Смена власти редко сулит дольщикам счастье

Договоренности застройщиков с одной властью после ее ухода нередко перестают иметь какое-либо значение. Новые чиновники уверены в своем праве на кусок пирога. При этом покупатели квартир становятся заложниками ситуации и вынуждены вновь брать на себя все расходы. Почему смена власти оборачивается для дольщиков катастрофой, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Последствия аннулирования неофициальных договоренностей

На первый взгляд, отсутствие неофициальных соглашений и, следовательно, откатов и взяток, должно существенно понизить стоимость жилья и сократить сроки строительства. Однако если договоренности аннулируются в связи со сменой власти, существует вероятность наступления печальных последствий.

В качестве практического примера можно привести случай, произошедший в пригороде Санкт-Петербурга. Вместо предстоящего новоселья граждане оказались перед угрозой того, что их дома так и не будут построены. А причиной этого стала законная инициатива новых представителей власти, которые в конце 2011 года отказались продлевать разрешение на строительство из-за того, что в проекте согласованном с предыдущими представителями власти, не были проработаны вопросы обеспечения строящегося жилья социальной инфраструктурой. В результате часть дольщиков потеряла будущие квартиры, а остальные ждут возобновления строительства.

Обманутые дольщики выгодны новой власти

Во-первых, обманутые соинвесторы строительства являются серьезной социальной проблемой, решение которой позволяет управленцу поднять свой авторитет среди населения. При этом сначала сама же власть создает трудности девелоперу, а затем она же поручает достраивать дом другой компании. Тем самым чиновник убивает сразу двух зайцев, получая, с одной стороны, поддержку народа, а с другой — откат от нового застройщика.

Во-вторых, обманутые дольщики, в случае необходимости доплат, порой вынуждены брать ипотечные кредиты с государственной поддержкой. Чем больше участников в жилищных госпрограммах, тем лучше финансируется местный бюджет. К примеру, в Перми в 2012 году за счет бюджетных средств кредитовали обманутых покупателей квартир на льготных условиях.

Смена власти часто сопровождается сменой застройщика

Новая власть легко может создать неугодному застройщику проблемы, сменив его затем на более сговорчивого. С юридической точки зрения замена стороны в инвестиционном контракте крайне опасна для покупателей жилья. По договору долевого участия у девелопера возникает обязанность построить дом и передать квартиры, а у граждан, в свою очередь, оплатить их. Учитывая наличие взаимных обязательств, замена застройщика (а это одновременно и уступка требования и перевод долга) предполагает согласие всех дольщиков, например, путем составления трехсторонних соглашений.

Судебная практика показывает, что такое согласие зачастую вообще не получают, либо оформляют в отношении части дольщиков. Так, например, произошло в 2010 году в Твери, а суд впоследствии подтвердил, что новый застройщик не имеет обязательств перед дольщиками, от которых не получено письменное согласие на перевод долга (Определение ВАС РФ от 06.03.2013 г. № ВАС-1673/13 по делу № А66-12732/2010). Таким образом, новоявленный девелопер имеет возможность безнаказанно продать квартиры от своего имени другим покупателям, ведь формально он никому ничего не должен.

Дополнительные денежные затраты

Чем больше неофициальных договоренностей, тем меньше объем социальных обременений и дешевле жилье. Когда смена власти приводит к аннулированию ранее «проплаченных» негласных соглашений, то неизбежно выясняется, что проект застройки необходимо дополнить, например, строительством инженерных сетей, дополнительной инфраструктурой и т. п. Издержки на такие улучшения могут достигать 40 % стоимости инвестиционного проекта. При этом застройщики вынуждены «кормить» пришедших на смену чиновников новыми взятками, общий размер которых, как правило, колеблется в пределах от 10 до 50 % запланированных на строительство средств. Все указанные затраты добавляются в стоимость строительства, а следовательно, оплачиваются из кошельков дольщиков. Выходит, что «стараниями» новой власти стоимость жилья может увеличиться в разы. Так, например, по данным издательского дома «КоммерсантЪ», в 2005 году в Челябинске за девять месяцев пребывания у власти нового мэра города стоимость квадратного метра жилья выросла с 12 до 20 тысяч рублей.

Несбывшиеся надежды

Во время предвыборной гонки кандидаты неизменно обещают помочь пострадавшим на рынке жилья. Но, сев в вожделенное кресло, чиновник отодвигает решение проблемы на второй план, в то же время активно на ней наживаясь. Посудите сами: число обманутых дольщиков в России превышает 100 тысяч человек, а вместе с друзьями и родственниками — это целый миллион избирателей. Заполучить их голоса можно, пообещав решить их проблемы.

Обещанием чаще всего дело и заканчивается. Самым убедительным примером может служить сворачивание работы группы по вопросам обманутых дольщиков, успешно функционировавшей с 2011 года, — сразу же по окончании выборов президента весной прошлого года. Подобное надувательство происходит на всех уровнях власти, а покупатели жилья продолжают уповать на приходящих управленцев, как на последнюю надежду.