Шаткие новостройки: цены на «первичке» оторвались от земли и скоро рухнут

Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press

На программы субсидированной («льготной») ипотеки опять выделены несметные деньги, однако оживить рынок недвижимости эти меры почему-то не могут. Цены, по которым квартиры в новых домах пытаются продавать застройщики, совершенно оторваны от «вторички», разница достигла уже 50% и более. Неплатежи населения по кредитам бьют все рекорды, поэтому, куда именно пойдут «льготные» миллиарды, непонятно.

Ипотеке «для бедных» опять дали денег, очень много — 95 млрд рублей. Поскольку купля-продажа недвижимости в РФ в настоящий момент фактически остановилась, всё выгладит более чем странно. Но если взглянуть на ситуацию под несколько иным углом, ситуация станет более-менее ясной.

«В первую очередь эти деньги идут на возросшие компенсации банкам по уже выданной ипотеке, потому что они должны субсидировать разницу между ставкой и ключевой ставкой, а это каждый месяц затраты. Если будет принято решение по повышениям или ужесточениям льготных ипотечных программ, то до выборов эти не очень популярные шаги предприниматься, скорее всего, не будут. Хотя возможно увеличение, например, первого взноса по льготным программам. Льготная ипотека или льготные программы являются важным драйвером рынка недвижимости, мультипликативный эффект распространяется на всю экономику. Так что резкого сворачивания этих программ, скорее всего, не будет», — говорит директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский.

В переводе на русский язык: в банках сейчас, как бы помягче выразиться, полная задница. Более 21 млн человек уже не платят по кредитам, а в реальности таковых, скорее всего, 30−35 миллионов человек. Среди них много ипотечников, так как на жилищные ссуды приходится свыше половины розничного кредитного портфеля. Ситуация аховая, стабильность национальной финансовой системы на грани, правительству приходится раскошеливаться.

Но это — лишь один аспект проблемы. Бесспорно, важный, но отнюдь не главный. Основные деньги утекают совсем не на поддержку стабильности банковской системы.

«Разрыв цен на первичном и вторичном рынках недвижимости на 1 октября составляет 42%, Банк России обеспокоен такой ситуацией. И мы наблюдаем, что, к сожалению, этот разрыв не снижается, только увеличивается. Разрыв цен между первичным и вторичным рынком в первом квартале 2023 года составил 40%, во втором — 39%.

ЦБ обеспокоен также интересом инвесторов, а не обычных граждан, к льготным программам. Сейчас льготная ставка по ипотеке в два раза ниже ключевой. Соответственно, возникают инвестиционные возможности. То есть программа становится привлекательной для инвесторов. Не для широкого круга людей, которым мы хотим помочь улучшить жилищные условия, а для тех людей, которые хотят инвестировать", — заявила глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

Опять-таки по-простому: проблема № 2 — наличие неких масштабных шахер-махеров на рынке льготной ипотеки. О таковых заговорили давно, однако на официальном уровне наличие махинаций не признавали.

Как несложно догадаться, в деле и банки, и застройщики. Первые выдают «левые» ипотечные кредиты с государственным субсидированием, вторые устанавливают несуразные цены на новые квартиры. Дабы можно было освоить побольше денег. Как видим, на очереди «попил» ещё сотни миллиардов бюджетных средств. Увы, не последний.

Как поговаривают осведомлённые финансисты, большая часть ипотеки, про которую регулярно рапортуют, рассказывая о всяких рекордах, оформляется на сугубо виртуальные личности. Коим оформляются некие первоначальные взносы, выдаются как бы кредиты, они типа начинают совершать аннуитетные платежи. Но всё это — перекладывание денег из правого кармана в левый. При этом закладные на квартиры оказываются у банков.

А ответственность за стабильность системы в целом принимает на себя государство.

