Квартиры нет, деньги у жуликов. Как снизить риски при купле-продаже жилья

Жертвы телефонных аферистов отдают преступникам не только свои накопления и влезают в кредиты. Нередко по указке мошенников они продают свои квартиры. Юристы рассказали aif.ru, как защититься от подобных случаев и почему покупать такое жилье небезопасно.

Обманули по телефону

Каждый день в России совершается не менее 8,6 млн попыток телефонных мошенничеств, пишет РИА Новости со ссылкой на зампредседателя правления Сбербанка Станислава Кузнецова. Чаще всего мошенники пытаются убедить человека, что его деньги нужно срочно перевести на «безопасный счет». Таких попыток мошенничества — более 77% от общего числа подобных звонков.

Найти телефонных аферистов оказывается непросто, хотя иногда правоохранительным органам все же удается поймать злоумышленников. Так, в Магнитогорске в июне 2023 года осудили местного жителя, который работал по схеме «ваш родственник стал виновником ДТП». Он звонил пожилым людям и предлагал не возбуждать уголовное дело в обмен на крупную сумму. Аферисту пришлось вернуть людям около 1,7 млн рублей; суд отправил его в исправительную колонию общего режима на 4 года. Но такой исход событий — скорее исключение, чем правило.

«На телефонном мошенничестве специализируются целые организации. Они хорошо структурированы и знают все методы работы правоохранительных органов, — говорит адвокат Дмитрий Тараканов. — Даже имея номера телефонов звонивших, сложно отследить, куда ушли деньги пострадавших. Обычно счета ведут либо за рубеж, либо на обезличенные счета подставных лиц, которые даже не знают, что когда-то эти счета открывали». 

От кредита до квартиры

Пострадавшие начинают обращаться к юристам и адвокатам, чтобы попытаться вернуть деньги. Среди них есть обманутые, которые продали квартиры, пытаясь спасти свои накопления. Но в итоге деньги с продажи жилья все равно уходят преступникам. Адвокат Александр Щербинин поделился историями таких сделок из личной практики.

«Пожилой женщине позвонили „из МВД“: запугивали, говорили, что телефон прослушивается, призывали срочно спасать сбережения и не рассказывать об этом никому, — говорит собеседник. — Сначала убедили пенсионерку перечислить на „безопасные счета“ накопления. Потом сказали, что на ее имя кто-то пытается взять кредит, но если срочно подать заявку на ту же сумму, то банк не сможет одобрить заем на другого человека. Пообещали, что преступника быстро разоблачат, а кредит можно будет сразу же вернуть».

Как только ничего не подозревающая женщина перечислила мошенникам взятые в кредит деньги, они перешли к третьему шагу.

Ее убедили, что мифический преступник все еще на свободе и пытается переоформить на себя ее квартиру. Как этому помешать? Конечно же, переоформить квартиру на кого-то другого через сделку купли-продажи. Мошенники заботливо предлагают взять всю техническую часть на себя, обещают работу с доверенными партнерами-риелторами.

На самом деле аферисты находят агентства или частных риелторов, которые ведут срочный выкуп жилья с большой скидкой. Риелторам говорят по телефону, что в таком-то городе нужно выкупить такой-то объект. Предупреждают агента, что собственник жилья им позвонит — и действительно, спустя время пенсионерка обращается к риелторам, видит, что ее звонка ждали. Она еще больше убеждается в реальности происходящего и продает квартиру, надеясь, что сделка фиктивна.

Иллюзии рушатся, как только новый собственник жилья просит владельца освободить квартиру.

Судебная практика

Прежний хозяин в поисках справедливости обращается в полицию. А дальше начинаются риски для покупателя: почти всегда обманутые собственники объектов пытаются через суд признать сделку недействительной. Юристы могут ссылаться на недееспособность своего клиента, предъявляют заключения судебной психиатрической экспертизы, пытаются доказать, что все подписанные документы не имеют юридической силы. Особенно если это обычная расписка о получении денег. По решению суда добросовестные покупатели могут остаться без квартиры.

«В моей практике одно из таких дел завершилось тем, что покупатель пожалел бабулю и согласился вернуть ей квартиру за ту же цену, за которую купил. Деньги собирали по всем родственникам. В другом случае суд оставил сделку без изменений, а добровольно возвращать квартиру покупатель отказалась. Благо у пострадавшей это было не единственное жилье», — поясняет адвокат.

Чтобы не пришлось доказывать правоту в суде, эксперты рекомендуют соблюдать четыре правила безопасности:

— Никаких расчетов «под расписку». Передача денег должна проходить безналичным путем. Это нужно, чтобы покупатель мог документально подтвердить факт оплаты.

— С большой осторожностью относиться к сделкам с большим дисконтом. Зачастую это означает, что после покупки могут всплыть правовые риски.

— Проверить, что к моменту сделки продавец выписался из квартиры, в которой проживает. Будет не лишним убедиться, что у продавца это не единственное жилье, и ему есть, куда переехать после сделки.

— Настаивать на осмотре психиатра на дату сделки: специалист подтвердит, насколько продавец дееспособен.