Тонкости реновации: владельцы комнат могут забыть об отдельных квартирах

Конституционный суд РФ поставил точку в споре москвичей по поводу реновации. Претендовать на отдельную квартиру они не могут, если до этого владели долей в жилье. Что теперь делать тем, кто влип в такую ситуацию, и как не попасться на уловку продавцов?

Фото: 1MI. Владельцы комнат могут забыть об отдельных квартирах по реновации

Оксана Самойленко

Решение суда

Конституционный суд рассматривал жалобы пяти москвичей. До реновации они проживали в коммунальных квартирах. По закону «О статусе столицы» они должны были получить отдельную квартиру. Но не тут-то было. После сноса их дома государство выдало им такую же коммуналку, посчитав проживающих в ней «одной семьей».

Конституционный суд не поддержал жильцов коммунальных квартир в их праве на отдельное жилье. Фото: 1MI

Суды нижестоящих инстанций нарушений не нашли. В Департаменте городского имущества города пояснили, что перед принятием решения о выдаче однушек проверяется несколько факторов:

• Являются ли жильцы в коммуналке членами одной семьи.
• Стоят ли они на жилищном учете.
• Когда они купили комнату и не были ли их действия намеренными для того, чтобы получить больше жилья от города.

Важный нюанс: комнаты в такой коммунальной квартире должны иметь отдельный кадастровый номер. Без него недвижимость в собственности будет считаться лишь долей.

При расселении коммунальных квартир Департамент городского имущества учитывает, являются ли собственники комнат членами одной семьи. Фото: 1MI

Например, в данной ситуации в одной комнате в коммунальной квартире проживала 79-летняя пенсионерка, в другой — ее родственники. Им выдали одну квартиру на всех. Конституционный суд отметил, что не в его полномочиях разбираться в тонкостях конкретных дел. Нарушения же закона «О статусе столицы» при переселении суд не нашел.

Родственники при переселении из коммуналки не смогут рассчитывать на получение двух квартир. Фото: 1MI

Мнение юристов и риелторов

Адвокат Надежда Озова говорит, что с такой проблемой люди сталкиваются повсеместно. В данном случае Конституционный суд не проанализировал правоприменительную практику. Неверное, по ее мнению, трактование законов привело к нарушению прав граждан.

Доцент РГУП им. В. М. Лебедева Ольга Кряжкова подтверждает, что практика судебных споров после переселения весьма распространенная.

При этом суды, как правило, расценивают все сделки по жилью перед реновацией как попытку нажиться на государстве и получить больше квадратных метров, чем полагается по закону.

Граждане пытаются оспорить в судах переселения по реновации. Фото: 1MI

Но переселение из коммунальных квартир — это лишь верхушка айсберга. По такой схеме, например, недобросовестные собственники продают сейчас доли в квартирах, обещая покупателям полноценные однушки после реновации, поделилась с «Новыми Известиями» проблемой столичного рынка риелтор Юлия С.

«Буквально на прошлой неделе мне клиент прислал ссылку на комнату в двушке, которая под реновацию в 2029–2031 гг. Собственник обещает чуть ли не идеальные условия: сделка без проживания второго собственника, который к тому же сейчас оформляет наследство. После переселения — отдельная однокомнатная квартира, так как вы не члены семьи. Но это не так. У квартиры один кадастровый номер. Раздел ее на комнаты не равно переселению в отдельные квартиры», — говорит она.

У комнаты в коммунальной квартире должен быть отдельный кадастровый номер. Фото: 1MI

В одном из таких объявлений предлагается приобрести 1/6 доли в однокомнатной квартире в Отрадном.

«Дом под снос, рядом с домом заканчивается строительство дома. Идеальный вариант покупки доли для очередников города, чтобы сразу после сноса получить жилье», — говорится в объявлении.

Собственники продают доли в квартирах под реновацию, обещая переселение в отдельное жилье после сноса. Фото: ЦИАН

Вторая схема еще более изощреннее, рассказывает риелтор.

«Собственники трехкомнатных квартир на первом этаже, например, делают в ней перепланировку. Разделяют квартиру на три-четыре студии по 11-15 квадратов с собственными кухнями и ванными. В лучшем случае регистрируют их в Росреестре, в худшем — просто выводят отдельные счетчики. Далее — по той же схеме: продают и обещают переселение в отельные квартиры. Но Департамент городского имущества при рассмотрении таких объектов с высокой долей вероятности расценит их как попытку получить отдельные квартиры большей площадью. Рассчитывать на это не стоит», — добавляет она.

Тем, кто уже приобрел долю в такой квартире, риелтор посоветовала дождаться переселения и совместно с другими собственниками попытаться решить проблему: либо выкупить их долю, либо предложить свою или же вместе продать квартиру, а деньги разделить. Других вариантов выйти из данной ситуации нет.