Иными словами, все при деле. Застройщики сбывают с рук никому не нужные кварталы многоэтажек по совершенно запредельным ценам, а банки превращают опасные с точки зрения стабильности рубли в нечто более осязаемое. То есть в закладные на квартиры. За всё это расплачиваются налогоплательщики, так как данный «праздник жизни» держится исключительно на бюджетных средствах. А их для поддержания данной модели с каждым днём будет требоваться всё больше и больше.

«Сделок на „первичке“ нет, обычную ипотеку никто не берёт — там ставки давно уже запредельные — „льготников“ тоже никто не видел. Сделки идут лишь по „вторичке“, в основном „альтернативы“ — кто-то что-то продаёт и тут же покупает. Их очень немного, так как с деньгами у народа с каждым днём всё хуже. А всякие там рекорды на рынке ипотеки, про которые говорят в СМИ — это не более чем жульничество», — считает частный риэлтер Татьяна Иванова.

Да, на «вторичке» жизнь пока есть, хотя и очень чахлая. Народ отчаянно торгуется. Собственно, это и увеличивает означенную выше пропасть с «первичкой». Причём в ЦБ и иных госструктурах её считают по цене предложения, которая постепенно сползает к плинтусу, а реальная стоимость проданных объектов на 20−30% меньше…

«Цены на вторичном рынке будут снижаться, это очевидно. Пару дней назад банки отправили нам уведомления о том, что у них повысилась базовая ипотечная ставка — сейчас это уже 17−18% годовых. Это космос. Понятно, что ежемесячный платеж при такой ставке, учитывая нынешнюю стоимость квадратного метра, для среднестатистической семьи просто неподъёмен. Поэтому спрос сейчас ещё больше упадёт — и продавцы будут вынуждены давать существенные скидки», — объясняет директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова.

Если нынешние дисконты в 20−30% «не существенные», то чего же ждать дальше?..

«После последнего повышения ключевой ставки Центробанка и значительного удорожания ипотеки мы зафиксировали падение стоимости на „вторичку“ примерно на 5%. До конца года текущие цены не сильно изменятся, а с начала 2024 года темпы снижения могут ускориться и достичь к февралю 20%», — считает риелтор Юлия Усачева.

А на первичном? Удивительно, но ситуацию на нем почему-то никто не готов комментировать. Там свои законы, не имеющие ничего общего с балансом спроса и предложения. Почему, в общем-то, теперь вполне понятно.

Дальнейший ход событий на российском рынке недвижимости в целом будет зависеть опять-таки от вышеозначенных объёмов бюджетного финансирования. А именно: на сколько хватит средств, которые сейчас активно «пилятся». Собственно, если их «освоят» быстро и слишком много, то тогда ничего не останется на «поддержку штанов» банкам в условиях массовых и постоянно растущих неплатежей по ипотечным кредитам. И всё в одночасье рухнет.

Народ в своей массе вряд ли понимает все тонкости творящегося, однако общая настороженность присутствует. В том числе по той же льготной ипотеке, этих самых «льготников» почему-то никто в глаза не видел. Хотя всем говорят, что они есть, много. Или все они таки виртуальные?

Рост дисконтов при продаже на вторичном рынке тоже не вселяет в людей оптимизм — всем очевидно, что цены падают. То есть покупать совсем не время. Нужно подождать, авось упадёт ещё сильней. То есть точно упадёт, но может и кардинально. В разы.

Поэтому народ пережидает неопределённость в съёмных квартирах.

«Сейчас снимать квартиру в Москве в два раза дешевле, чем купить её в ипотеку и вносить ежемесячный платеж. Если мы возьмём среднестатистическую однокомнатную квартиру, её рыночная цена порядка 10 млн рублей. Если сейчас взять в ипотеку 8 млн рублей на 20 лет, ежемесячный платеж будет порядка 140 тысяч рублей, простая математика», — объясняет начальник отдела продаж центра недвижимости «Смарт» Ольга Саукитенс.

Иван Рыбин