Хапремонт: лучшая афера ... продолжение

Граждане, уплачивая взносы на капремонт (на общий счет региональных Фондов), не становятся собственниками новых имущественных объектов, которые появляются в многоквартирном доме при ремонте от Регионального Оператора (РО). Всё это опубликовано в предыдущей статье  «Хапремонт: Лучшая афера путинского периода!» http://maxpark.com/user/4295078341/content/6398357

Уплачивая взносы на капремонт, люди лишаются не только денег, но и какого-то общедомового имущества.  Разбираемся, кто же становится собственником новых объектов: оборудования, устройств, механизмов, помещений по результатам капитального ремонта МКД.

МКД это объект жизнеобеспечения, там всё оборудование специфичное, для каждого существуют отдельные правила, нормы обслуживания, эксплуатации. Буду писать на примере лифта, поскольку была проведена замена лифта в нашем доме. Соответственно, ссылаться буду на правила, установленные для лифта. Если в Вашем доме меняли общедомовые приборы учета, отопительное, газовое оборудование, парковочные места появились, колясочные перестроены, … там нормативные документы по вводу в эксплуатацию и обслуживанию другие, смотрите сами, но принципиально в имущественных правах ничего не меняется.

Должно быть понимание, что ЖК РФ не устанавливает обязанности РО предоставлять информацию собственникам помещений в МКД по изменениям состояния, состава, стоимости общедомового имущества в результате организованного (проведенного) РО капитального ремонта.  Региональный Фонд обязан разместить на своем официальном сайте:

а) ст.168 ЖК РФ  - региональную программу, и краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта

б) п. 10, ст. 182 ЖК РФ - информацию о правах и об обязанностях собственников помещений в многоквартирном доме, …

в) п.3 ст. 183 ЖК РФ  - информацию о формировании фонда денежных средств за счет поступления взносов на капитальный ремонт, пени, понесенных расходов и задолженности неплательщиков;

г) ст.187 ЖК РФ -  годовой отчет деятельности Фонда, аудиторское заключение

Это обычная информация публичной организации, которая размещается в свободном доступе план – отчет, основные показатели финансовой деятельности. Можно ещё по запросу в Фонд по постановлению РФ от 01.07.2016 № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме …» получить ссылку на электронную площадку, где под аукцион размещен лот по вашему МКД, по номеру извещения можно посмотреть конкурсную документацию, проект.

Но Фонд капитального ремонта не даст ответа на запрос куда делся, и что стало с демонтированным лифтом, который был объектом общедомового имущества. По смете, демонтаж лифта предусмотрен. Его утилизировали, или сдали на металлолом, или разобрали на комплектующие, да мало ли куда пристроили, а за какие деньги и в чей карман? Как собственник, я имею право знать, что стало с нашим лифтом, а Фонд имеет право мне не отвечать, нас ничто не связывает, договорные отношения отсутствуют, они ЖК РФ не предусмотрены, читайте на сайте Фонда что дозволено.

1). Определяем собственника. У меня нет никаких документов, подтверждающих факт проведения каких-либо хозяйственных операций по нашему МКД; нет документов, фиксирующих совершенные юридические факты. Мне в этом было отказано, поэтому руководствоваться буду «буквой закона».

Работы по капитальному ремонту зданий, проводятся по договорам подряда, по правилам строительного подряда (п.2. ст.740 ГК РФ).   Подрядные договоры интересны тем, что они заключаются с целью создания новой вещи, либо другой работы, имеющей материальный результат.  Для нашего многоквартирника «новая вещь» это будет новый лифт, принятый в эксплуатацию. Работа, имеющая материальный результат — это, например, подряд на переработку зерна в муку.

Согласно ст. 702, 703 ГК РФ существенным в договорах подряда являются два момента: а) заказчик обязуется принять результат работы и оплатить; б) по договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику.

То есть заказчик принимает не перечень выполненных работ, а конкретный результат.  В случае с капитальным ремонтом лифта, это будет прошедший технические испытания, принятый в эксплуатацию лифт.

