего имущества и поливочную воду для газонов. В крупных городах вокруг домов зачастую на­ходится большое количество торговых павильонов. Эти времен­ные постройки запитаны, как правило, от многоквартирных домов. Этот расход уже оплатили жители дома, а ДЕЗы или управляющие организации собирают "черной наличностью" деньги у владельцев павильонов в свой карман.

То же происходит и при использовании специально для этих целей проложенных в домах кабельных каналов Интернета и ка­бельного телевидения. ДЕЗы и управляющие организации делают деньги из воздуха, облагая данью провайдеров за допуск в подъ­езды для прокладки их кабеля и установки оборудования. В усло­виях Москвы, где на дом приходится по десятку провайдеров, каждый из которых платит дань по одной тысяче, это приносит по 1 млн руб. в год с десяти домов, по 100 млн руб. на средний ДЕЗ.

Только навскидку, помимо этих эпизодов имеется еще как минимум десять других. Как видите, способы просты и легко реа­лизуемы. Все эти факты можно проверить, но делать этого никто не хочет.

Повторюсь, что контроль расходования средств со стороны собственников МКД может прекратить эту вакханалию. Читайте журнал "Управление многоквартирным домом", набирайтесь опы­та управления домом и отстаивайте свои интересы.

И.М. Шемякин, 
советник заместителя председателя Экспертного совета по ЖКХ 
при Комитете Госдумы по строительству и земельным отношениям