Эксперты отмечают усиление контроля налоговой службы за арендодателями жилья в России

Федеральная налоговая служба (ФНС) в последние годы значительно усилила контроль за арендодателями, требуя от них уплаты налогов с доходов от сдачи жилья. Об этом сообщили эксперты РИА Недвижимость, отметив, что служба теперь получает данные не только от недовольных арендаторов и соседей, но и из других источников, включая банки, онлайн-платформы объявлений, правоохранительные органы и Росреестр.

Цифровая трансформация

Старший налоговый консультант TaxCompliance Анастасия Аржанова утверждает, что ФНС сегодня проводит более тщательные и систематические проверки арендодателей.

"Основной фактор, способствующий этому, – массовая автоматизация и цифровизация процессов в ФНС. Налоговые органы перешли от выборочных проверок по жалобам к систематическому анализу данных. Источники информации стали практически неограниченными", – говорит Аржанова.

Сегодня налоговые органы, по словам Аржановой, получают данные из различных источников. Это банки, онлайн-платформы объявлений и государственные органы. Например, согласно статье 86 Налогового кодекса РФ, в ФНС в автоматическом режиме поступают данные обо всех поступлениях на счета и карты физических и юридических лиц. Система анализирует регулярные поступления, характерные для арендных платежей, уточняет Аржанова.

Налоговая служба также отслеживает крупные онлайн-платформы с объявлениями о сдаче недвижимости, добавляет консультант.

В пресс-службе "Циана" отметили, что у онлайн-платформ нет обязанности предоставлять данные в ФНС, но даже простой мониторинг публикаций позволяет налоговым органам легко определить, кто сдаёт жильё, на каких условиях и кто является собственником, говорит Мария Жукова, руководитель департамента аренды агентства недвижимости "Миэль". В результате налоговики могут сопоставить данные из объявлений с информацией о доходах владельца квартиры, объясняет Аржанова.

Информация от государственных органов

Ещё одним важным источником информации для налоговых органов являются Росреестр и МВД, отмечают эксперты. Росреестр ведёт регистрационный учёт договоров аренды квартир сроком более одного года, которые отображаются в выписке из ЕГРН как обременение, подчеркивают в пресс-службе Росреестра.

С 1 октября 2024 года Росреестр обязан предоставлять в ФНС сведения о зарегистрированной недвижимости, правах на неё, сделках и владельцах, подчёркивают в ведомстве. Это включает и зарегистрированные договоры аренды.

"Квартира с зарегистрированной арендой, по которой не подаются декларации и не платятся налоги, с высокой вероятностью попадёт в поле зрения налоговых органов", – предупреждает Максим Качнов, старший юрист группы "Гришин, Павлова и партнёры".

Повышенное внимание к зарегистрированным в Росреестре договорам аренды приводит к тому, что люди стараются заключать договора сроком менее одного года.

На сегодняшний день сложно оценить соотношение зарегистрированных и незарегистрированных договоров, отмечают эксперты. По данным Росреестра, с января по июль 2025 года ведомство зарегистрировало 5,7 тысячи договоров аренды жилья. Больше всего таких договоров было заключено в Московской области (1795 договоров), Москве (934 договора) и Ханты-Мансийском автономном округе (282 договора). По данным "Дом.РФ", на 1 августа 2025 года в России было около 89 тысяч активных объявлений о сдаче квартир.

Множественные объекты недвижимости

В некоторых случаях внимание налоговых органов может привлечь само владение несколькими объектами недвижимости, отмечает Аржанова.

"Владелец двух и более квартир автоматически попадает в зону повышенного внимания ФНС", – предупреждает Жукова.

По словам Качнова, уже были случаи, когда налоговая служба массово рассылала уведомления владельцам нескольких квартир с требованием подать налоговую декларацию и уплатить налог с доходов от сдачи жилья.

Роль общественности

До сих пор важным источником информации для ФНС остаются жалобы арендаторов и соседей, говорит Жукова.

Обращение от арендатора становится сигналом для налоговой службы проверить собственника квартиры. При наличии договора аренды и документов, подтверждающих регулярные переводы денег владельцу жилья, доказать неуплату налогов становится легко.

"Массовые проверки квартир налоговыми инспекторами не проводятся. Однако при наличии достаточных оснований назначается выездная проверка, в рамках которой опрашиваются соседи", – рассказывает Аржанова.

Минфин рекомендовал региональным и муниципальным органам власти создать горячие линии для приёма сообщений о нелегальной сдаче жилья, отмечает Качнов.