У меня есть ответ «Департамента ЖКХ и государственного жилищного надзора Администрации Томской области» от 16.01.2018 № Ц-6061. Из ответа следует, что целях проведения капитального ремонта лифтового оборудования Фондом (Капремонта Томской области) с ООО «Томская лифтовая компания» заключен договор подряда от 10.11.2017;

 Далее, цитата из письма, просьба не смеяться, начальство подписало.

«В соответствии с актом приёмки в эксплуатацию рабочей комиссией законченных работ по капитальному ремонту объекта и приемке оказанных услуг по осуществлению строительного контроля от 18.12.2017 1 капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по указанному адресу (замена лифтового оборудования) выполнен в полном объеме.»

Трудно представить, как можно принять в эксплуатацию законченные работы, но вольный перевод этой фразы позволяет мне считать, что:

а) работы по замене лифта выполнены в полном объеме, незавершенных работ нет;

б) приемку выполненных работ осуществляла рабочая комиссия, причем, исходя из опубликованного на официальном сайте Фонда бланка «акт приемки …» от заказчика его подписывает - генеральный директор Фонда капремонта Томской области.

в) рабочей комиссией подписан акт приемки лифта в эксплуатацию от 18.12.2017, потому что лифт в нашем доме с конца 2017 г. работает, а не сданный в эксплуатацию лифт к работе не допускается.

г) ещё у меня есть ответ РО от 21.09.2018 №7563, что на капитальный ремонт общего имущества (замена лифтового оборудования пассажирских лифтов. признанного непригодным для эксплуатации) в нашем МКД региональным оператором были направлены средства фонда капитального ремонта в сумме 1 721 510,13 рублей. Эта информация есть на сайте РО, но письмо – вернее.

Итак, РО для замены лифта в нашем доме выступил заказчиком и заключил договор подряда. В результате выполненных работ был установлен новый лифт, что подтверждается техническим паспортом, гарантийными обязательствами изготовителя оборудования, и актом рабочей комиссии на допуск лифта к эксплуатации. Заказчиком результаты работы по договору от подрядчика приняты и оплачены в полном объеме.  Всё как по нотам. Собственником нового лифта, установленного в нашем доме РО по программе капремонта, является Фонд капитального ремонта Томской области. Собственники помещений в МКД тут совсем ни при чем: не участвовали, не платили, даже нет решения общего собрания по капремонту лифтового оборудования (замена лифта), прямое нарушение закона (п.2, ст.44 ЖК РФ).

2) Судьба лифта, установленного Региональным Оператором по программе капитального ремонта, в нашем МКД. Могу сказать, что Фонд не может безвозмездно передать в состав общедомового имущества установленный в МКД новый лифт. Фонд вообще, никому не может его передать, потому что он не поставил этот лифт у себя на учет, и не отразил в балансе.

Это следует из аудиторского заключения, годового отчета Фонда за 2017 год, выложенных на официальном сайте. Лифт не был продан за деньги, по выручке у РО проходит ноль, в состав общего имущества нашего МКД лифт безвозмездно не передавался. В этом случае лифт должен был поставлен на учет как основное средство, однако, в балансе РО - не отражен. Согласно аудиторского отчета, затраты по проведенным ремонтам Фонд ежемесячно списывает регламентными операциями с кредита сч.20 (Основное производство) в дебет сч.86 (Целевое финансирование).  Просто у него нет никаких «результатов работ» по заключенным (выполненным и оплаченным) договорам подряда.

Достаточно известная схема, часто применяется при выведении имущества, активов организации.  Зато, в результате за счет таких фондов с большой социальной значимостью, могут появиться домики у уточек, домишки для маленьких людишек и домища для больших людей.

Намудрив с учетом, РО нарушает закон от 06.12.2011 года N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (вместе с п.4 ПБУ 6/01) который устанавливает обязанность организации обеспечивать достоверность бухгалтерских сведений по учету ее имущества. Аудиторы сего факта не замечают. Дело даже не в занижении налогооблагаемой базы по имуществу. Основательно нарушаются положения ЖК РФ. Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, не допускается (п.3, ст.179 ЖК РФ).

