Новостроек — много, покупателей — мало: почему рынок жилья бьет рекорд по неликвиду

В российских регионах рекордно выросла доля не распроданного жилья. Очевидно, что страна подошла к такой точке, когда к жилищному вопросу с прежними мерками подходить уже невозможно. Что дальше?

Цифры действительно впечатляют: объем нераспроданного жилья в российских новостройках превысил 71 млн кв. м. Это стало рекордным показателем с января 2020 года. Из этих самых 71 млн кв. м больше половины уже выставлено на продажу. Оставшиеся квадратные метры распределят между проектами, на которые продажи еще не открылись.

Застройщики привыкли к сверхприбылям. Но времена меняются

По самым скромным подсчетам, доля нераспроданных квартир сегодня выросла до 67% от общего объема жилья, которое находится в стадии строительства. Предыдущий рекорд был зафиксирован в декабре 2022 года: тогда объем нераспроданного жилья составлял 66% от всех новостроек.

В чем причина такого избытка не реализованных площадей в новостройках?

«Цены на квартиры растут, а покупательная способность населения снижается. Почему растут цены на жилье в новостройках? Это связано с увеличением себестоимости строительства: дорожают стройматериалы, линии по их производству на заводах — импортные, выросли в цене и перевозки, логистика — вместе с ростом цен на топливо. Другая причина не распроданного жилья в новостройках в том, что реальные скидки застройщики сегодня фактически не предлагают, время льготной ипотеки закончилось. Стоимость жилья на этапе строительства тоже увеличивается. При этом зарплаты у населения не растут», — рассказала «НИ» юрист в сфере недвижимости Ольга Зыблюк.

Многие эксперты не отрицают, что цены на рынке жилья сегодня «перегреты» и неоправданно завышены. Застройщики привыкли к сверхприбылям и не хотят отказываться от них.

«Я считаю цены на новостройки достаточно раздутыми, — говорит генеральный директор Агентства недвижимости „Маяк“ Юлия Битузе. — Но надо учитывать, что сошлись многие факторы: подорожали стройматериалы, произошел отток дешевых гастарбайтеров из-за падения курса рубля, им стало просто невыгодно работать. Также вырос первичный взнос по ипотеке».

Конец льготной ипотеки?

Не последнюю роль сыграл и вопрос льготной ипотеки, который в последнее время обсуждается в правительстве. «Банк России направлял туда свои предложения. Они касались, в частности, повышения первоначального взноса», — проговорилась недавно директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

На сегодняшний день рыночная ипотека — в провале. Дело в том, что большинство сделок были заключены по программам льготной ипотеки. Когда она была запущена в России, начался ажиотажный спрос на жилье. В итоге — рекордные показатели ввода жилья как в Москве, так и в регионах. Сейчас программа льготной ипотеки фактически сворачивается.

Споры по поводу льготной ипотеки во властных структурах, похоже, зашли в тупик. На словах она вроде как остается, но на деле получить ее будет фактически невозможно из-за роста первоначального вклада.

И это можно заключить из того, что говорят в правительстве.

«Ипотека будет развиваться. До 1 июня следующего года у нас действуют семейная и льготная ипотеки. Сейчас мы принимаем некоторые меры по увеличению первоначального взноса», — заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

Реальные цифра пока в правительстве не озвучивают, но тенденция понятна. Осенью первоначальный взнос вырос с 15% до 20%, среднее по рынку значение для «обычной» ипотеки — 30%. Если объем вложенных средств будет меньше — ипотеку просто не одобрят. Кстати, по статистике, сегодня доля «ипотечников» с ежемесячным платежом в 80-100 тысяч рублей составляет большинство.

«Рост ипотечных ставок и более строгие условия к заемщикам — очевидная причина оттока с рынка новостроек. 1 октября 2023 года в России начали действовать новые правила выдачи ипотеки: банки будут обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) и слишком закредитованным заемщикам. Это второе за год повышение надбавок к коэффициентам риска по ипотеке. При меньшем объёме собственных средств кредит вам просто не одобрят, да и означенная цифра скорее пороговая. Нынче банки предпочитают перестраховываться», — сообщила «НИ» доцент кафедры микроэкономики Института ЭМИТ РАНХиГС Надежда Шилова.

Интересно, что на этом фоне начали быстро дорожать однокомнатные квартиры — как в Москве, так и в регионах. Однушки в России подорожали за 4 года на 64%. Цена взлетела с 2,8 млн до 4,6 млн рублей, подсчитали эксперты. В чем причины? Дело опять же в льготной ипотеке, которая подогрела спрос. На этот тренд купились многие, одновременно обрастая ипотечными займами. И застройщики отреагировали на это по-рыночному, увеличив цены в связи с хорошим спросом.

«Спрос на однушки в Москве „делают“ в основном регионы. Это лучший инструмент инвестирования на сегодня. Многомиллионные вложения в трендовые „двушки“ или „трешки“ для многих приезжих не доступен, поэтому выбор останавливают на доступном жилье. При этом стоит заметить, что в центре однушек на вторичном жилье в домах очень мало, например, в „сталинках“ однушек не было», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.

В чем же выход?

По мнению экспертов, застройщики будут вынуждены начать делать скидки.

«Кто-то скоро начнет скидки делать.Полагаю, скидки от застройщика могут доходить при нынешнем положении дел до 20-30%, иначе жилье не будет продаваться. Но произойдет это скорее всего после новогодних праздников. Могут начаться и акуции, например, на низкий этаж», — считает риелтор Юлия Битузе.

Если этого не произойдет, на рынке жилья может сложиться парадоксальная ситуация.

Революционным и назревшим решением мог бы стать отказ считать новые квартиры товаром с переходом на прежние советские принципы распределения невостребованного жилья, пишет телеграм-канал Мастер пера.

Ирина Мишина