Новый налог обрушит цены на недвижимость

На модерации Отложенный

Расчет платежей по кадастровой стоимости выбросит на рынок множество инвестиционных квартир. 

С понедельника владельцы недвижимости по всей России начнут получать уведомления об уплате налога на недвижимость. По срокам тут не будет ничего нового — заплатить налоги надо будет до 1 декабря. Но цифры удивят многих адресатов — далеко не все граждане знают, что начиная с 2016 года налог на имущество физических лиц рассчитывается по новым правилам в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ.

Напомним, что 28 субъектов Российской Федерации приняли решение о применении с 1 января 2015 года кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налоговой базы. Что означает следующее — теперь налог на недвижимость будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости жилья, а не оценки БТИ, как раньше.

«Известия» уже подробно писали о том, что введение новшества будет поэтапным — чтобы не шокировать владельцев недвижимости, налог будут увеличивать на 20% в год. И полностью налог, рассчитанный по кадастровой стоимости жилья, приближенной к рыночной, мы начнем платить к 2020 году. К примеру, за 74-метровую трехкомнатную «панельку» у метро «Юго-Западная» в столице уже в этом году придется заплатить 3678 рублей. А в 2020 году за нее же — 18 390 рублей.

Сильнее всего ощутят на себе нововведение москвичи, проживающие в центре. Налог, рассчитанный по кадастровой стоимости, может оказаться для них непосильным. Например, за трехкомнатную квартиру в «сталинке» у метро «Фрунзенская» к 2020 году придется заплатить не 9 тыс. рублей, как в этом году, а больше 46 тыс.

Разумеется, за четыре года переходного периода у владельцев недвижимости будет время на поиск выхода из ситуации. Кто-то будет заранее копить деньги на уплату налога, кто-то продаст квартиру в центре и переедет в бюджетное жилье, а кто-то решит начать непростую и недешевую процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

Как утверждают эксперты, оспорив кадастровую стоимость, можно снизить сумму налога до 40%.

Первый шаг в таком случае — проведение независимой оценки. Заключение эксперта будет стоить владельцу недвижимости от 7 до 50 тыс. рублей. Второй шаг — обращение в суд. И ответчиком, как правило, выступает Росреестр.

Как сообщили «Известиям» в Росреестре , с января по август 2016 года в Москве было зарегистрировано 441 обращение в суд с требованием пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости. За весь 2015 год в Москве таких обращений было 310. Причем доля физлиц, обращающихся в суд, выросла в 2016 году вдвое.

Если же смотреть на ситуацию по всей стране, то, по данным Росреестра, с января по август 2016 года инициировано 6736 споров. 3796 исков удовлетворено, 420 не удовлетворено и еще 2520 находятся на рассмотрении.

Эксперты утверждают, что число обращений в суды для оспаривания стоимости недвижимости значительно вырастет в следующем году. В ближайшие месяцы этого не произойдет по нескольким причинам. Во-первых, мало кто знает, что надо платить налоги по новым правилам. Во-вторых, население у нас в массе своей юридически неграмотное и не все в курсе, что можно оспорить кадастровую стоимость в суде. А третья причина — вряд ли можно успеть до 1 декабря пройти полностью всю процедуру оспаривания.

Как утверждает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская, даже те, кто захочет воспользоваться правом оспорить установленную государством кадастровую стоимость, столкнутся с серьезной проблемой.

— В связи с тем, что рынок оценки недвижимости схлопывается, в Москве большинство оценщиков недвижимости переквалифицировались в судебных экспертов. Хотя это совершенно другая специальность — больше юридическая, нежели оценочная. В результате качество судебных экспертиз, которые мы сейчас наблюдаем, крайне низкое, — объяснила Ирина Вишневская. — В связи с этим судьи регулярно сталкиваются с невозможностью принятия решений по процессам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости. У нас сейчас катастрофически не хватает квалифицированных судебных экспертов. Конечно, найти просто эксперта легко, но профессионала, который как минимум знает, чем отличается отчет об оценке от заключения судебного эксперта, довольно сложно. Закон об экспертной судебной деятельности не могут принять уже три года, он по-прежнему лежит в Думе. В результате все эти негосударственные судебные эксперты оказались абсолютно бесконтрольны и никому не подчиняются. Это еще одна сторона проблемы.

Однако заместитель столичного мэра в правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина говорит, что нехватки квалифицированных экспертов нет.

— Я не думаю, что не хватает экспертов. Вопрос в другом — кто и какую цену готов платить за их услуги, — сказала «Известиям» Наталья Сергунина. — Просто эксперты сейчас начинают взвинчивать цены, и не все готовы платить такие деньги.

Помимо возросшей нагрузки на суды у введения новых правил расчета налога на недвижимость есть еще два «побочных эффекта». Эксперты предупреждают, что вскоре начнется миграция жителей из центра на окраины, а также снижение цен на недвижимость.

— На рынок будут выброшены инвестиционные квартиры, которые владельцам будет просто невыгодно содержать, — убеждена Ирина Вишневская.

Такого же мнения придерживается заместитель столичного мэра Наталья Сергунина. Более того, она убеждена, что произойдет снижение цен на квартиры.

— У нас сейчас завышенные цены на недвижимость, они неадекватные. Мы кормим девелоперов, это ненормально, — говорит Наталья Сергунина. — Когда у нас инвестиционно закупаются по несколько квартир, и они не создают налоговой базы, и владелец держит их, не вовлекая в оборот, это как раз и сохраняет общий тренд на высокие цены на недвижимость. Но возрастет объем налоговой нагрузки, и соответственно цены на недвижимость упадут.

В правительстве Москвы уверяют, что незащищенные категории граждан не пострадают после введения новых правил. Льготы положены пенсионерам, инвалидам, военнослужащим, отслужившим 20 лет, и многим другим (всего 15 категорий). Но стоит помнить, что льготники освобождаются от уплаты налога лишь по одной квартире или комнате и по одному жилому дому, а также одному гаражу или машино-месту.

— Что касается малоимущих граждан, то для них предусмотрена адресная помощь. И мы будем ее оказывать, — пояснила Наталья Сергунина. — Если мы понимаем, что человек попал в тяжелую жизненную ситуацию и может доказать свою малообеспеченность, то мы будем принимать решение об оказании ему помощи.