Настроены выжить: на рынке недвижимости заговорили о банкротстве застройщиков

Рынок строящейся недвижимости проходит один из самых сложных периодов за последние 10 лет. Высокая ключевая ставка накладывается на низкие продажи и высокую себестоимость строительства.

Некоторые эксперты прогнозируют, что сложившаяся ситуация может закончиться банкротствами девелоперов. Так ли это, разбирался "Деловой Петербург".

Ситуация в строительной отрасли

По оценке "Аналитического хаба “Сбера”", жилая недвижимость сейчас — одна из наименее инвестиционно привлекательных отраслей России. Среди главных негативных факторов аналитики перечисляют замедление темпов роста цен на жильё, снижение активности девелоперов, падение продаж после завершения массовой льготной ипотеки, сокращение господдержки отрасли, высокие процентные ставки.Также в "Сбере" отмечают, что самое сильное замедление оборотов бизнеса по сравнению с летом 2021–го произошло именно в строительстве: рассчитанный банком "сбериндекс" в этой сфере вырос лишь в 1,8 раза. Для сравнения: в добыче полезных ископаемых и оптовой торговле зафиксирован рост в 10,8 раза, в обрабатывающих отраслях — в 8,2 раза, в розничной торговле — в 2,4 раза. А соотношение долга по кредитам к оборотам в строительстве составило 49%.В конце октября Центробанк повысил ключевую ставку до исторического уровня 21% (по некоторым прогнозам, в ближайшее время она может увеличиться до 25%). Следом взлетели и ставки по ипотеке, снизив спрос до минимумов, и ставки по проектным и бридж–кредитам для застройщиков. Финансовые модели, по которым много лет развивался рынок недвижимости в России, оказались под угрозой.В текущих условиях ключевой риск для девелоперов — это замедление темпов наполнения эскроу–счетов. В самой сложной ситуации — те, кто начал проекты в этом году. Большинство из этих проектов не были рассчитаны на действующую ключевую ставку. Сильнее всего пострадают застройщики с закредитованностью более 50%.Впрочем, как говорят участники рынка, многое зависит от того, сколько квартир удалось продать в проекте на данный момент (от этого в том числе зависит ставка по проектному кредитованию). К примеру, один из городских застройщиков начал стройку в мае, и с этого момента продал 39 из 463 квартир. Ставка по проектному кредиту у него близка к ключевой. А значит, на обслуживание кредита он тратит практически столько же, сколько и на строительство.Другой пример — застройщик начал проект в октябре и уже продал 254 из 1000 квартир, покрыв большую часть проектного кредита за счёт денег на счетах эскроу. В данном случае ставка минимальна — в пределах 6–10% годовых.Многое также зависит от того, на какие деньги и сколько было куплено земли, за которую девелоперы выплачивают кредиты по самым высоким ставкам. Это сейчас самый рискованный актив.“"Есть риск как ухода некоторых компаний, так и смещения сроков реализации некоторых проектов; какие–то проекты девелоперы вынуждены будут поставить на паузу. Также можно говорить о перераспределении земельного банка между текущими и новыми игроками рынка. Однако хотелось бы отметить, что большая часть крупных проектов, реализация которых началась год–полтора назад и ранее, чувствуют себя стабильно", — считает начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований "Главстрой Санкт–Петербург" Дмитрий Ефремов.

Чем помогут власти

Впрочем, как говорят и эксперты, и власти, дома, сроки сдачи которых приходятся на 2025 год, обеспечены проектным финансированием. Как правило, в них продано достаточно квартир, чтобы за счёт денег на счетах эскроу покрыть выданные банковские кредиты.“"2025 год у нас почти полностью покрыт, а вот с проектами в конце 2026–2027 годов могут быть проблемы", — заявил на конференции Domclick Digital Forum замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин. Решение этих проблем будет зависеть от изменения ключевой ставки и инфляции, уточнил чиновник. "От того, в каком состоянии отрасль жилищного строительства к ним подойдёт, будут зависеть те меры поддержки и те возможные условия изменений тех или иных программ, которые сегодня работают", — отметил замминистра.На рынке уже звучат "инициативы снизу" о различных мерах поддержки. Например, "Дом.РФ" ратует за субсидирование кредитов для застройщиков. Также много предложений касается новых программ льготной ипотеки.

Вместе с тем реальная поддержка рынку строящегося жилья будет доступна не раньше середины следующего года."Если будут возникать бюджетные ресурсы, то мы их будем направлять туда, где они нужны. Пока мы ограничены регуляторными возможностями, которые были приняты в 2020 году. Других пока нет", — заявил Никита Стасишин.

Ждать ли банкротств застройщиков

Большинство опрошенных "ДП" девелоперов говорят, что массовых кризисных банкротств застройщиков, как это было, например, в 2008 или 2017–2019 годах, ждать не стоит.“"Будучи участником этого рынка, вероятность уходов и банкротств компаний, задержек в сдаче домов, удешевления проектов и прочего считаем маловероятной. Строительство уже запущенных проектов обеспечено проектным финансированием банков, которое не выдаётся кому попало. Оценка финмодели проектов и девелоперов намного более глубокая, нежели оценка, например, платёжеспособности по кредитам физлиц", — говорит коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов."Слухи про банкротства традиционно появляются на фоне турбулентности, но такой риск есть всегда. Именно поэтому когда–то был принят закон об эскроу–счетах. Со стороны невозможно адекватно оценить устойчивость компании по тем или иным публичным проявлениям. Мы знаем примеры застройщиков, которые выполняют свои обязательства и успешно работают до сих пор, несмотря на то что им предрекали банкротство со 100%–ной вероятностью. У нас в компании всё стабильно, земельный банк пополняется, в работе есть несколько новых проектов разного формата. Сейчас активно готовимся к премьере, есть сложности, но всё это рабочие моменты, которые решаются в процессе", — рассказывает коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.Пока главная антикризисная мера заключается в том, что застройщики ставят на паузу всё больше проектов. Согласно данным ЕИСЖС, на конец ноября в Петербурге в стадии строительства находится 5,9 млн м2.