 Мало ли что не допускается, а вот получается, что взносы на капремонт пошли не на общее имущество многоквартирников, а на приобретение себе в собственность немного имущества Региональным оператором. Уж если этого показывать нельзя, то аудиторы могут этого не увидеть, потому что работают по договору и за деньги, тем более, что  грозная Прокуратура берется за дело только после команды «Поднимите мне веки», а пока – нарушения законности нет.

Судьба у лифта в нашем МКД печальная – он бесхозяйный, и ещё он – относится к опасным объектам.  Первичные документы, договоры, заключенные с подрядчиками через год, затеряются в архивах. На балансе лифт у Фонда не числится, он ни чей, Фонд сознательно вывел его в бесхозяйные.  Мало ли, какое навесное оборудование закреплено на стенах многоквартирников с разводкой через шахты, каналы, чердаки и подвалы МКД. Это может быть имущество компаний сотовой связи, интернет компаний и т.д.  Ещё в МКД есть общедомовое имущество, права на которое, у собственников помещений в МКД появились как результат приватизации, приобретения помещений, либо приобретения этого имущества по возмездному договору. А теперь в многоквартирниках есть и бесхозяйные объекты. У нас все лифты в городе заменены по этой схеме, число таких бесхозяйных потенциально опасных объектов уже, наверное, за сотню перевалило.

3)  Определяем риски собственников в домах с бесхозяйными объектами. Вернее, напишу свою позицию, потому что других мнений не знаю.

По «Понятиям», бесхозяйные объекты могут считаться общим имуществом МКД. В многоквартирниках всё общедомовое имущество не оформлено. Управляющая компания поставит на забалансовый счет этот лифт, там всё чужое имущество полагается учитывать, и бесхозяйное тоже.  Собственники в таких вопросах не разбираются, главное, чтобы лифт работал, да и ладно, можно считать, что общедомовой этот лифт.

В этом идея всего капитального ремонта через счета региональных операторов, установленная ЖК РФ. При ремонтах, где новых объектов не возникает, собственники помещений в МКД получают за счет спонсора «улучшения» общедомового имущества. Если возникает новый объект, то он может быть пристоен «хорошим людям в собственность», либо сброшен в «бесхоз» и «по понятиям» считаться «общим имуществом дома». 

Проблема в том, что нагибать собственников помещений в МКД будут по закону.

Начиная с взимания взносов на капитальный ремонт в судебном порядке, потому как по закону считается, что они идут на общедомовое имущество, хотя новый лифт в нашем МКД никакого отношения к этому имуществу не имеет. С учетом специфичности оборудования, используемого в МКД, по закону может быть остановлена эксплуатация, прекращено использование бесхозяйного оборудования, приборов, устройств.

Оцениваем риски, ответственность собственников помещений МКД за эксплуатацию лифта.

Основными документами по установке, эксплуатации лифтов являются:

а) ПП РФ от 24.06.2017 №743 «Об организации безопасного использования и содержания лифтов …». Этот документ утверждает одноименные «Правила», и под имущественным объектом в нем понимается смонтированное лифтовое оборудование, то есть лифт.

б) ПП РФ от 13.05.2013 № 407 «Об уполномоченных органах РФ по обеспечению государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов Таможенного союза». В этом документе, за безопасность использования и содержания лифтов отвечает Ростехнадзор (Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору). Руководствуется она техническим регламентом ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов». В этих документах, поняла так, что имущественным объектом является объект недвижимости: здание (обособленная часть здания), оборудованная лифтом.   

Всё, что касается лифтов в МКД, по ПП РФ от 24.06.2017 №743 возлагается на «владельца». Это либо организация собственников жилья, либо УК, в домах с непосредственным управлением – специализированная организация (по обслуживанию лифтов), с которой собственники заключают договор. На эти лифты у владельца уже есть вся техническая документация, результаты контрольных испытаний и акт приемки в эксплуатацию.  Владелец готовит пакет документов и обращается в Ростехнадзор на приемку, допуск к эксплуатации новых лифтов после установки (замены). Пакет документов и процедуры полностью регламентированы ПП РФ от 13.05.2013 № 407.

