Земельное законодательство, покупка и оформление недвижимости и др. Статья 1

На модерации Отложенный

Сразу хочу заметить, что все предлагаемые мною в этой статье и в других базируются на реформе паспортной системы граждан в стране.

 

 

По поводу паспорта: разделить на две части.

Первая пластиковая с данными, которые не могут меняться от рождения до смерти или меняются крайне редко: фотография, номер, ФИО, дата рождения, пол, место и орган выдачи паспорта, дата выдачи, страна рождения.

Вторая бумажный вкладыш (складывается гармошкой): адрес настоящего места пребывания, женат/замужем, ФИО супруга/супруги и номер их в/п, гражданство, дети с номерами их в/п и датой рождения) – любое изменение и выдача нового дело 5-15 минут на месте в п/с - уведомительный.

 

Изменение земельного законодательства в городах, поселках городского типа, сёлах. Земля, находящаяся под любым объектом недвижимости, должна принадлежать собственнику этого помещения. Для этого предлагаю схему:

Вся территория страны должна быть разделена на N-е количество зон. Каждой зоне присваивается номер – обозначим «А». Далее каждая зона в свою очередь делится на N-е количество подзон – обозначим «Б». И далее эта подзона уже делится, начиная с наличия тех объектов, которые уже есть и далее на всю оставшуюся землю – обозначим «В». Таким образом, мы получим, например, 1-1-55, где зона 1, подзона 1, участок 55. Допустим, что 55 – это участок земли принадлежащий до сих пор государству. Далее Правительство РФ решает выделить этот участок под заповедник. Соответственно этот участок остаётся в собственности государства и он назначает/передаёт это в ведение того Департаменту, которое за это отвечает.

 

Строительство дома, ответственности, налоги….

 

Или: 1-1-63. Этот участок отдаётся под застройку жилого проекта. Проводится открытый тендер через СМИ (официальная газета) с предоставлением всех проектов включая предполагаемое размещение: машиномест и парковок, детских площадок, мусорных зон. Выбирается тот, которые более подходит под требования этого района и согласуется с архитектурным развитием города и его инфраструктурой. Согласование также даты сдачи/окончания строительства.

Компания выигравшая тендер должна выкупить в собственность этот участок. С этого момента – начинается выплата налогов на землю. При чём тут надо изменить и систему государственной регистрации собственности. Сам сертификат ГРП может готовиться несколько лет. Но, как только, договор купли-продажи на землю подписан, зарегистрирован и деньги переведены в казну – собственник получает «выписку» из учреждения регистрирующее собственников и эта выписка является основанием считать собственника – собственником и даёт ему право на проведение размежевания и продажу участков-квартир. То есть имеет полное право юридического документа. С этого момента он собственник этой земли и начинает платить налог на землю.

Размежевание происходит с учётом следующего разделения:

1. Общей площади квартиры

2. Площади нежилого пространства дома (равное на каждую квартиру)

3. Площади садового участка и наружных машиномест (пропорционально метражу квартиры).

** при наличии подземного гаража – места продаются отдельно.

На них отдельное ГРП и соответственно дополнительная нумерация.

Таким образом мы получаем следующий номер для кадастра «Г»: зона А, подзона Б, участок С, объект Г (каждая грань с четко обозначенными/расчерченными границами на топографической карте (атласе) государства в соответствующем департаменте).

Теперь у гражданина купившего квартиру в ГРП будет указано три площади и их общая сумма. Номер же этого ГРП даст точное представление: где эта квартира находится в разрезе всей страны.

Застройщик, ставший собственником, после получения на каждый участок соответствующий полный номер может продавать эти квартиры гражданам. Таким образом, само понятие «Инвестиционный договор» или «Договор долевого участия» при строительстве и покупке квартир отпадает.

 

 

Однако до окончания строительства собственником будет оставаться Застройщик. Лишь по сдаче дома и возможности въехать в него фиксируется переход ответственности к новому Собственнику и с этого момента налоги платит уже он. Таким образом, Застройщик будет заинтересован, как можно скорее закончить строительство.

Если строительство выходит за рамки договорённых сроков Застройщик обязан компенсировать затраты покупателей квартир за невозможность въезда и их необходимостью оплачивать снимаемое жильё (?).

 

Государство также прежде, чем подписать договор о продаже этого участка Застройщику должно убедится в наличии всей суммы необходимой на строительство этого проекта у Застройщика без привлечения денег покупателей квартир. При этом предусматривается уголовная ответственность за долгострой (остановка строительства) после начала продажи будущих квартир.

При такой системе отпадают махинации с деньгами граждан и перепродажей одной и той же квартиры нескольким покупателям. Кроме того, государство в лице аппарата управления этим городам получает в бюджет налоги с каждого сантиметра земли с момента продажи её. Соответственно это источник финансирования развития города и инфраструктуры.

За местными органами остаётся: уборка и чистка дорог (внешних), вывоз мусора и содержание мусороотстойника, детские площадки (? не обязательно). Внутренние дворы и дороги по нему, машиноместа во дворе и подземные гаражи – уборка за УК (жителями), поскольку эта территория вписана, как собственность каждому владельцу недвижимости к которой принадлежит данный двор и придомовой участок с дорогами.

 

** Крайне важно внести следующие моменты в законодательство: договор на покупку/продажи любого объекта подписывается только в присутствии адвоката (одной из сторон или адвокатов обеих сторон – по желанию) (размер оплаты за услуги 0,5% от стоимости сделки с каждой стороны, если адвокат один и каждый своему, если адвокаты с двух сторон). Адвокат делает все необходимые действия для признания сделки законной: нотариальные услуги, проверяет законность сделки со стороны продавца, чистоту объекта от долгов и арестов, прохождение денежных средств, подписанный договор отдаёт на регистрацию и получает «выписку» по ГРП для покупателя и/или для продавца. За некачественную работу приведшую к материальным или моральным ущербам у любой из сторон – адвокат несёт ответственность вплоть до аннулирования его лицензии на адвокатскую и юридическую деятельность.

Риэлторы юридическим оформлением сделок по купле-продаже заниматься не должны. Они находят объект, дают его на просмотр, находят клиентов и т.д. - за это и получают свою оплату.