Что такое ЖСК? И как с ними бороться

Первая супруга работала главбухом в крупном предприятии, поэтому мы могли себе позволить такую роскошь, как кооперативная квартира. Дома, построенные кооперативами, существуют и сейчас. Управляют ими председатели, избранные из состава правления, которое, в свою очередь, избирают собственники квартир (члены ЖСК, выплатив свои паи, перестают быть таковыми, то есть членами ЖСК). Впрочем, это никого не смущает.

Новый импульс ЖСК придало правительство России, утвердив типовой устав «государственного» ЖСК. Подробнее см. http://www.bfm.ru/realty/2012/06/15/gosudarstvo-zastavit-zhsk-zhit-po-ustavu.html. Ну, а я ограничусь изложением (с небольшими сокращениями и комментариями) статьи Татьяны Соколовой «Государство заставит ЖСК жить по уставу».

С кооперативами, как показывает практика, возникает самое большое количество проблем: они зачастую превращаются в настоящие жилищные пирамиды.

Комментарий. Сказать по правде, не понятно, что имела в виду автор статьи. Лично я таких пирамид не встречал.

Еще один тип ЖСК — это кооперативы, создаваемые девелоперами чтобы обойти 214-ФЗ «О долевом строительстве». Наиболее часто используется схема продажи квартир в ЖСК, созданном профессиональным девелопером. При этой схеме покупатель оплачивает членский взнос (несколько тысяч рублей), вступительный (например, 10% цены квартиры) и паевой — 90% стоимости квартиры. В случае покупки по схеме ЖСК возможна переуступка прав, как и при продаже по договору об участии в долевом строительстве.

На принятие летом 2010 года 119-ФЗ, ужесточившего санкции к застройщикам, привлекающим средства дольщиков по серым схемам в обход 214-ФЗ, рынок отреагировал появлением большого количества ЖСК в сегменте реализации новостроек. Крупные девелоперы известных брендов тоже перешли на реализацию своих объектов по схеме ЖСК. Сегодня с использованием ЖСК продается около 15-20% строящихся объектов.

Комментарий. На мой взгляд, ЖСК – это не просто достаточно эффективный способ решения жилищной проблемы. Это еще и альтернатива так называемому «долевому строительству», а если точнее – долевому инвестированию в строительство жилья, которое стоило бы запретить уж потому, что кашу заваривают застройщики, единственной целью которых является прибыль, а расхлебывать эту кашу приходится муниципалитету, поскольку он несет ответственность за жизнеобеспечение населения муниципального образования.

14 июня 2012 года правительство России, завершив законодательную работу, начатую еще в прошлом году, утвердило типовой устав ЖСК. А в декабре 2011 года в силу вступил закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты РФ». Это позволило ряду кооперативов получать от Фонда развития жилищного строительства земельные участки на льготной основе.

Комментарий. Постановление правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108 следует признать дискриминационным уж потому, что оно содержит перечень категорий граждан, имеющих право вступления в «государственные» кооперативы, которые, как известно, относятся к добровольным объединениям. А участниками таких объединений могут быть любые граждане. Однако названное постановление дает право вступать в «государственные» ЖСК представители лишь тех отраслей, которым государство хотело бы обеспечить более доступное жилье.

По расчетам экспертов фонда, в таких ЖСК цена квадратного метра может быть дешевле на 30-35%, что достигается за счет предоставления им земли и коммунальной инфраструктуры за государственный счет

Комментарий. У государства своих денег нет, а те средства, которые попадают в государственный бюджет, принадлежат всем гражданам России без каких-либо исключений.

В списке имеющих право на вступление в льготные ЖСК – молодые ученые, молодые и многодетные семьи из числа работников федеральных организаций, работники федеральных государственных унитарных предприятий, являющихся научными организациями, сотрудники федеральных государственных учреждений, военнослужащие, проходящие службу по контракту, и другие.

Комментарий. Названным категориям граждан законодатель мог бы предоставить субсидии. Но он, избрав дискриминационный путь, нарушил ст. 19 Конституции РФ. И за это, скорее всего, никому ничего не будет.

Члены «государственного» кооператива приобретают паи, дающие право на приобретение в собственность квартиры, комнаты или дома. Устав такого кооператива запрещает передачу паев тем, кто не относится к определенной категории граждан, однако эти паи можно передавать по наследству.

Устав запрещает ликвидацию кооператива до передачи жилых помещений в собственность всех его членов, что позволит избежать злоупотреблений и нарушений законодательства. А когда дом будет достроен и члены кооператива смогут получить занимаемые квартиры в собственность, соответствующее право возникнет у них с момента полной выплаты паевого взноса.

Но пока дом строится, членство в кооперативе можно утратить. Это в соответствии с типовым Уставом может произойти в случае нарушения требований Устава, в случае просрочки взноса на 2 месяца, в случае трехкратного неисполнения обязанностей, а также из-за вступления пайщика в члены другого жилищно-строительного кооператива. Во всех этих случаях вступительные и членские взносы возврату не подлежат.

Комментарий. Норма о невозврате взносов просто восхитительна. Вы можете рвать пуп, вкладывать свои кровные в «государственный» ЖСК.