Как потенциально опасный объект, лифт подлежит страхованию (п. 1, п.п. 4, ст. 5 ФЗ от 27.07.2010 г. № 225, «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта …». Страховой полис и договор страхования в обязательном порядке входит в пакет документов, направляемых в Ростехнадзор.  Поэтому все лифты, установленные по программе капитального ремонта лифты в Томске застрахованы. Страхование лифтов для страховщика – это «Вишенка на торте», ситуация, когда «мы сидим, а денежки идут», и по собственнику он лишних вопросов задавать не будет. Если документы шли от Фонда, вообще вопрос снимается, поскольку в этот момент Фонд был собственником, а значит и владельцем лифта.

Пакет документов, направляемый в Ростехнадзор обязательно включает в себя документы подтверждающие права собственности или владения объектом недвижимости, в котором установлены лифты. Для МКД, кроме договоров на эксплуатацию лифтов, заключенных со специализированной организацией, договоров УК на управление домом ничего более не требуется.  Только для организаций собственников жилья требуется Устав, свидетельство о включении в ЕГРЮЛ, решение общего собрания собственников о выборе способа управления в форме ТСЖ/ЖСК.

Если «бумаги» будут в порядке, то лифт будет допущен к эксплуатации, и поставлен на учет в специальный реестр (РосРеестр). Это особая функция Ростехнадзора, который ведет РосРеестр введенных в эксплуатацию лифтов «поименно» - по заводскому номеру изготовителя, важно, что собственник не указывается, указывается – владелец.

С этой точки зрения, обычный пользователь лифта и собственник помещений в МКД несут одинаковые риски. Лифт застрахован, допущен к эксплуатации, оплата за пользование лифтом одинаковая, как и правила эксплуатации, регламенты для отключения лифта, аварийного обслуживания.

4.) Что делать? Безусловно, надо выходить на судебный процесс. Самой подавать в суд на РО - не вижу смысла, для начала, мне пакет документов через суд надо будет собрать. Возможны два варианта исков: об отчуждении имущества (демонтаж старого лифта) и установления права собственности на бесхозяйное имущество (новый лифт). Выигрыш таких исков дает нулевой эффект. Для юристов это нормально, потому что «качать права можно бесконечно». Я – экономист, в этой сфере принято, что при любом раскладе «счет в банке должен быть в нашу пользу».

Думаю, дождаться искового заявления в суд от РО. Не плачу взносов на капремонт с самого начала. Бессмысленно отдавать деньги без договора под гарантии типа «мамой клянусь». Бессмысленно отдавать деньги организации, чтобы накопить. Россия в 2000год входила с курсом рубля на уровне 27 руб. за доллар. Даже, если к концу года, курс будет на уровне 65 руб. за доллар, получается, что за 18 «жирных», и «постных» лет путинского застоя российская валюта обесценилась в 2,4 раза. В такие времена не копят, деньги тратят с колёс, ещё и кредиты подгребают.

Шестой год уже идет этим поборам, вместе с начисленной пенями носят квитанции с суммами под 20 тыс. рублей. Ещё до замены лифта, прикинула, по суду срок исковой давности по взносам на капитальный ремонт - 3 года. Пени, вообще ни о чем, взнос не налог, значит пеня - предмет договора по не оплаченным возмездным услугам, кто же ее платить будет. Не платить – выгодно, можно посудится, тут тебе ни услуг, ни договора, и вдруг…  лифт, как туз козырной. В нашем МКД: 8 неплательщиков из 54 квартир, Фонд должен на кого-то в суд подать. Вот тогда и появится предмет рассмотрения и обсуждения на форуме, а юристы тут хорошие, и в одиночку пропасть не дадут.

При таком варианте, надо сделать обращение в региональную Администрацию, подразделение, которое курирует Фонд капитального ремонта. У нас это «ДЖКХ и госжилнадзора Томской области»:

а) Обращение, ходатайство о передаче в состав общего имущества нового лифта;

б) Запрос на предоставление документов, в связи с требованиями безопасной эксплуатации лифтов (приведен в конце статьи). Эти документы в компетенции областного департамента, поскольку нужны для получения разрешения на допуск к эксплуатации и включения лифта в РосРеестр Ростехнадзором.  Куда он мой запрос и перенаправил, так что через две недели жду ответа, что в рамках своих полномочий Ростехнадзор мне таких документов предоставить не может.

