КС осложнил жизнь застройщикам, расселяющим хрущевки

Конституционный суд РФ решил, что застройщик не имеет права выселять несогласных с реновацией жителей домов. Определение суда по этому вопросу опубликовано сегодня на сайте суда.

Поводом для рассмотрения дела стала жалоба жителя Кемерово Иннокентия Казанцева. Дело в том, что дом, в котором проживал И.Казанцев, попал в одну из программ развития застроенной территории Кемерово 2007 года и подлежал сносу. Выселять же собственника «43/100 доли земельного участка и 1/3 части жилого дома» застройщику («ГлавУКС»), заключившему договор о развитии территории с администрацией города, пришлось через суд. Последний встал на сторону застройщика и обязал Казанцева продать свое жилье на предложенных застройщиком условиях. Мужчина обратился в Конституционный суд.

По словам заявителя, так как примененные в его деле положения Градостроительного кодекса России допускают принудительный выкуп земельных участков и имущества, находящегося в частной собственности, застройщиком, заключившим с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории (для целей не связанных с муниципальными или государственными нуждами), то эти положения противоречат Конституции России.

В своем определении Конституционный суд отмечает, что принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только «в публично-правовых интересах (для государственных или муниципальных нужд) либо в качестве гражданско-правовой санкции за ненадлежащее использование земли как особо ценного природного ресурса».

Изъятие же земельных участков в целях развития застроенных территорий для нужд частных лиц федеральным законодательством не предусмотрены.

При этом развитие застроенной территории не исключает отчуждения жилых помещений в многоквартирных жилых домах, но осуществляться оно может только при соблюдении принципа свободы договора.

Суд решил, что закон не наделяет застройщика правом требовать в обязательном порядке заключения договора о выкупе недвижимости, находящегося в частной собственности граждан, на выдвигаемых им в одностороннем порядке условиях.

Петербургский опыт

Добавим, что в Петербург реновация жилых кварталов также сопровождается множеством проблем. По закону, с гражданами, проживающими в жилых помещениях (подлежащих реновации) по договору социального найма, переговоры ведет город, который получает застройщиков квартиры под переселение. С собственниками жилых помещений общается сам девелопер. Он предлагает им четыре способа передачи новых квартир взамен старого жилья, разработанных на основании норм действующего законодательства.

Самый простой способ – переселиться в квартиру той же площади, что и старая. При этом количество комнат в новой квартире неизбежно будет меньше, чем в старой, поскольку «хрущевских душегубок» (например, 4-х комнатных квартир объемом в36 кв. м.) теперь не строят. Однако для многих семей важно именно количество комнат – люди стремятся к уединению. Таким семьям сохраняют количество комнат в новой квартире, но поскольку их размеры существенно превышают старые и общая площадь квартиры из-за этого сильно возрастает (более 9 «бонусных» метров), то гражданам предлагается доплатить.

При этом граждане, разумеется, могут взять и другую квартиру той же стоимости в домах застройщика. А компания еще и предоставит скидку.

Тем, кто на эти варианты не согласен, предлагается просто продать свою старую квартиру.

Эксперты считают эти условия вполне справедливыми и максимально лояльными по отношению к гражданам – разумеется, с точки зрения экономически обоснованного здравого смысла. Но многие жители реновируемых кварталов (хотя и не все) руководствуются другой справедливостью. И потому они хотят сохранить количество комнат и при этом ничего не доплачивать. «Не мы все это затеяли, так почему мы должны соглашаться на ухудшение жилищных условий», - так примерно аргументируют жители свою позицию. И отказываются подписывать какие-либо соглашения с девелопером. Те улучшения, которые объективно происходят при переселении из старого, нередко действительно сильно обветшавшего и продолжающего разрушаться дома в новый с гораздо лучшей планировкой, люди не считают достаточно серьезным аргументом, чтобы согласиться на компромисс – либо уменьшить количество комнат, либо доплатить.

Как утверждает депутат ЗакСа Борис Вишневский, неоднократно пытавшийся привлечь профильных чиновников к решению проблем программы, Смольный явно не хочет разруливать ситуацию. Там говорят, что с нанимателями «разговор короткий – предоставим жилье по санитарным нормам» (18 кв. м. общей площади на человека; одиночкам – квартира не менее 33 кв. м.). И ни один суд, утверждают чиновники, не заставит дать больше. Независимые эксперты подтверждают, что если застройщик будет выполнять все пожелания переселенцев, то экономика проекта не сойдется.

Как ранее объясняла главный архитектор ЛенжилНИИпроекта Ксения Шарлыгина, чтобы снос пятиэтажек был оправдан экономически, эти дома должны быть расположены на «золотой» земле, где жилье может быть настолько дорогим, чтобы его продажа окупила и переселение людей, и снос пятиэтажек, и новое строительство. Территории, выбранные для реновации, «золотыми» не являются, уверена К.Шарлыгина. Согласна она и с расчетами руководителя Петербургского союза строителей Льва Каплана, согласно которым реновация на выбранных территориях будет рентабельной, если объем нового жилья втрое превысит сносимое. Но конфигурация реновируемых кварталов это не позволяет. Если, конечно, соблюдать градостроительные нормативы.

К.Шарлыгина считает, что программа реновации станет реальной только при финансовой поддержке (переселенцев или застройщиков) со стороны города. С этим согласен депутат Борис Вишневский. По их общему мнению, в противном случае программа сведется к банальной уплотнительной застройке.

Поскольку законодательство не позволяет насильно выселить собственников, то хрущевки сносить не будут, а рядом с ними просто появятся новые дома. «Программа реновации провалится, но строители свои инвестиции отобьют и прибыль получат. Они отдадут часть квартир городу – для переселения нанимателей. Так что и город в накладе не останется. Пострадают только собственники. Ну и все местные жители – из-за уплотнительной застройки», - резюмирует председатель Петербургского отделения партии «Яблоко» Андрей Палевич, отстаивающий интересы жителей реновируемых кварталов в Ульянке.