Ещё в конце июня эта цифра составляла 6,5 млн м2, а в начале года — 6,6 млн. Минимум запусков пришёлся на последние 2 месяца.Впрочем, в отличие от предыдущих кризисов, когда любое банкротство оборачивалось потерей квартир и появлением обманутых дольщиков, таких рисков сейчас на рынке почти нет, уверены участники рынка."Система эскроу–счетов уже показала себя максимально надёжно, не даст сбой и в нынешних условиях. Деньги клиентов лежат в банках на эскроу–счетах, они застрахованы и поступят девелоперу только после сдачи дома", — говорит Мария Орлова.Кроме того, банки начали ужесточать критерии допуска проектов для получения проектного финансирования, отмечает генеральный директор компании Stavni Александр Свинолобов."Получается, что для дольщика риски остаются нивелированными, а вот риски застройщика кратно возросли. Их снижение заключается в торможении запуска проектов", — отмечает он.“Строительство получило двойной удар. С одной стороны, упала доступность ипотеки. Субсидируемая ипотека оказалась убыточна для банков из-за роста рыночных ставок до уровня выше ключевой и ужесточения макропруденциального регулирования. С другой стороны, она очень дорого обходится бюджету: правительство выделяет сотни миллиардов, но их хватает на три недели — и выдача снова останавливается. С другой стороны, высокая себестоимость из-за роста зарплат, стоимости сырья встречается с низким спросом, который представлен в основном субсидированной ипотекой. Надо сказать, что это происходит в ситуации, когда в отрасли объективно на протяжении последних нескольких лет сложились предпосылки для жёсткой посадки. Это когда построили, а неизвестно, кто купит. Всегда найдётся кто-то, кто очень много строит и пока мало продал, в результате заполненность эскроу-счетов низкая, что ведёт к росту стоимости проектного финансирования и прогноз продаж в текущей ситуации не радует. Таким компаниям никто не гарантировал выживание. И, конечно же, сейчас хуже всего оказаться с приобретённым земельным банком, который финансируется по рыночным ставкам, на которые никто не готов одобрять проектное финансирование, потому что нет никакой уверенности в ипотеке и, соответственно, в спросе. Сейчас как никогда важен вопрос качественного управления финансами, правильной стратегии, своевременно принятых управленческих решений — именно это определяет успех компании в период кризиса.Михаил Матовников старший управляющий директор — главный аналитик Сбербанка РФ “Строительный рынок большой, мощный и поэтому инерционный. Все процессы, которые запускаются сейчас, будут иметь последствия на протяжении 3–5 лет. Увеличилась ключевая ставка, упразднили большинство льготных программ, спрос снизился, за этим последует сокращение вывода новых объектов на рынок. По схеме эскроу риски дольщиков сведены к нулю. Рисков прибавилось у девелоперов и кредитных институций. Первым надо угадать с проектом, выстроить экономику, пройти кредитный комитет, а вторые понимают, что в случае чего не имеют приоритета перед требованиями дольщиков, вложенные средства возвращаются в первую очередь физическим лицам. Слухи про банкротства традиционно появляются на фоне турбулентности, но такой риск есть всегда. Именно поэтому когда–то был принят закон об эскроу–счетах. Со стороны невозможно адекватно оценить устойчивость компании по тем или иным публичным проявлениям. Мы знаем примеры застройщиков, которые выполняют свои обязательства и успешно работают до сих пор, несмотря на то что им предрекали банкротство со 100%–ной вероятностью. У нас в компании всё стабильно, земельный банк пополняется, в работе есть несколько новых проектов разного формата. Сейчас активно готовимся к премьере, есть сложности, но всё это рабочие моменты, которые решаются в процессе.Дмитрий Шергин генеральный директор ГК "Полис" “Весь октябрь и ноябрь мы находимся в режиме турбулентности, поэтому каждый день отслеживаем ипотечные изменения банков: увеличение первого взноса, прекращение выдачи льготной ипотеки, рост ставок и многое другое. Ожидаем, что таким же будет декабрь. Рассчитывать на новые лимиты довольно сложно: сроки выдачи сдвигаются, и почти каждый день появляются новые условия. Важно понимать, что сейчас со спросом на льготную ипотеку проблем нет. Проблема только в том, что семейная ипотека — это единственный реальный способ покупки жилья, и, к большому сожалению, этот способ ограничен. Да, есть рассрочки, есть программы зачёта жилья, но главный драйвер продаж для застройщика — ипотека.Анжелика Альшаева генеральный директор агентства недвижимости "КВС" “Несмотря на всю турбулентность нынешней экономической ситуации, рисков для покупателей недвижимости больше не стало. Всё–таки изменения в законодательстве и стандарты контроля над девелоперской деятельностью сделали положение дольщиков более прозрачным. Например, эскроу–счета значительно сократили риск для покупателей — так как средства поступают застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию, что уменьшает вероятность недостроя. Что же касается сдвига сроков сдачи домов, то в первую очередь это касается ещё не стартовавших проектов. На фоне общего снижения спроса и труднодоступной ипотеки застройщики будут откладывать выход новых объектов на рынок, что скажется на итоговых сроках их реализации.Евгений Жуков генеральный директор "Абсолют Строй Сервис"