Сфера ЖКУ: выбор пути.

Из статьи В.С.Гуменюка "Когда не греет честное признание".

Весь текст здесь http://zaprava.ru/201211143633/mneniya/kogda-ne-greet-chestnoe-priznanie

Итак, кто должен быть  заказчиком жилищно-коммунальных услуг и как его сделать ответственным заказчиком?

Предлагается на рассмотрение два основных и противоположных по сути варианта  развития правовых отношений в сфере ЖКХ. При этом автор не претендует в этой короткой статье на полноту рассматриваемых условий развития событий и их последствий, отсылая читателя к работам, размещенным в Интернете,  «Система управления жилищным фондом в городе Москве и предложения по ее реорганизации» и «Кто и как должен решить жилищный вопрос в России».  

Первый вариант «А» предполагает, что таким заказчиком вновь, как и в советский период истории страны, становятся органы власти, путем продолжения политики усиления своего участия в управлении многоквартирными домами и принятием различных мер для побуждения основной массы небогатых собственников помещений к отказу от права собственности на свои жилые помещения (см., например, мероприятие 8.6, подпрограммы 8 «Управление жилищным фондом в г.Москве. Благоустройство дворовых территорий» Государственной программы города Москвы «Жилище» на 2012-2016 года). При варианте «Б» наоборот, заказчиками услуг практически (а не формально) становятся собственники помещений (то есть в соответствии с действующим Жилищным кодексом РФ), благодаря тому, что органы власти принимают меры по мотивации их к сохранению многоквартирных домов (пробуждению чувства хозяина) и улучшению качества предоставляемых услуг.

Конечно, возможны и другие варианты, например, когда власть не помогает собственникам помещений, но и не мешает естественному процессу развития жилищного самоуправления, однако по сути он ближе варианту «Б», хотя и продолжительнее во времени.

Вариант «А»

Сфера ЖКХ фактически возвращается назад к государственному управлению преимущественно государственным жилищным фондом в результате создания органами власти условий для массовой «добровольно-принудительной» деприватизации жилья.

Побудительными действиями властей для деприватизации жилья могут быть следующие. Скажем, вводится ежемесячная обязательная плата за капитальный ремонт дома (соответствующий        федеральный закон уже на подходе). Не можешь платить – деприватизируй квартиру и пусть новый (прежний) собственник-государство само платит за ремонт. Правда, в задачке остается открытым вопрос: если решение о деприватизиции разом примут миллионы собственников, найдет ли государство единовременно средства на необходимые работы, поскольку в срочном ремонте сегодня (а не в отдаленной перспективе) нуждается половина жилищного фонда России.

Еще можно установить значительный единый имущественно-земельный налог на недвижимость или существенно увеличить плату собственников за общедомовые нужды.

Либо усилить контроль за содержанием и ремонтов домов  со стороны многочисленных государственных надзорных органов, увеличив размер административных штрафов и возложив обязанность за их уплату не на управляющие домом организации, а непосредственно на самих собственников квартир. Не справляешься  с нормативами по эксплуатации – плати, не можешь – расставайся с правом собственности.

Также можно продолжать наращивать тарифы ЖКХ для собственников помещений, сохранив государственное регулирование тарифов для нанимателей. Одновременно можно  расширить права нанимателей за расходованием квартирной платы управляющими организациями. Разве не привлекательно?

Или вот предлагается еще одна иностранная новация – введение саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами (СРО), соответствующие поправки в ЖК РФ повторно внесены на рассмотрение Госдумы РФ. Не вводится государственное лицензирование деятельности по управлению недвижимостью, но, будь добр, обязательно вступи в СРО, которое само установит правила внутренней деятельности. Для начала заплати несколько десятков тысяч рублей вступительных взносов, а потом  немалые ежегодные членские. Эти требования обязательны как для коммерческих организаций, государственных, так и для некоммерческих – ТСЖ и ЖСК, управляющих своими домами самостоятельно.  Тяжеловато? Не можешь платить? Не берись управлять! И заключай договор управления с управляющей организацией, являющейся членом СРО.  

