МКД на балансе?-1

У многих государственных (муниципальных) учреждений на балансе числятся многоквартирные дома. В последние годы жильцы пользуются своим правом, предоставленным законодательством, и приватизируют квартиры в таких домах. Как отразить в учете эту операцию, можно ли продолжать учитывать дом как единый инвентарный объект после перехода права собственности на часть помещений другим лицам?

Из содержания писем Минфина России от 11.06.2008 № 03-05-04-01/24, от 16.11.2006 № 03-06-01-04/202 следует, что приватизацию отдельных квартир в многоквартирном доме можно рассматривать как частичную реализацию (ликвидацию) основного средства (дома).

Принимая во внимание эту позицию, независимые эксперты, как правило, предлагают при приватизации квартир в доме, числящемся на балансе учреждения, уменьшать балансовую стоимость такого объекта на стоимость приватизированных квартир. В целях отражения хозяйственных операций по приватизации квартир их стоимость может быть определена расчетным путем на основании:

· балансовой стоимости многоквартирного дома;

· доли общей площади приватизированного жилищного фонда (включая жилые и нежилые помещения, приходящиеся на приватизированные квартиры) в общей площади дома.

При этом порядок определения стоимости дома после списания приватизированных квартир предлагается согласовать с органом, уполномоченным на ведение реестра государственного (муниципального) имущества.

Приведенная позиция далеко не бесспорна. Если квартиры в доме принадлежат двум и более собственникам, о таком доме нельзя говорить как об отдельном самостоятельном объекте основных средств. Речь может идти только о совокупности неприватизированных квартир и долях в праве общей собственности, которые относятся к данным квартирам (обоснованность такого подхода вытекает из положений ст. 36, 37 ЖК РФ).

Сомнительно, что данную совокупность можно рассматривать в качестве самостоятельного основного средства, т. е. учитывать ее в качестве здания, уменьшая его стоимость пропорционально доле площади приватизированного жилищного фонда (пп. 38, 39, 41, 45 Инструкции № 157н[1])

Необходимость ведения обособленного учета отдельных помещений – объектов недвижимости вытекает также из норм Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” и положений налогового законодательства (письмо Минфина России от 21.01.2008 № 03-03-06/2/2).

Специалисты Минрегиона России также пришли к выводу: учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества и (или) бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным (письмо Минрегиона России 20.12.2006 № 14316-РМ/07).

Основываясь на приведенных аргументах, отдельные специалисты предлагают при приватизации квартир в многоквартирном доме, учитываемом на балансе учреждения, отражать в бухгалтерском учете в общеустановленном порядке списание жилого здания с одновременной постановкой на учет отдельных неприватизированных квартир (с отражением их стоимости по кредиту счета учета доходов текущего финансового года).

В то же время, как показывает практика, такой порядок организации бухгалтерского учета может вызвать определенные трудности на этапе представления (утверждения) бухгалтерской отчетности. При этом какие-либо официальные разъяснения финансового ведомства по рассматриваемой проблеме в настоящее время отсутствуют.

Порядок организации бухгалтерского учета в данном случае желательно определить в учетной политике государственного (муниципального) учреждения, по возможности согласовав его с главным распорядителем (распорядителями) бюджетных средств, органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя.

Такой порядок должен быть увязан с порядком учета жилищного фонда, применяемым органом, уполномоченным на ведение реестра государственного (муниципального) имущества (жилое здание может учитываться в реестре с соответствующими корректировками и после приватизации отдельных квартир или же к учету могут быть приняты отдельные неприватизированные квартиры).

Пример

В качестве примера рассмотрим компромиссный вариант учета, опираясь на положения Инструкции № 162н[2]. Согласно п.

10 Инструкции № 162н по дебету счета 0 401 10 172 “Доходы от реализации активов” может отражаться только остаточная стоимость приватизированных квартир. А оставшиеся суммы, относящиеся к неприватизированным квартирам и числящиеся на счетах 101 00 “Основные средства” и 104 00 “Амортизация”, могут быть распределены по отдельным неприватизированным квартирам.

В этом случае в учете могут быть сделаны следующие бухгалтерские записи:

______________________________

* Здесь и далее используются следующие сокращения:

КРБ – код главного распорядителя бюджетных средств, код раздела, подраздела, целевой статьи и вида расхода бюджета;

КДБ – код главного администратора доходов бюджета, код вида, подвида дохода бюджета.

Многоквартирные дома с точки зрения их эксплуатации являются едиными и неделимыми объектами. Следовательно, учреждению целесообразно организовать забалансовый учет приватизированных квартир, а также многоквартирных домов в целом. Возможность учета приватизированных квартир за балансом подтверждается, например, положениями письма Минфина России от 11.06.2008 № 03-05-04-01/24, постановления ФАС Северо-Западного округа от 13.10.2006 № А21-7863/2005.

 

<hr/>На заметку

 

Согласно п. 36 Инструкции № 157н принятие к учету и выбытие с учета объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, осуществляется на основании первичных учетных документов с обязательным приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию права или сделку. При этом могут быть оформлены следующие первичные учетные документы:

• акты о списании объекта основных средств (кроме автотранспортных средств) (ф. 0306003) (по жилым домам);
• акты о приеме-передаче здания (сооружения) (ф. 0306030) (по каждой квартире).<hr/>

Может наступить момент, когда все квартиры в многоквартирном доме, ранее полностью учитываемом на балансе учреждения, будут приватизированы. В таких случаях отдельные должностные лица полагают возможным продолжать балансовый учет стоимости общего имущества здания, аргументируя свою позицию тем, что учреждение в той или иной мере продолжает участвовать в эксплуатации данного объекта.