Недвижимость: права и сделки.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Издательство Юрайт, 2011 г.

 Право распоряжения общим имуществом принадлежит самим собственникам помещений, ТСЖ или иному объединению собственников помещений (ст. 44, п. 2 ст. 138 ЖК).

Сделка (договор управления ОИ, договор аренды ОИ и пр.) может быть заключена в соответствии с нормами ст. 246 ГК о распоряжении общим имуществом по соглашению всех участников долевой собственности (в том числе через представителя).

Более того, в соответствии с п. 5 Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме , утверждённой Приказом Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме…, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества") и в соответствии с п.2 ст.23 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно п.8 Инструкции Минюста , внесение в ЕГРП записей о праве общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Правилами ведения ЕГРП.

В соответствии с требованиями, предъявляемыми п. 6-7 указанной Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме, на государственную регистрацию наличия, возникновения права общей долевой собственности на объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права также представляются:

-документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса (пункты 4, 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса);

-решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса) (пункт 3 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса);

-планы объектов недвижимости, в том числе кадастровый план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (статьи 17, 18 Закона о регистрации, пункт 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса),

-а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

-согласие об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции (в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса);

-решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 44 Жилищного кодекса);

-решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пункт 2 статьи 44 Жилищного кодекса), если такое ограничение (обременение) права общей долевой собственности подлежит государственной регистрации;

-решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 44 Жилищного кодекса), если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости;

-соглашение о новом обременении земельного участка правом ограниченного пользования между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме (пункт 5 статьи 36 Жилищного кодекса), если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости.

Внесение в ЕГРП размера долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении (протоколе) общего собрания собственников, ином соглашении участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (статья 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, статья 245 Гражданского кодекса, пункт 39 Правил ведения ЕГРП).

В названном документе также указываются сведения о собственниках конкретных помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме.

Представление документа о размерах долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не требуется, если он ранее уже представлялся на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости и был помещен в дело правоустанавливающих документов. Повторное истребование названного документа возможно в случае изменения размера долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (например, в результате реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой).

Если на момент представления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в существующей застройке поселений в ЕГРП отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников (отдельных собственников) помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации, также представляются подлинники и копии правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие у этих лиц прав на помещения (например, свидетельство о праве на наследство).

После проведенной государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости подлинники правоустанавливающих документов возвращаются заявителю, а копии правоустанавливающих документов помещаются в дело правоустанавливающих документов.

При этом, если общее имущество МКД передается в пользование (в управление на срок не менее одного года) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (в том числе если имуществом владеет не собственник) (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации), право на управление ОИ МКД подлежит ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИИ в органах юстиции.

Проведенная регистрация вещного права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о регистрации прав). Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в ЕГРП, а не со дня выдачи свидетельства

Содержание свидетельства также определяется Инструкцией Минюста о порядке заполнения свидетельств. Согласно п. 38, 73 Правил ведения ЕГРПП, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, п. 2 Инструкции Минюста свидетельством удостоверяется регистрация следующих прав:

 - собственности;

 - хозяйственного ведения;

 - оперативного управления;

 - пожизненного наследуемого владения;

 - постоянного (бессрочного) пользования;

 - сервитута.

 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&

          Учитывая данные положения Закона о регистрации, возникновении, переходе, ограничении(обременении), прекращении права общей   долевой собственности на имущество общего пользования МКД

           - при отсутствии у собственников квартир МКД государственной регистрации наличия, возникновения права общей долевой собственности на объекты недвижимости;

           - при отсутствии документов, подтверждающих формирование органом местного самоуправления земельного участка, на   котором расположен многоквартирный дом;

            -при отсутствии договора управления многоквартирным домом, заключённого собственниками дома с управляющей компанией в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75, по результатам конкурса;

           - при отсутствии у УК Свидетельства о государственной регистрации права на управление общим имуществом МКД, выданного органом ФРС МИНЮСТА, и подтверждающего наличие государственной регистрации ограничения срока (обременения) права долевой собственности, на срок, указанный в договоре управления имуществом многоквартирного дома, в соответствии с требованиями ФЗ № 122 и Приказа Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. N 29;

            ПРАВООТНОШЕНИЯ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКОМ ИМУЩЕСТВА ДОМА И Управляющей компанией ВОЗНИКНУТЬ НЕ МОГУТ, а все договора, заключённые собственниками дома с УК на управление ОИ МКД, СОСТАВ ИМУЩЕСТВА КОТОРОГО НЕ ОПРЕДЕЛЁН И НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАН в ФРС, а так же на условиях самой управляющей компании, являются НИЧТОЖНЫМИ, в силу не соблюдения императивных норм права - требований ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗАКОНОВ, а действия лиц, завладевших ОИ МКД, без оснований, установленных законом, направлены на НЕОСНОВАТЕЛЬНОЕ ОБОГАЩЕНИЕ при использовании имущества в коммерческих целях.

            При отсутствии средств и гарантий ответственности за сохранность чужого имущества при управлении- ВСЕ УК, созданные в виде ООО, ОАО,ТСЖ , ЖСК  являются не управляющими компаниями ОИ МКД, а ПЛАТЁЖНЫМИ АГЕНТАМИ !!!!

           И управляют они не имуществом домов, А ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ, которые получают за работы, выполненные третьими лицами и в нарушение ФЗ!У НИХ НЕТ СРЕДСТВ И ИМУЩЕСТВА ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ ОИ МКД! ИМ НЕ ЧЕМ ГАРАНТИРОВАТЬ СОХРАННОСТЬ ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИР МКД ПРИ УПРАВЛЕНИИ ОИ МКД!