О ЖКХ. Часть 3.

Жилищные фонды

<dl class="article-info"></dl>

Жилищный фонд или жилищная собственность – это строения или дома, размеры которых всегда определяются на конкретный момент времени. В соответствии с Жилищным Кодексом, вступившем в силу с 01.03.2005 г., жилищный фонд по принадлежности к виду собственности можно классифицировать следующим образом.

Частный жилищный фонд – это фонд, находящийся в собственности граждан и фонд, находящийся в собственности юридических лиц.

Государственный жилищный фонд выступает в следующих формах:

· ведомственный фонд – фонд, находящийся в хозяйственном ведении федеральных предприятий; и фонд, находящийся в собственности субъектов федерации;

·                  муниципальный жилищный фонд – фонд, находящийся в собственности района, города, а также в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Общественный жилищный фонд – фонд, состоящий в собственности общественных организаций.

Схема 2 - Структура рынка жилья

Жилищный фонд смешанной формы собственности – это фонд, состоящий в совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, а также собственности общественных организаций.

Жилищная услуга – это комплекс работ, обеспечивающих функционирование внутридомовых инженерных систем, коммуникаций здания или его части, придомовой территории. Понятие жилищных услуг относится  к аспекту текущего функционирования жилищного фонда, каждая единица которого производит ряд потребительских услуг: служит убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.п. Таким образом, единица жилищного фонда производит непрерывный поток жилищных услуг, которые можно количественно измерить за определенный период времени. Рассмотрим особенности жилищного фондаи их влияние на рынок жилищных услуг.

Одна из характеристик жилья – это его долговечность, имеет три последствия для рынка жилищных услуг:

во-первых, владелец жилья может контролировать темпы физического износа, тратя средства на его техническое обслуживание и ремонт;

во-вторых, регулярно на рынок поступает большое количество ненового жилья;

в-третьих, так как на рынке доминирует неновое жилье, и изменения цен вызывают относительно небольшие изменения предлагаемого количества, то можно говорить об относительной неэластичности предложения жилья. Поскольку обслуживание и ремонт повышают качество жилищных услуг, то покупатели готовы больше платить за него, т.е. улучшение качества технического обслуживания повышает размер квартирной платы и, соответственно, рыночную стоимость жилья.

Следующей характеристикой жилья является его высокая стоимость, которая ведет к тому, что, во-первых, из-за необходимости крупных инвестиций в домовладения, многие семьи в странах с рыночной системой арендуют жилье; во-вторых, большинство семей со средним доходом используют домовладения как средство накопления. Поэтому возникает еще большая необходимость в обслуживании данного жилья, что способствует развитию рынка жилищных услуг.

Таким образом, рынок жилья можно рассматривать как диалектическую взаимосвязь двух составляющих: рынка жилищного фонда и рынка жилищных услуг, которые тесно взаимосвязаны и оказывают сильное влияние на развитие друг друга.

Чем же характерен современный рынок жилья сегодняшней России?

Согласно социологическим исследованиям, 61% семей (31 млн.семей) желает улучшить свои жилищные условия, в очереди находится около 4,5 млн.семей. Время нахождения в очереди на улучшение жилищных условий достигает 15-20 лет. Общая потребность в жилье составляет более 1,5 млрд кв.м, но внутренняя ориентация граждан связана в основном с собственными усилиями и возможностями позиционирования на рынке жилья. Лишь 7% однозначно отдают предпочтение или считают возможным для себя реализацию своих интересов только через социальное жилье. В 2003 г. общий объем жилищного фонда составлял 2,85 млрд кв.м (19 млн жилых строений), в т.ч. старше 30 лет – 62,1%, со степенью износа более 1/3 – 61,6%; ветхий и аварийный фонд – 3,1% (88,7 млн кв м). Большая часть существующего жилищного фонда (вторичного рынка жилья) в нынешнем состоянии не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям. Что же происходит с вводом нового жилья? Максимальный объем ввода жилья был достигнут  в 1987 г. – 76,4 млн кв м. С 2000 г. падение объемов жилищного строительства удалось не только остановить, но даже добиться его относительно устойчивого роста (2001 г. -3%, 2002 – 8%, 2003 г. – свыше 10%). Объемы жилищного строительства в 2003 г. достигли 36,3 млн кв м, в т.ч. индивидуального – 42%; муниципального – 25,2; государственного – 9,2: в т.ч. федерального – 5,6; регионального – 3,6%.