На общем собрании собственников надо будет включить в Решение пункт, примерно следующего содержания. «Исключить из состава ОИД демонтированный лифт по программе капитального ремонта в декабре 2017г.  При передаче нового лифта №..  в состав общего имущества дома в соответствии с действующим законодательством, решением общего собрания включить его в перечень переданного имущества по договору управления УК. Плату за пользование лифтом считать по ценам установленными Администрацией г.Томска для нанимателей муниципального, государственного жилья».  Отправить письмо в УК, и на своем экземпляре иметь штамп о приеме и регистрации.

И ждем искового заявления РО на взимание задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Сразу отмечу, что, если бы в нашем МКД при проведении капремонта РО, установили новые общедомовые приборы учета потребления коммунальных ресурсов, пошла бы по другому варианту.  Потому что высокие финансовые риски. Ресурсоснабжающие организации (РСО) руководствуются отраслевыми правилами при начислении платы за потребленные электро-, теплоэнергию, воду.

Там всё строится на праве собственности, владения приборами, узлами учета.

В «Правилах организации учета электрической энергии на розничных рынках …» (ПП РФ от 04.05.2012 N 442), вся ответственность за общедомовой счетчик лежит на собственнике. Попробуйте по «Правилам коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя ...» установить границе балансовой принадлежности для бесхозяйного общедомового счетчика. Вот когда это выясняется, проводится пересчет ОДН по нормативу, теплоэнергии по нормативу (особенно в конце отопительного периода лихие доплаты начисляются).

В общем так, первым делом написала бы запрос в РСО о том, что в связи с установкой (заменой) общедомовых приборов учета прошу подтвердить, что они приняты вашей РСО к коммерческому учету, и указать документы, которые это подтверждают, в том числе права собственников (владельцев) приборов, узлов учета. Если ответят, что всё «ОК!», кладу письмо под божницу, в случае чего есть чем прикрыться в суде в случае перерасчета. Сомневаюсь, что такое «ОК!» придет, поэтому с полученным ответом следует писать заявление в суд об установления права собственности на бесхозяйное имущество – прибор, узел учета.  А дальше суд сам выяснит обстоятельства появления этого имущества, кто фактический собственник, а кто должен им быть, и своим решением узаконит все эти устройства как общее имущество дома. Заодно установит незаконность действий РО, что является веским основанием для граждан для прекращения оплаты взносов на капитальный ремонт.

Жду предложений, замечаний, критики, особенно от юристов. Возможно кто-то предложит другие варианты, формулировки.

Извиняюсь, что трудно читается статья, и длинная получилась.

Запрос в Департамента ЖКХ и государственного жилищного надзора Администрации Томской области

Являюсь собственником квартиры в многоквартирном доме по адресу***, являюсь членом Совета МКД.  В доме Фондом «Региональный фонд капитального ремонта МКД Томской области» в 2017 году проведена замена лифта.

Лифт в многоквартирном доме относится к категории опасных объектов и подлежит обязательному страхованию, ФЗ РФ от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» (п. 4 ч. 1 ст. 5, ч. 8 ст. 29).

Потребитель имеет право на то, чтобы товар (работа, услуга) при обычных условиях его использования, хранения, транспортировки и утилизации был безопасен для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды, а также не причинял вред имуществу потребителя, ФЗ РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (ст.7).

 Учитывая вышесказанное прошу предоставить информацию о соблюдении Правил организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров и эскалаторов вне метрополитенов (далее – Правила), утвержденные Постановлением Правительства РФ от 24 июня 2017г. № 743, при проведении замены лифта по указанному адресу.

Прошу предоставить удостоверенные надлежащим образом копии документов, предусмотренные Правилами, а именно:

1. Акт сдачи/приемки лифта в эксплуатацию, гарантийные обязательства;
2. Договор передачи лифта во владение, акт передачи;
3. Договор страхования, страховой полис;
4. Договор владельца с обслуживающей организацией (эксплуатация лифта).

________________________________________________