Нужно ли непосредственное управление многоквартирным домом?

Жилищный кодекс закрепляет три возможные формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление правлением ТСЖ или ЖСК, и делегирование полномочий по управлению общедомовым имуществом в управляющую организацию (управляющую компанию).

Самый примитивный способ управления — непосредственное управление. В этом случае плата за потреблённые коммунальные услуги (водоснабжение и канализация, электроэнергия, отопление) взимаются поставщиками с каждого жителя персонально, а общедомовые интересы отстаивает в суде или в муниципальной организации председатель ТСЖ или т.н. «старший по дому» — наиболее авторитетный и компетентный жилец.

Непосредственное управление имеет свои преимущества и недостатки. Для того, чтобы управлять общедомовым имуществом, не нужно создавать ТСЖ, однако нередки случаи, когда дом управляется непосредственно, но ТСЖ есть! В этом случае председателю недосуг вникать в нужды жильцов, отстаивать их интересы в суде и т.д., то есть структура ТСЖ представляет собой обыкновенную синекуру.

Непосредственное управление возникает тогда, когда жильцы мало знакомы друг с другом, не доверяют друг другу и сторонним организациям и мало платёжеспособны, то есть согласны оплачивать содержание дома по минимуму. Но этот способ всё равно требует создания юридического лица и соответствующего счёта, на котором должны будут накапливаться средства на капитальный ремонт дома или на крупные разовые общедомовые расходы.

Проблема должников. Многие люди задерживают или просто игнорируют оплату потреблённых коммунальных услуг. В случае непосредственного управления каждый должник имеет дело напрямую с поставщиками ресурсов. То есть, по судебному иску он будет отвечать непосредственно перед юристом организации, продающей воду, энергию и т.д. В случае управления ТСЖ судиться с должником будут члены правления ТСЖ, то есть будут обязательно возникать претензии личного характера. Многие жильцы считают себя вправе не платить за коммунальные услуги, т.к. у них нет денег, недостаточно субсидий и т.д., при этом забывая, что они перекладывают бремя их содержания на плечи других добросовестных плательщиков. Как правило, арбитражные суды решают вопросы о взыскании оплаты в пользу поставщиков, но в этом случае если и будут отрицательные эмоции по поводу «несправедливого» решения суда, то они будут направлены на юристов соответствующих организаций, а не на членов правления ТСЖ, то есть своих соседей.

Непосредственное управление проигрывает управлению профессиональными организациями потому, что в управляющих компаниях есть стойкие, опытные профессионалы в области ЖКХ, есть необходимая техника для рытья земли, продувки батарей, сварки и т.д., есть свои подрядчики в деле оказания ремонтных и строительных услуг.

Однако высокий уровень коррупции в государственных и частных структурах приводит к резкому завышению цен на услуги, что вызывает недовольство плательщиков. Возникает дилемма, которую решить можно только одним способом — наймом ремонтных или обслуживающих организаций. У жильцов, как правило, нет ни материальной базы, ни необходимых навыков в деле ремонта и обновления коммуникаций или конструкций дома. Поэтому непосредственное управление, как правило, может решить только небольшие задачи по содержанию общедомового имущества — установка новых почтовых ящиков, новой металлической двери с домофоном, косметический ремонт стеновых панелей или потолков.

Если жильцы совершенно пассивны в вопросах содержания своего дома, то администрация города, как правило, решает вопрос управления домом волюнтаристски — назначением той или иной управляющей компании. В этом случае право жильцов решать вопросы управления общедомовым имуществом чисто номинально. Как правило, неконкурентный выбор управляющей организации ведёт только к тому, что она взимает плату за содержание жилья, а своими обязанностями манкирует. Такие дома выглядят просто ужасно, как снаружи, так и изнутри.

Таким образом, жильцам многоквартирного дома всё-таки стоит задуматься над судьбой их общего имущества. Хотя права владения таким имуществом чисто иллюзорны — его нельзя отчуждать, выделять свою долю, сдавать в аренду, продавать и т.д. — реалии говорят о том, что рано или поздно бремя по содержанию общедомового имущества на себя всё-таки взять придётся. Износ домов увеличивается автоматически, из года в год, а при признании дома аварийным (и изъятии соответствующего земельного участка) жильцы будут расселены с предоставлением жилья по минимальным социальным нормам, скорее всего, за черту города. Поэтому будущее закладывается сегодня.

Таким образом, непосредственное управление рекомендовано только для переходного периода формирования ТСЖ, оформления земельного участка придомовой территории и передачи дома на баланс ТСЖ. Сделав первый шаг, нужно делать и второй — охотно приватизировав муниципальное жильё, граждане должны теперь приватизировать и свой многоквартирный дом целиком. Необходимо быстро выращивать свои управленческие кадры и искать добросовестных поставщиков услуг по содержанию и ремонту жилья!