Хочется отметить, что описанные меры не абстрактны, а вполне конкретны  и могут быть введены в ближайшее время.

Возможные последствия:

1. В многоквартирных домах вместо нынешних 80% частных собственников жилых помещений, остается не более 20%, то есть 60% жилых помещений переходит в государственную и муниципальную собственность ,а, учитывая, что сегодня чиновники уже распоряжаются примерно 20% жилищного фонда, то доля государственного и муниципального фонда возрастает до 80%, что позволяет чиновникам самостоятельно принимать решения по вопросам управления общим имуществом дома без проведения общих собраний. Как мы знаем, государственное управление жилищным фондом в разных вариантах за неполные 100 последних лет в нашей стране уже существовало, но эффективным так и не стало, так как чиновник не заинтересован  предоставлять качественные услуги и сохранять дом, в котором он не живет и который не является его личной собственностью, потому что при использовании бюджетных средств на эксплуатации домов эти средства как-то сами собой «прилипают к его рукам», а также потому что он не может досконально знать все проблемы каждого дома как его жители.

2. Обладая большинством голосов в доме, заказчиком услуг становится чиновник, жилищный фонд эксплуатируется государственными и муниципальными предприятиями, сфера ЖКХ возвращается в начало 90-х годов прошлого века с одним «но» - в многоквартирных домах все-таки остается небольшая часть обеспеченных частных собственников помещений, интересы которых далеко не всегда будут совпадать с интересами нанимателей квартир и интересами чиновников, сдающих эти квартиры в наем.

3. Будут ликвидированы несколько десятков тысяч жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья, предоставляющих сегодня, как правило, услуги более высокого качества, чем государственные и частные управляющие компании.

4. На органы власти преимущественно возлагается бремя содержания и ремонта, в том числе капитального, жилищного фонда: в Москве это 32 тысячи домов, из которых 11 тысяч сегодня нуждаются в комплексном капитальном ремонте.

Возникающие вопросы:

1. 1.      Найдут ли федеральные, региональные и муниципальные органы власти достаточно средств в своих бюджетах при массовой деприватизации жилья на надлежащее содержание и текущий ремонт домов при постоянном росте тарифов и будут ли они способны рационально распорядится этими средствами в интересах проживающих. Будут ли при этом направляться средства на ресурсосбержение, внедрение новых технологий и  установку современного оборудования. Если средства все-таки будут найдены, то почему они не найденысегодня, и где гарантии, что выделенные средства опять не разворуются.
2. 2.      Будут ли органы власти накапливать средства на капитальный ремонт или будут вынуждены  их изыскивать в короткое время, реагирую на жалобы многочисленных нанимателей.
3. 3.      Как будут решаться проблемы взаимоотношений государственного собственника с частными собственниками, преимущественно обеспеченными, которые будут требовать создания комфортных условий проживания в своих многоквартирных домах, не желая переселяться в другие жилые помещения. 
4. 4.      Станет ли эффективным государственное управление преимущественно  государственным жилищным фондом в новых условиях и повысится ли качество услуг, а если да, то почему это не произошло до начала приватизации жилья.
5. 5.      Как будут сосуществовать нерыночные отношения в сфере ЖКХ и рыночные в других сферах жизнедеятельности.
6. 6.      Отнесутся ли спокойно нынешние собственники помещений к необходимости деприватизации жилья и потере  права по распоряжению своей собственностью без гарантий улучшения качества услуг, снижения их стоимости,  а члены жилищных объединений (ТСЖ и ЖСК) - к их ликвидации при том, что сегодня качество предоставляемых ими услуг, как правило выше, чем в других домах, не вызовет ли это новые массовые возмущения (в Москве ТСЖ и ЖСК управляют примерно двумя тысячами домов, в которых проживает несколько сот тысяч человек).

