Что делать с многоквартирным домом: управлять им или эксплуатировать?

На модерации Отложенный

 

 

В настоящее время все более и более широкое распространение начинает звучать тема о необходимости внедрения саморегулирования в сферу управления недвижимостью и в первую очередь многоквартирными домами. При этом с одной стороны все более и более громко звучит мнение о необходимости обязательного членства, с другой стороны высказываются серьезные возражения против этого. Например, достаточно распространено мнение о том, что в данном случае могут возникнуть серьезные трудности для использования такой формы общественного самоуправления как ТСЖ. 

С моей точки зрения, данная коллизия, как, впрочем, и во многих других случаях, вызвана непрофессиональным подходом к постановке и решению проблем ЖКХ, когда научный подход подменяется «учеными досугами», базирующимися на неких «очевидных понятиях». Для примера можно привести, например, мнение известного эксперта в области энергосбережения и энергоэффетивности Е.Г. Гащо, который, выступая в  Государственной Думе при обсуждении проблем доработки 261-ФЗ отмечал:
«Проблема в энергосбережении не столько в нехватке (отставании) нормативной базы, сколько в несистемности, неорганичности политики энергосбережения в целом. Несистемность идет из незнания фактического состояния вещей, отсутствия опоры на ранее сделанное, непонимания подлинных причин «неэффективности», бездумного заимствования иностранных рецептов спасения, не укорененных в культуре и традициях страны».
На мой взгляд, данная характеристика применима и к значительной доле других законодательных актов и нормативных документов, предложенных в последнее время для регулирования сферы ЖКХ. Вопросы управления многоквартирными домами не являются исключением. В настоящих заметках я хочу остановиться только на одном аспекте проблемы.

Когда мы говорим об управлении многоквартирными домами, то у нас постоянно фигурирует только один термин — управляющая организация (к которым относят как профессиональные УК, так и объединения собственников типа ТСЖ, ЖСК и различного рода потребительские кооперативы). Однако, согласно Жилищному Кодексу ТСЖ и ЖСК могут заключать договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Причем согласия собственников на заключение такого договора и, тем более, утверждения ими условий договора не требуется. То есть, по сути дела, постулируется возможность появления у дома двух управляющих организаций, причем вторая фактически не подконтрольна собственникам и несет ответственность только перед правлением ТСЖ или ЖСК3 (хотя управляющая организация должна быть только одна). Возникает законодательная коллизия, которой как показывает практика достаточно эффективно пользуются великие комбинаторы всякого рода. (Не зря еще Остап Бендер видел профессию управдома, как вполне приемлемый для себя запасной плацдарм!)

В чем же корень проблемы?. Вспомним общее определение понятия «управление»:
«в общем плане УПРАВЛЕНИЕ есть функция, осуществляемая внутри той или иной системы и состоящая в воздействии управляющего органа, лица (субъекта Управления) на управляемые органы, лица (объекты Управления.). В Управлении учитываются свойства и закономерности соответствующей сферы, а также определенная субординация (а то и прямое подчинение) управляющих и управляемых. Цель Управления - обеспечение действия (функционирования) системы в целом, каждого ее звена; упорядочение общественных отношений в данной системе; достижение задач, стоящих перед нею...»
(Энциклопедический словарь конституционного права)

В этом смысле управление объектом, можно понять как деятельность по долгосрочному, среднесрочному и краткосрочному планированию действий, направленных на решение задач обеспечения функционирования и развития, определение основных действий, которые необходимо предпринять для выполнения поставленных задач, выбор исполнителей и контроль их деятельности. Для многоквартирного дома я бы добавил еще и работу с собственниками по обеспечению их участия в управлении и согласованию их интересов, а также осуществление и контроль финансовых и биллинговых операций..
Как мы видим непосредственные работы по содержанию и текущему обслуживанию систем дома в понятие «управление» могут и не входить, поскольку они представляют собой только один конкретный способ решения задачи, который чаше всего определяется уже исполнителем.
Вместе с тем это не значит, что вопросы, непосредственно относящиеся к содержанию многоквартирного дома и оказанию коммунальных услуг являются чем то несущественным. Просто они идут как говориться, «по другому ведомству.», а именно входят в понятие «эксплуатация».
«ЭКСПЛУАТАЦИЯ (от франц. exploitation — использование, извлечение выгоды) — совокупность работ и организационно-технических мероприятий, составляющих подготовку и использование изделия по назначению, его техническое обслуживание, транспортирование и хранение. Процесс Эксплуатации представляет собой совокупность отдельных процессов, перечисленных выше. Все эти процессы тесно связаны между собой....»
(Душков Б.А., Королев А.В., Смирнов Б.А. Энциклопедический словарь: Психология труда, управления, инженерная психология и эргономика, 2005 г.)

