Суды и доля

Предлагаю вниманию сообщества выдержку из жалобы в Верховный Суд РФ, касающуюся в том числе и определения голосов собственников на собраниях, а соответственно и доли в праве.

Верховный Суд РФ отклонил жалобу. То есть отклонил способ определения доли в праве общей собственности на общее имущество только от помещений собственников.

Податель жалобы исключительно грамотный человек, но даже он допустил ошибку в определении доли в праве общей собственности на общее имущество.

 

-----------------------------------------------------------------------


Суды – и районный, и краевой, а затем и надзорная инстанция краевого суда, ссылаясь на ст. 48 п.3 ЖК РФ, сделали вывод, что неправомерен сам принцип подсчета голосов, который использовался при создании ТСЖ «Майское». Мы брали за 100% голосов общую площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) - 13666,2 кв.м. 

А, по мнению судов, считать надо не жилую, а общую площадь дома. 

Взяв из Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию другую точку отсчета (100% голосов) - «Общую площадь» - 15633,2 кв.м (л.д.95), судья Туранова не расшифровывает, что включает в себя эта цифра. В Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (Прилагаем) данная цифра идет без расшифровки. Остается только гадать, что подразумевают суды под «Общей площадью». 

а) Если суды полагают, что в эту цифру входят не только жилые, но и нежилые, встроено-пристроенные помещения дома, то в материалах дела должны быть доказательства, подтверждающие их существование и реальные размеры. В Разрешении на ввод объекта в эксплуатациюэти помещения не значатся и не могут значиться, поскольку в эксплуатацию они не сданы до сих пор, в Техническом паспорте на дом они тоже отсутствуют. Не исключено, что достраиваемые помещения будут сдаваться как некие подсобные или вообще не будут сдаваться в эксплуатацию (а почему нет? Не будучи достроенными и зарегистрированными они уже год спокойненько работают, потребляя свет, тепло, воду, пользуясь канализацией). Фотографию незавершенного строительством пристроенного помещения, которое даже не подведено под крышу и которое по проекту должно было занимать один этаж, но почему-то взлетело выше, судья отказалась приобщить к делу. (Прилагаем). В таком виде эта пристройка стоит уже несколько лет, есть у нее хозяин или нет - не смог узнать даже суд.

Одно из помещений первого этажа, сданное в эксплуатацию вместе со всем домом – кв. № 92 входит в число 13666 кв.м, все данные по нему имеются в Паспорте БТИ, однако функционирует это помещение как офис. 

4 помещения 1-го этажа проголосовали на общем собрании за ТСЖ «Майское», но что это за помещения – жилые или нежилые мы не узнаем, пока они не будут сданы в эксплуатацию и зарегистрированы, их поддержка выходит за 51% голосов. Истцы не просили об исключении этих 4 бюллетеней из реестра голосования, суд этого тоже не сделал, а у организаторов собрания не было права лишать волеизъявления людей, имеющих помещения в нашем доме, пусть и не сданные пока в эксплуатацию. 

б) Если в графе «Общая площадь» судьи усмотрели общую долевую собственность, то реально ее размеры (по данным, указанным в Паспорте БТИ) в несколько раз меньше. 

Подвал и чердак вместе – 3104,0 кв.м (л.д.13) 
Коридоры и лестничные клетки – 1994 кв.м. 
4 мусорокамеры не превышают 30 кв. м. 
И где здесь 15633 кв. м? 

Расшифровку магического числа 15633,2 кв.м мы находим в Техническом Паспорте на дом (л.д. 12) - это площадь здания (с лоджиями, балконами, коридорами, лестничными клетками). Кстати, все цифры в Паспорте БТИ уточнены. Взятая нами из Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь жилых помещений - 13666,2 кв.м по паспорту БТИ -13676,2. А общая площадь здания по данным БТИ не 15633,2, а 15670,8 кв.м (л.д.12, 41). (Указанные листы паспорта БТИ прилагаем). 

Что сделала судья Туранова? Проверяя, действительно ли собрано 50% голосов +1, судья взяла полученную нами цифру общей площади жилых помещений и разделила ее на общую площадь жилых помещений + общую долевую площадь дома (с коридорами и лестничными клетками). Понятно, что процент голосов сразу уменьшился. На л.д.12 и 41 можно найти еще более общую площадь здания – 18774,8 кв.м (с подвалом). Почему было не взять ее? От «Майского» вообще бы ничего не осталось и для того, чтоб собрать 50% «За», голосовать пришлось бы почти всем. 

