Реновация хрущёвок не прошла проверку расчётами: где в Петербурге начнут комплексное развитие территорий

Комплексное развитие территорий, рассматриваемое в 2022 году как массовый механизм реновации хрущёвок и улучшения городской среды, за три года практически утратило свою привлекательность.

Анализ ключевых локаций показал, что за это время устойчивость проектов значительно снизилась, а социальная инфраструктура в некоторых районах стала причиной перехода экономики в отрицательную зону.

Изменение базовых экономических показателей

Три с половиной года назад, до фактической приостановки механизма, проводилась  оценка совокупной экономики потенциальных проектов КРТ по хрущёвским кварталам. Расчёты показывали, что при вложении около 2 трлн рублей возможная выручка могла достичь 2,5 трлн рублей, а маржа — около 500 млрд рублей, или примерно 20% в среднем по городу. Эти данные объясняли осторожный, но устойчивый интерес застройщиков к реновации.

Однако пересмотр показателей на 2025 год выявил кардинально иную ситуацию.

За это время себестоимость строительства выросла более чем на 50%: если летом 2022 года застройщики закладывали в проекты около 174 тыс. рублей за квадратный метр, то сейчас этот показатель приближается к 262 тыс. рублей. Такой рост обусловлен увеличением стоимости материалов, услуг подрядчиков, логистики и рабочей силы. При этом цены на новостройки выросли лишь на 31,7%, а в сегменте эконом- и комфорт-класса ещё меньше. В результате совокупные инвестиции в потенциальные проекты КРТ увеличиваются примерно до 3 трлн рублей, а прогнозируемая выручка — до 3,3 трлн рублей. Хотя формально маржа сохраняется, она сокращается почти вдвое, а в некоторых крупных районах становится отрицательной.

Эта ситуация важна, так как КРТ возвращается в условиях, когда строительная экономика изменилась более значительно и жёстко, чем нормативная база.