7. Достигнет ли нужного результата институт СРОпри массовом правовом нигилизме как простых граждан, так и чиновников, отсутствии гражданского общества, неразвитых рыночных отношениях, низком профессионализме большинства управляющих компаний в погрязшей в коррупцию стране, когда сам Президент России не может найти способ борьбы с мздоимством. Опять-таки сомнительно, сможет ли саморегулируемая организация добиться от своих членов улучшения качества жилищно-коммунальных услуг, если подавляющее большинство нынешних членов СРО  не предоставляют качественные услуги, а те, которые и готовы были бы это делать, не могут по той простой причине, что оплачиваемых гражданами средств элементарно не хватает не только на получение сколь-нибудь значимой прибыли, но вообще на соблюдение хотя бы части нормативных требований по эксплуатации жилищного фонда. А может быть государственные чиновники хотят оспорить суть басни Ивана Крылова, который почти 200 лети назад написал знаменитое: «А вы, друзья, как ни садитесь, Все в музыканты не годитесь", адресуя его не только к  героям-плохим музыкантам: Мартышке, Ослу, Козлу и косолапому Мишке - прототипам выбранных царем Александром Iчленам Государственного совета, но и к любым непрофессионалам в своей деятельности. Плохие же «музыканты», очевидно, не захотят пускать в свой оркестр (СРО) хороших  – независимые частные управляющие и подрядные организации, иначе нужно будет подстраиваться уже под «их дудку», учиться работать лучше и меньше воровать. Кто же на это согласится?

Переходя ниже к варианту «Б», сразу оговорюсь, что некоторые предложения достаточно радикальны и относительно новы, однако общая их цель состоит в уменьшении конфликта интересов различных собственников помещений в многоквартирном доме (собственников жилых и нежилых помещений, пассивных и активных, достаточно и малообеспеченных), расширить права и ответственность владельцев общего имущества, а также создать дополнительные  возможности его сохранения. В многоквартирном доме приоритет должен быть отдан активным собственникам жилых помещений, проживающим в нем преимущественно постоянно. Если в доме хозяев с существенно разными интересами несколько, то они будут действовать как «запряженные в общий воз Лебедь, Рак и Щука», поэтому  этот самый воз будет только дергаться, но вперед не пойдет. 

Вариант «Б»

Органы власти создают реальные условия для развития самоуправления граждан в жилищной сфере,  уходя от непосредственного участия в решении вопросов управления, но существенно усиливая свою активность в информационном обеспечении реформы ЖКХ, для чего:

