Требования управляющей организации к должникам

Проблема неплатежей в ЖКХ

Сфера обслуживания многоквартирных домов (МКД) уже в конце 1990-х гг. имела одной из первоочередных задач совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, что в первую очередь подразумевает переход к 100%-й оплате предоставляемых услуг после прекращения бюджетных ассигнований на дотации организациям ЖКХ, а также увеличение тарифов на оказываемые услуги “до экономически обоснованного уровня, определяемого в основном путем конкурсного отбора организаций, предоставляющих эти услуги”.

Данные задачи нашли свое воплощение в Жилищном кодексе, однако их не удается реализовать в полной мере и по сей день, в т. ч. по причинам, которые приведены далее.

Статистика

По данным Росстата, к началу июля 2012 г. просроченный долг граждан и организаций перед поставщиками электроэнергии, газа и воды в России составил 312,8 млрд руб. Только во II квартале сумма неплатежей увеличилась на 69 млрд руб., или 13,9%, за июнь выросла на 4% (300,6 млрд руб. на 1 июня 2012 г.), за первое полугодие – на 22% (255 млрд руб. на 1 января 2012 г.). За год с 1 июля 2011 г. задолженность граждан по оплате ЖКУ увеличилась на 40%. Задолженность в ЖКХ на стадии исполнительного производства, согласно статистике Федеральной службы судебных приставов (ФССП России), в июле 2012 г. составляла 44,8 млрд руб., взыскано 16,5% – 7,4 млрд руб. (в начале 2011 г. было 51,3 млрд руб., взыскано 24% – 12,4 млрд руб.). Взысканию подлежит еще более 32 млрд руб. задолженностей по судебным актам. В 2011 г. на исполнении в территориальных органах ФССП России находилось более 3,5 млн производств. Общая сумма взыскания превысила 51,3 млрд руб. Для сравнения: в 2010 г. на исполнении было 3,2 млн производств на сумму взыскания более 41,5 млрд руб.

Рост долгов населения влечет за собой рост задолженности управляющих организаций (УО) перед ресурсоснабжающими организациями. Взаимный рост долгов приводит в конечном результате к массовым отключениям ресурсов.

Пример

В г. Екатеринбурге с мая 2012 г. было отключено горячее водоснабжение (ГВС) и задержано подключение тепла гражданам совокупно более чем в 500 МКД и объектов социальной сферы на период более 60 дней.

Основания требований УО к должникам в действующем законодательстве

Рассмотрим правовые нормы и правила, определяющие структуру, состав, порядок и сроки оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).

Статья 154 ЖК РФ определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя государственного или муниципального жилищного фонда и собственника жилого помещения.

Согласно п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (Правила № 354), потребитель коммунальных услуг в МКД вне зависимости от выбранного способа управления домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества МКД.

Порядок внесения платы за коммунальные услуги установлен п. 1 ст. 155 ЖК РФ и п. 66 Правил № 354 ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата, если иной срок не установлен договором управления МКД либо решением общего собрания членов ТСЖ, ЖК или иного СПК, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления МКД либо решением общего собрания членов ТСЖ, ЖК или иного СПК (п. 2 ст. 155 ЖК РФ, п. 67 Правил № 354).

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в МКД, управление которым осуществляется УО, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой УО, за исключением случая, предусмотренного ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с УО порядке (п. 4 ст. 155 ЖК РФ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ).

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений в соответствии с п. 11 ст. 155 ЖК РФ не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ (в ред. федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 27.07.2010 № 237-ФЗ).

Потребитель несет установленную законодательством Российской Федерации гражданско-правовую ответственность за невнесение или несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги (п. 158 Правил № 354).

О просрочке должника говорит ст. 405 ГК РФ.

1. Должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения.

2. Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

3. Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Постановлением Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 09.11.2010 № 4910/10 даны следующие разъяснения, носящие обязательный характер для судов, рассматривающих аналогичные судебные споры: “Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества МКД, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества МКД, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов УО и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, УО не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений”.

Современные отношения в ЖКК характеризуются длительностью сроков взыскания задолженности, множественностью участников, многосторонностью и взаимодействием регулирования из различных отраслей права (энергетическое, жилищное, гражданское, муниципальное). В связи с этим следует уделить особое внимание инструкциям и нормам, как общим для всех участников отношений, так и специальным.

УО могут через суд потребовать исполнения обязательств по оплате долгов жильцами МКД за ЖКУ. При этом нельзя упускать возможность урегулировать спор в досудебном порядке.

Выделим основные стадии работы по профилактике и взысканию задолженности за ЖКУ и обозначим пути реализации требований УО к должникам за ЖКУ.

   . . .