Легко видеть, что именно этот смысл «по умолчанию» и вкладывает Жилищный кодекс в понятие «УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ»
«Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.»
(Жилищный кодекс.

Раздел VIII статья 161.1).
Ни о сохранении и повышении ликвидности объектов недвижимости, ни о перспективном планировании, ни о работе с собственниками, ни о построении системы отношений между собственниками и другими жителями речи даже не поднимается. И после этого мы удивляемся почему ТСЖ легко превращаются во «вражества», а вопросы капитального ремонта для собственников отходят как-то на задний план.

Что же делать? С моей точки зрения, надо отделить мух от котлет, выделив в законодательных и нормативных документах две области деятельности, относящиеся к жилищному хозяйству: «управление объектами недвижимости» и «эксплуатация объектов недвижимости», которые в свою очередь можно разделить и по направлениям учитывающим специфику объектов управления и эксплуатации. Тогда мы, соответственно, можем говорить об управляющих организациях, организациях, занимающихся эксплуатацией зданий и сооружений, а также организациях занимающихся как управлением, так и эксплуатацией одновременно.
Полагаю, что данное решение вопроса будет иметь ряд преимуществ. Во-первых, появляется возможность ликвидации коллизии, согласно которой управляющая организация в лице ТСЖ, заключает ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ на НЕ ПРИНАДЛЕЖАЩЕЕ ему имущество (как известно общее имущество многоквартирного дома является общедолевой собственностью собственников помещений и собственностью ТСЖ не является). В этом случае ТСЖ будет заключать договор эксплуатации, что является вполне допустимым и даже желательным, поскольку позволяет передать обслуживание многоквартирного дома профессионалам, не ущемляя права собственников по распоряжению общим имуществом
Во вторых, достаточно легко решается вопрос об обязательном членстве в СРО. Как известно, сейчас активно обсуждается законопроект предусматривающий обязательное членство управляющих организаций в саморегулируемой организации. При этом, высказываются достаточно серьезные аргументы как в пользу, так и против подобного решения. Однако, когда я попытался проанализировать аргументы «за» и «против», то обнаружил, что в своем большинстве они относятся к разным областям. Все аргументы «за» относятся, в основном, к области решения задач эксплуатации. Тогда как аргументы «против» — к области собственно управления. Отсюда напрашивается простое решение — сделать членство в СРО обязательным для организаций, в круг задач которых входит непосредственно эксплуатация и обслуживание общего имущества многоквартирного дома. Что же касается «чистых» управляющих организаций, здесь можно обойтись предложением стать членом СРО на добровольной основе.
Это целесообразно еще и потому, что создаст условия для прихода в сферу управления домами организаций малого бизнеса, включая индивидуальных предпринимателей, которые вполне в состоянии решать общие задачи управления и контроля качества услуг, но заниматься эксплуатацией могут далеко не всегда из-за ограниченности финансовых и технических средств и недостатка квалифицированных кадров. С другой стороны членство в СРО эксплуатирующих организаций обеспечит дополнительную гарантию от прихода в сферу управления мошенников, не создавая при этом препятствий для конкуренции в этой сфере. В самом деле, подавляющее большинство мошенничеств в этой сфере требуют непосредственного участия эксплуатационников, любая же уважающая себя СРО будет стараться контролировать своих членов и избавляться от замешанных в различного рода махинациях. То есть желание участвовать в сомнительных комбинациях резко уменьшится, поскольку при этом появится большой риск сделать ведение компанией бизнеса в данной области невозможным, вследствие исключения из СРО и попадания в «черные списки»5.

А без соратников и помощников атаман вряд ли много сможет сделать.

 

 

 Настоящая статья представляет собой авторский материал из журнала "Коммунальщик XXI века" №3 2012 г.

 

 

 Послесловие:

 по просьбе издательства напоминаю, что подписка на журнал "Коммунальщик XXI века" на первое полугодие 2013 год продолжается. Стоимость одного номера 200-300 руб в зависимости от способа получения. Подробности на сайте издания http://kommun21.vadis-p.ru. Приглашаю всех, кто заинтересован в организации издания дающего объективное освещение и обсуждение проблем данной сферы в число наших читателей и авторов