1. 1.      Объявляют решение жилищной проблемы главной (а не одной из главных, что принципиально важно) задачей социально-экономического развития страны на ближайшие 5 лет и разрабатывают федеральную, региональные и муниципальные программы разрешения жилищного кризиса, при реализации которых собственник жилого помещения становится главным действующим лицом, и выделяют на решение жилищной нужды самые большие средства из бюджетов.
2. 2.      Воспринимают и используют положительный опыт широкомасшабной пропаганды и агитации советского периода, находят разного рода стимулы для побуждения собственников жилых помещений к активности, развивают соревнование между собственниками отдельных подъездов, домов, жилых кварталов, районов, городов и субъектов Российской Федерации  на убедительных примерах эффективного труда. В течение 2-3 лет проводится интенсивная информационно-разъяснительная, агитационная и учебная работа по разъяснению жилищного законодательства, массовому обучению граждан основным вопросам управления недвижимостью, убеждению в необходимости уделять внимание сохранению домов, рациональному использованию имеющихся в доме ресурсов, эффективной трате средств на эксплуатацию дома с целью их экономии, способам ресурсосбережения. Это делается при широком участии средств массовой информации,  регулярно проводятся различного рода круглые столы, семинары, диспуты, конференции. Широко используется практика положительных примеров лучшей организации работы правления ТСЖ, взаимодействия правления с собственниками помещений, применения современного оборудования и технологий, организуются разного рода конкурсы с обязательным и существенным материальным стимулированием всех участников и особенно победителей. Распространяются учебно-практические школы на базе лучших примеров самоуправления, разрабатываются типичные методики работы, создаются государственные сервисные центры поддержки деятельности ТСЖ и ЖСК по примеру бизнес-инкубаторов для малых предприятий.
3. 3.      Параллельно с информационной работой с участием представителей собственников помещений, преимущественно постоянно проживающих в многоквартирных домах, и специалистов лицензированных организаций в короткий срок (2-3 года) проводится энергоаудит  и сплошная инвентаризация всего жилищного фонда путем инструментального обследования технического состояния всех многоквартирных домов, составляются перечни общего имущества собственников помещений. Производится государственная регистрация имущественно-земельных комплексов многоквартирных домов, их оценка в денежном выражении, также оценивается необходимый недоремонт с составлением перечня необходимых работ по восстановлению жилищного фонда. При этом формируется и регистрируется придомовый земельный участок в нормативных размерах. Закрепляется право использования собственниками помещений земельного участка для строительства жилых зданий и получения дополнительных доходов на благоустройство, ремонт и  реконструкцию существующего дома.
4. 4.      Вопрос необходимости проведения капитального ремонта дома и перечень необходимых работ не решается на общем собрании собственников помещений, а появляется как требование иснпекции жилищного надзора по результатам обследования технического состояния общего имущества специализированной организацией, проводимого, как уже было сказано, с обязательным участием собственников помещений, преимущественно постоянно проживающих в доме. При этом  ремонт проводится по схеме софинансирования при участии бюджетов разного уровня и кредитных средств банков.
5. 5.      Жители получают право ведения журнала фактически выполненных работ подрядными организациями, на основании записей в котором и производится ежемесячная оплата работ.
6. 6.      Через 2-3 года после начала реализации федеральной программы реформирования ЖКХ создание ТСЖ становится обязательным. ЖСК, в которых все члены кооператива полностью выплатили свой пай, реорганизуются в ТСЖ (необходимость этой меры связана с тем, что во многих кооперативах собственников жилых помещений, не являющихся членами кооперативов, уже больше, чем членов кооперативов, а также потому, что после завершения строительства кооперативного дома единственной целью кооператива (как и ТСЖ) остается эффективное управление домом, поэтому законодательство в этой части должно быть также единым, чего нет в настоящее время). ТСЖ освобождается от налогообложения. Работа председателя правления становится платной и приравнивается к основному месту работы с полным набором мер социального страхования.

При этом в законодательстве, с одной стороны, жестко закрепляется порядок проведения общего собрания собственников помещений (упраздняется существующий порядок проведения вначале очного собрания, а потом заочного в случае отсутствия кворума на первом собрании),  упрощается процедура регистрации ТСЖ (когда протокол собрания должны подписать все собственники, проголосовавшие «за» ТСЖ (то есть фактически повторно проголосовать), но  в регистрирующий орган вместе с заявлением о регистрации и протоколом общего собрания  собственников помещений передаются решения всех собственников (поименное голосование при очном или заочном голосовании должно быть обязательным).

Устанавливается минимальное число голосов для  принятия решения на общем собрании собственников помещений, например, не менее 10%, за исключением вопросов утверждения устава и внесения в него изменений, при этом расчет голосов идет не по размеру находящейся у гражданина в собственности площади, а по принципу «один собственник - один голос».

Одновременно вносятся поправки в Уголовный кодекс РФ об уголовном наказании собственников помещений за подделку документов при создании ТСЖ и их использовании в корыстных интересах.

Собственники нежилых помещений, используемых для коммерческой деятельности, получают право голоса на общих собраниях собственников помещений только при условии заключения ими возмездного договора с ТСЖ об использовании общего имущества (отдельный вход, земельный участок, крыша, стены, коммуникации, арки и др.). Без такого договора запрещается пользование нежилым помещением. Также собственник, сдающий в аренду свое жилое помещение, должен заключить возмездный договор с ТСЖ. В домах ТСЖ  федеральными органами вводятся правила общежития (которые становится домовым законодательством, нарушение которых влечет за собой наложение административных штрафов уполномоченными общим собранием собственниками на основании товарищеского суда.