Сначала судья заявляет, что подсчитать ничего невозможно. Затем, в нарушение законов математики, используя разные величины, производит неправильное вычисление и, соответственно, получает неправильное число голосов. Почему мы должны воспринимать такие действия суда как законные и обоснованные? Тем более, когда речь идет об управлении не отвлеченным объектом, а домом, где мы живем?

Вывод судов со ссылкой на ст. 48 п.3 ЖК РФ о том, что мы должны были считать голоса, исходя из общей площади дома, не основан на законе. 

Данный вывод – есть неправильное толкование указанной статьи. 

Читаем статью 48 п.3 ЖК РФ : «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме». 

Законодатель ведет речь идет не об общей площади дома, куда входят лестницы, коридоры, чердак, подвал, земельный участок, а обо всемобщем имуществе дома. Ст.36 ЖК РФ определяет, что входит в состав общего имущества дома: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме»). 

Согласно статье 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Если общую площадь дома с учетом лестниц, коридоров и подвала можно подсчитать в кв.

метрах и взять эти данные в БТИ, то в каких единицах – в граммах, метрах или в рублях считать то, что мы намеренно выделили в цитируемых статьях двух законов жирным шрифтом – крышу, оборудование, лифты и т.д.? Это все – общее имущество собственников многоквартирного дома. 

Суть в том, что такого объекта вещного права как "доля дома" не существует. Доля в праве - умозрительная, идеальная конструкция, призванная регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной неделимой вещи – в нашем случае общего имущества дома (п. 4 ст. 244 ГК РФ). 

Ст. 289 ГК РФ: Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. (Никакой конкретизации – в граммах, метрах или рублях). 

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты не¬движимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в мно¬гоквартирном доме (п. 1 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса). (Без конкретизации – кому сколько). 

Согласно п. 2 ст. 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникнове¬ния, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помеще¬ние в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. (Вновь никакой конкретизации). 

Общая долевая собственность – это, говоря, математическим языком – зависимая переменная. Состоящая из разных объектов, она не имеет единицы измерения, поэтому ни в одном из документов – в Разрешении о вводе дома в эксплуатацию, в Паспорте жилого дома, в Свидетельстве о праве собственности на помещение, а также в законах (ЖК РФ, ГК РФ и других) она не указывается как самостоятельная величина, а, значит, не может быть использована при голосовании. 

Общая долевая собственность на общее имущество заложена в площади помещений собственников (на математическом языке - независимой переменной) – пропорционально. Ст.37 п.1 ЖК РФ дает прямое указание на то, как определяется доля в праве общей собственности для каждого собственника: «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». 

Таким образом, все подсчеты долей в праве на общее имущество дома правильно вести исходя из общей площади помещений собственников. Именно эту площадь мы и считали и пояснили это суду (л.д.230). Общая долевая собственность пропорциональна частной. (Словарь С.И.Ожегова: Пропорция – равенство двух отношений.). Проще говоря, получая одну величину, автоматически получаешь вторую – пропорциональную ей, тождественную, равную. Собрав 7560,97 кв.м общей площади жилых помещений или 55,2% голосов, мы получили 55,2% голосов от общего имущества многоквартирного дома. 

Показательно то, что истцы и в исковом заявлении, и на суде (л.д.192) считают свои голоса теми же метрами общей площади своих квартир, что и мы. 

Общая площадь непонятно чего – это ноу-хау судьи Турановой, не прописанное в законе. 

Тему выбора способа управления домом (любым!) после принятого судьей Турановой решения можно закрыть навсегда. Нет смысла проводить собрания и считать кворум. Дом (любой) может строиться бесконечное количество лет, прирастая помещениями и «Общая площадь непонятно чего» в любом суде может быть разной.

Таковы последствия решения суда, принятого не то правилам, предусмотренным Жилищным кодексом РФ. Вступив в законную силу, данное решение парализовало право жителей д.62 по ул.Авиаторов, которых оно касается напрямую, на свободный выбор способа управления своим домом. 

Кстати, по проекту общая жилая площадь дома должна была составлять 14012,4 кв.м, а реально получилась 13676,2 кв.м, то есть потеряла - 336,2 кв.м (данные из Заключения ФГУ «Главгосэкспертиза России» прилагаем). Цифры достраиваемых офисных площадей, расположенные под жилым домом с уменьшившейся площадью, тоже будут меньше проектных. 

Итак, есть официальная цифра общей площади жилых помещений - 13676,2 кв.м, подтвержденная государственным органом – Бюро технической инвентаризации. Никаких других цифр, подтвержденных инвентаризационно, не было к моменту проведения собрания и нет до сих пор. И нечего их выдумывать. 


http://maxpark.com/community/5240/content/1765284