Говоря о характерных чертах российского рынка жилья необходимо отметить, что наиболее развитым и успешно функционирующим его сегментом является вторичный рынок и в первую очередь рынок квартир. С точки зрения прогнозирования рынка жилья большой интерес представляют не только уровень нынешней платежеспособности, но и потребности семей в жилье. Размер занимаемого жилья для большинства семей мало связан с их доходами. Степень расхождения потребностей и реальных возможностей семей свидетельствуют об остроте жилищной ситуации в городах.

Для того, чтобы разобраться и ответить на вопросы, что же происходит на рынке жилья, необходимо проанализировать значения основных параметров жилищного рынка. Условно жилищный рынок можно разделить на 4 сектора:

I сектор – это сектор формирования квартирной платы;

II сектор – сектор формирования цены на жилищную недвижимость;

III сектор – сектор формирования строительных инвестиций;

IУ сектор – сектор формирования жилищного фонда.

Рассмотрим процессы, происходящие на данных секторах.

Уровень цены на квартирную плату определяется объемами жилищного фонда и потребительским спросом на конкретные объекты жилищной недвижимости (ее качественные характеристики). Чем больше объем предлагаемого жилья, тем ниже квартирная плата, скорректированная на спрос. Первый сектор российского жилищного рынка, где непосредственно формируется цена на квартирную плату, в т.ч. и плату за жилищно-коммунальные услуги, остается функционировать в условиях жесткого государственного регулирования, т.е.

в этом секторе малоэффективны рыночные механизмы, поэтому квартирная плата перестает полноценно выполнять свою функцию в механизме ценообразования объектов жилищной недвижимости. Статистические данные показывают, что доля квартирной платы в общем объеме расходов населения в настоящее время понижается в связи с ростом объемов получаемых доходов. Это приводит к росту платежеспособного спроса на дополнительные жилищные услуги и как следствие на объекты жилищной недвижимости, увеличивая давление спроса на рынок.

Сложившиеся цены на квартирную плату влияют на цену приобретаемого жилья, формирующегося во втором секторе на рынке жилищного фонда. Чем выше уровень квартирной платы, тем выше уровень цен на недвижимость при установившейся норме капитализации доходов. Уровень капитализации доходов– это тот текущий доход, который стремятся получить инвесторы, приобретая недвижимость; на него оказывают влияние процентная ставка по долгосрочным займам, ожидаемый рост квартирной платы, риски недополучения дохода, налоги на недвижимость. То что размер квартирной платы определяется не рынком, а государством, влияет не только на цену жилищной недвижимости, но и на другие параметры рынка – строительство и жилищный фонд. Недвижимость перестает выполнять долгосрочную инвестиционную функцию, которая должна обеспечить рост вложений с течением времени. Общеизвестно, что жилищные реформы не будут способствовать развитию экономики, если не создадут стимулы для повышения нормы сбережений населения. Отсутствие достаточного внутреннего накопления в стране никогда не компенсировалось и не может компенсироваться иностранными инвестициями. К сожалению, неразвитость рыночных отношений в сфере жилья, приводит к тому, что пока не происходит также строительство доходных домов, которые можно было бы сдавать в аренду нуждающимся, поэтому спрос на аренду жилья высок и продолжает расти. Ограничения, накладываемые государством на размер квартирной платы, не дают возможность собственникам (инвесторам) жилья получить желаемый уровень дохода, предлагаемый рынком, что естественно ограничивает строительство жилых домов. На сегодняшний день инвесторы на рынке ограничиваются строительством жилых домов с целью их быстрой реализации еще на стадии нулевого цикла строительства. Цены на объекты недвижимости вызывают определенный объем нового строительства, объемы которого могут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство, что создаст прирост жилищного фонда. Таким образом, чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объемы строительства.