Жестко ограничивается перевод жилых помещений       в нежилые. Такой перевод становится возможным лишь при условии признании помещения непригодным для проживания и не подлежащим ремонту. При переводе государственного жилого помещения в нежилое оно становится общим имуществом собственников помещений.

1. 1.      Жестко ограничивается перепланировка  жилых и нежилых помещений. Собственники жилых помещений должны иметь право ознакомления и согласования проводимых работ, затрагивающих общее имущество. Перепланировки становятся возможными только при заключении возмездного договора с ТСЖ и по решению общего собрания.

Средства, получаемые ТСЖ по договорам о проведении перепланировок жилых и нежилых помещений, использовании нежилых помещений в коммерческих целях направляются в создаваемые собственниками помещений фонды страхования общего имущества, модернизации оборудования, капитального ремонта и реконструкции, ресурсосбережения и фонды будущего нового строительства многоквартирного дома.

1. 1.      Собственникам помещений:

- возвращаются по внесудебном порядке государственными и муниципальными органами ранее оформленные в собственность этих органов объекты общего долевого имущества в многоквартирных домах (выявленные по результатам инвентаризации, а не по результатам работы межведомственных комиссий, создаваемых чиновниками);

- предоставляется право оперативного управления государственной, муниципальной собственностью в многоквартирных домах с условием сохранения в этих помещениях государственных организаций и учреждений, общественных организаций в случае использования помещений по их прямому назначению;

- передается  государственными и муниципальными органами право голоса по находящимся в собственности этих органов жилым и нежилым помещениям;

 Если в домах имеется государственные нежилые помещения, сдаваемые в аренду коммерческим организациям и предприятиям, то по завершению срока договора они могут передаваться частным собственникам помещений как общедолевая собственность с условием полного или частичного снятия требований о бюджетном субсидировании капитального ремонта дома.

Капитальный ремонт домов осуществляется преимущественно за счет кредитования банков под государственные гарантии с последующей выплатой кредита в течение 20 лет  собственниками помещений. При этом государство берет на себя не менее 50% расходов.

1. 1.      Собственники помещений многоквартирных домов, построенных до 1990 года, а также построенных позже, но заселенные жителями из сносимых ветхих и аварийных домов, а также  домов эконом-класса, освобождаются от налога на недвижимость на 25 лет.
2. 2.      Собственники помещений отдельных домов или группы домов получают право строительства (со счет собственных и привлеченных средств, с использованием лизинга) автономных тепло-электрических станций и право перекладки внутриквартальных коммуникаций с оформлением их в общую долевую собственность участников финансирования, а также строительства установок по добыче питьевой и технической воды путем бурения скважин.

Разрабатываются мероприятия, регламенты, стандарты обеспечивающие безопасную эксплуатацию и сохранность общедомового имущества, утверждается минимальный перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом его износа, необходимый для его безопасной эксплуатации и подлежащий обязательной оплате всеми собственниками помещений, а также и минимальную стоимость этих работ в зависимости от региона. При этом не запрещается другим собственниками вносить дополнительные средства на более разнообразные и качественные услуги и работы, повышающие комфортность проживания.

       Возможные последствия:

       1.Появляется значительная часть грамотных, активных и ответственных собственников жилых помещений, то есть эффективных заказчиков услуг.

Развиваются рыночные отношения в сфере ЖКХ, жилищное самоуправление, одновременно снижается влияние и непосредственное участие органов власти в сфере ЖКХ, таким образом, уменьшается и коррупция.

Развивается ресурсосбережение, более эффективно используются средства граждан и бюджетные средства, направляемые в ЖКХ. При появлении автономных ТЭЦ жители получают право сами устанавливать тарифы.

За счет качественных услуг и капремонта возрастает срок службы жилых домов, то есть ослабевает жилищный кризис.

Возникающие вопросы:

Собственно, вопрос здесь только один: Готовы ли органы власти к отмене «крепостного права»,  то есть к демократическим преобразованиям в сфере ЖКХ, которые неизбежно приведут к демократическим преобразованиям в стране в целом.