А когда вожделенное жилье практически уже готово, вам могут разъяснить, что вы тут кое-что нарушили, поэтому уходите. А денежки ваши мы оставим себе…

Инициатором принятия законопроекта явилась единоросс Елена Николаева, ныне – депутат Госдумы, ведающий проблематикой ЖКХ, а в то время – президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства.

Комментарий. Быть может, мне просто не повезло, но я еще не встречал разумного законопроекта, инициатором которого послужила бы партия Патриотов, Жилищников и Верующих (ПЖиВ). Чего стоит, к примеру, абсолютно утопический проект «управдом в каждый дом».

Жилищная кооперация несет более высокие риски по сравнению с покупкой по договору долевого участия. Договор на покупку пая в ЖСК, как правило, не фиксирует ни окончательную стоимость квартиры, ни дату завершения строительства дома.

Закон дает ЖСК право заниматься коммерческой деятельностью, быть полноценным девелопером: осуществлять функции заказчика, брать кредиты, управлять и сдавать в аренду и продавать свою собственность. Пайщик может реально управлять процессом, быть членом правления ЖСК и, в конце концов, получать долю в прибыли. Покупатель пая может выиграть в цене квартиры, но может и проиграть, если строительство будет вестись непрофессионально. Пайщики ЖСК не подпадают под действие закона «О правах потребителей». Так, например, они не вправе требовать взыскания неустойки или претендовать на компенсацию морального вреда.

Теоретически, покупка квартиры через ЖСК несет в себе больше рисков, чем приобретение объекта в соответствии с 214-ФЗ. Договор с пайщиком не проходит государственную регистрацию. А дополнительные расходы на строительство и увеличение расходов на содержание ЖСК приходится возмещать всем пайщикам. И, наконец, если пайщику понадобится продать квартиру, то сделать это он сможет только с разрешения правления.

Комментарий. Дом, возводимый на средства членов ЖСК, относится к кооперативной собственности. Поэтому о долевой собственности здесь не может быть и речи. И если член ЖСК надумает выйти из кооператива, то у него есть право вернуть свои накопления, а кооператив на освободившееся место должен будет принять нового члена.

Покупка квартиры через ЖСК имеет изъяны, казалось бы, устраненные введением 214-ФЗ. Тем не менее, подобные проекты на рынке существуют и реализуются. Но поскольку рынок стал более цивилизованным: откровенно недобросовестные игроки с него ушли.

Новостройки ЖСК на московском рынке – это кооперативы, образованные профессиональными девелоперами. Что же касается ЖСК, которые можно было бы отнести к классическим, то они часто занижают суммы вступительных и последующих взносов по сравнению с реальной рыночной ситуацией, а это приводит к печальным последствиям.

Определенное сопротивление развитию ЖСК оказывают участников рынка жилья. Кооперативы не принимают всерьез банки. По закону ЖСК имеет право привлекать кредитные средства. Но на практике это не распространено. Как правило, банки отказывают членам жилищно-строительных кооперативов в выдаче ипотечных кредитов.

Покупатели к предложениям ЖСК относятся в целом с недоверием. В итоге ЖСК становятся самым рискованным способом приобретения жилья на первичном рынке. Риск состоит, в частности, и в том, что кооператив принимает деньги пайщиков до того, как застройщик закончит оформление разрешительной документации на строительство. При реализации по договору долевого участия такое просто невозможно.

Следует учесть, что у пайщика с застройщиком нет прямых отношений. Его права и обязанности регулируются только Уставом кооператива. И если учесть что, как правило, застройщик сам организовывает кооператив и сам пишет устав, оказывается, что права пайщика весьма невелики.

Комментарий. Примерно то же происходит с ТСЖ, создаваемыми застройщиками. Однако избежать подобных нарушений не так уж и трудно. Для этого контроль над процессом создания и последующей деятельности ЖСК должны взять на себя муниципалитеты.

Граждан смущает и то, что застройщик, реализующий жилье через «карманный» ЖСК, не обязан публиковать проектную декларацию. Он может не отчитываться в органах контроля над долевым строительством.

Вот если бы кооператив создавали сами пайщики, если бы кооператив сам являлся застройщиком, если бы кредит в банке оформляли на ЖСК как на застройщика, если бы генподрядчика выбирали на условиях тендера, если бы контролировали ход работ и их оплату, если бы осуществлялся контроль реализации и ценовой политики, то экономия получилась бы значительная. Однако в реальности экономия, даже если она есть, полностью контролируется организаторами проекта и при существующей непрозрачности процесса строительства пайщик ее может не ощутить. Более того, проект может оказаться малорентабельным, и тогда велика вероятность, что за квартиру придется доплачивать.

При прочих равных условиях квартира в ЖСК обойдется несколько дешевле, чем в новостройке, реализуемой в соответствии с 214-ФЗ. Кроме того, если необходимого жилья на рынке нет, приходится становиться членом ЖСК, чтобы получить выбранный объект.

Заключительный комментарий. На самом деле ЖСК – это вполне разумный и весьма перспективный способ решения жилищной проблемы. А для того, чтобы избежать возможных нарушений, организаторам кооператива следует вдумчиво подбирать его членов. Желательно также обеспечить муниципальный контроль над процессом создания и последующей деятельности кооператива. И, наконец, о материальной поддержке. Государство наделяет ЖСК бесплатной землей и коммуникациями. Пойдут ли на это муниципалитеты?