Какими средствами и методами может государство регулировать процессы на жилищном рынке? Конечно, экономические регуляторы, действующие на рынке жилья стихийно, в целом способны установить равновесие в системе и создать соответствие спроса, предложения, цен и объемов строительства жилья. Однако такое равновесие не будет соответствовать ни поставленной государством цели, ни потребностям граждан. Роль государства состоит в смягчении или усилении тех направлений развития жилищного рынка, которые способствовали бы реализации государственной жилищной политики. Жилищная политика занимает особое положение в системе государственной и региональной политики, т.к. она затрагивает интересы каждого гражданина и находится во взаимосвязи с другими направлениями социально-экономической политика государства. Принимая стратегию борьбы с бедностью и повышения благосостояния граждан, государство должно обеспечить платежеспособный спрос на рынке жилья, направляя свои усилия на обеспечение жильем малоимущих граждан.  С точки зрения государства, подъем жилищного строительства, и развития рынка жилья имеет социальные и экономические эффекты. К социальным эффектам относятся: борьба с бедностью и рост благосостояния; благоприятные демографические последствия; рост занятости и мобильности; рост конкурентоспособности и социальной ответственности граждан. К экономическим эффектам относятся: развитие страховых рынков; развитие финансовых рынков и банковской системы; рост жилищного строительства и индустрии стройматериалов; инвестиции в городские объекты инфраструктуры.

Сейчас приобретение жилья возможно преимущественно только для самых высокодоходных групп населения. Продуманный режим кредитования способен включить в процесс приобретения жилья следующую по доходам группу населения. В принципе это уже не предприниматели, а верхние слои среднего класса. К сожалению, в период реформ данная наиболее экономически значимая группа населения понесла большой материальный урок. В то же время именно она может считаться основной базой реформ. Стимулирование экономической активности указанных слоев населения - чрезвычайно важная задача, решение которой во многом определяет выход экономики из кризиса. Включение данной группы населения в процесс приобретения жилья может рассматриваться как отдельный аргумент в пользу льготного кредитования жилищного строительства. Поэтому, жилищные реформы не будут способствовать развитию экономики, если не дадут стимулы для повышения нормы сбережений населения. В этих условиях реальной возможностью является:

·                  использование ипотечного кредита, но его внедрение идет чрезвычайно сложно. Однако рынок ипотечного кредитования растет очень быстрыми темпами. Но пока доля приобретаемого в кредит жилья невелика. Развитие ипотеки сдерживают высокие расходы заемщика, низкие доходы населения, высокие цены на жилье и низкие объемы жилищного строительства.

·                  при существующем дефиците денежных средств актуальной схемой может стать небанковское кредитование строительства и приобретения жилья. Например, продажа квартир в рассрочку с одновременным оформлением его в собственность и залог.

·                  То, что никакой бюджет и никакие внебюджетные источники не помогут обеспечить жильем всех очередников – факт неоспоримый. В этих условиях единственный выход – привлечение сбережений самих граждан. Это может быть осуществлено в таких формах, как

А) предоставление безвозмездных субсидий из бюджета для строительства и приобретения жилья очередниками по следующей схеме: 40% стоимости приобретенного жилья оплачивают сами граждане, остальные 60% - федеральный бюджет и муниципалитеты;

Б) выпуск займа социально-направленного, т.е. выпуск жилищных облигаций, что даст гражданам возможность постепенного накопления средств на квартиру (от года до 10 лет) и привлечет в строительство муниципального жилья реальные средства граждан. Гражданин может накопить по облигациям половину стоимости квартиры, оформить ее в собственность, а на оплату другой половины стоимости получить рассрочку на 5-10 лет.

В новом Жилищном Кодексе, вступившем в силу 1 марта 2005 г указано, что право на получение бесплатного государственного жилья будет принадлежать только малоимущим гражданам. Для определения гражданина как малоимущего, должны проводиться проверки не только его текущих доходов, но и имущества: жилого дома, квартиры, дачи, садового домика, автомобиля и иного транспортного средства, предметов антиквариата и искусства, ювелирных изделий, паенакопления в жилищно-строительных организациях, банковские вклады, земельные участки, ценные бумаги и прочее. Все остальные граждане с помощью различных форм финансирования должны самостоятельно приобретать себе жилье.