Заморозка строительных проектов в 2023 году: реальность или «запугивание» покупателя

В 2022 году девелоперы потратили гораздо меньше денег на покупку земель в Петербургской агломерации, но при этом приобрели на 40% больше наделов. Звучит вроде бы неплохо, но аналитики рынка не исключают, что грядет заморозка новых проектов и девелоперы будут перепродавать свои земельные активы для поддержания балансов компаний. Узнали у участников рынка, как они смотрят на ситуацию.В марте 2022 года на фоне сложной экономической и геополитической ситуации активность девелоперов снизилась практически до нуля, рассказывает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». В первом полугодии 2022 года петербургские девелоперы получили 26 разрешений на строительство (РНС), которые предполагают возведение всего 630 тыс. кв. м жилья. В 2019-2021 годах, как отмечает эксперт, было выдано 200 РНС, и это уже свидетельствовало о сокращении девелоперской активности в связи с введением проектного финансирования, монополизацией рынка и высокими барьерами на входе, отмечает Левнева.

За весь 2022 год девелоперам в Санкт-Петербурге выдали 55 разрешений на строительство жилых комплексов, рассказывают аналитики компании «Тренд новостройки». Благодаря этим документам в городе можно будет построить почти 2 млн кв. м. жилья. Для сравнения в 2021 году Госстройнадзор выдал 41 разрешение, но площадь строительства была намного меньше, всего 0,84 млн кв. м.

«При этом на 1 декабря 2022 года введено в эксплуатацию 3,055 млн. кв. м. жилья (декабрьские данные появятся только в январе), план на этот год — 3,415 млн кв. м. В 2021-м план превысили почти на 9% — ввели 3,46 млн квадратных метров жилья. Темп ввода в 2022 году не сильно уступает 2021-му, но план ввода в эксплуатацию наверняка снова будет превзойден и 2022 год станет пиковым — как по объему ввода, так и по количеству выданных разрешений на строительство», — комментируют аналитики.

По словам Левневой, затишье на рынке действительно длилось недолго. В третьем квартале в Петербургской агломерации девелоперы вывели на рынок 2,5 млн кв. м жилья, что сопоставимо с ежеквартальными показателями докризисного периода, подчеркивает аналитик.

«На начало октября на фоне сокращения платежеспособного спроса объем предложения оказался на уровне 10,1 млн кв. м, то есть с начала года корректировка составила плюс 3%. В это же время девелоперы начали проявлять активность и в приобретении земельных участков», — комментирует Левнева.

Кто и что покупал

По данным Nikoliers, с начала 2022 года в Петербурге и Ленобласти девелоперы потратили на покупку участков под застройку почти на 40% меньше — $913 млн вместо $1,5 млрд в 2021 году.

Зато по площадям застройщики явно размахнулись. Так, с января по ноябрь 2022 года девелоперы приобрели свыше 1,5 тыс. га, а за 2021-й — около 900 га. Разница опять же 40%,только в пользу ушедшего года. Основной массив сделок прошел за чертой города — около 90% купленных земель расположена за пределами КАД.

Главными приобретателями стали феральные застройщики — вышедшая на петербургский рынок московская ГК «А101», «Группа ЛСР», «Самолет», «Страна девелопмент», Группа «Эталон» (ЛенСпецСМУ) и GloraX.

«В Петербурге за девять месяцев 2022 года девелоперы приобрели 295 га, что все равно на 22% ниже аналогичного показателя прошлого года, — добавляет Ася Левнева. — 70% купленных участков небольшие — до 5 га. Около половины сделок — это долгосрочные инвестиции с целью редевелопмента промышленных предприятий».

Ожидания

По предварительным итогам 2022 года доля инвестиций Петербурга в недвижимость России снизится до 20%. Годом ранее этот показатель составлял 29%, комментирует Ася Левнева.

«Основная причина в сокращении спроса на землю в связи с турбулентностью рынка, приостановкой проектного финансирования на эти цели и с недостатком простых для освоения участков в черте города», — говорит представитель девелопера.

Однако, в процессе адаптации рынка под существующие условия, нарастающие санкции и уход западных компаний будет расти доля инвестиций в коммерческую недвижимость, прогнозирует Левнева.

«В 2023 году емкость рынка недвижимости продолжит снижаться из-за сокращения платежеспособного спроса и роста издержек застройщиков, — полагает представитель ЗАО «Балтийская жемчужина». — Девелоперы сосредоточат свои силы на реализации ранее начатых проектов и освоении уже купленных участков. При ухудшении геополитической и экономической ситуаций вполне вероятна заморозка некоторых объектов и продажа земли, освоение которой в текущих условиях будет компаниям экономически невыгодно».

Как полагают в компании «Тренд новостройки», с 2023 года активность девелоперов будет снижаться и объемы ввода в эксплуатацию могут потерять до 15% по сравнению c 2022 годом. «Это связано со снижающимся спросом и доходами населения», — комментируют эксперты.

По мнению директора по продажам в Санкт-Петербурге ГК «А101» Марии Орловой, тренды 2022 года останутся актуальными и в 2023-м: спрос постепенно смещается из бизнес-класса в «комфорт», а из комфорт-класса в черте города — в область, за КАД; площадь продаваемых квартир и средний чек сделки также снизятся.

«В том случае, если рынок покажет хорошие результаты по поглощению нового предложения, новые очереди застройщики будут выводить бОльшими по объему застройки, чем сейчас (то есть не 2-3 корпуса, а уже 4-5 за раз), — полагает аналитик. — Решение о продлении программы льготной ипотеки дает строительной отрасли возможность стабильно работать полтора ближайших года, следить за спросом, своевременно восполнять объемы предложения, чтобы избежать дефицита. В этих условиях едва ли уместно говорить о перспективе “заморозки” проектов или вероятности значительного снижения темпов продаж. Мы ожидаем, что спрос будет находиться на стабильном уровне, что позволит девелоперам выводить на рынок новые объекты».

Однако, как подчеркивает Орлова, такой прогноз касается только Ленобласти, в Петербурге предложение будет постепенно сокращаться.

«В неопределенных условиях девелоперы, скорее всего, сосредоточатся на строительстве более бюджетного и ликвидного жилья в Ленинградской области, — соглашаются аналитики «Тренда». — Второй момент, который повлияет на снижение в 2023-м, это превышение плана в текущем году. Многие девелоперы в 2022 году оптимизировали свою работу и вводили жилье в эксплуатацию раньше планового срока, чтобы получить деньги с эскроу-счетов и продавать готовые квартиры. Как долго девелоперы будут придерживать вывод новых проектов на рынок, неизвестно. Если спрос на новостройки продолжит снижаться, мы не увидим роста объемов как минимум в 2023-2024 годах».

Как изменится жилье

Откат рынка назад к малогабаритному жилью в новостройках маловероятен, полагает директор по продажам в Санкт-Петербурге ГК «А101». Во-первых, по словам эксперта, покупатели стали куда более требовательными и не станут тратить деньги на то, что не соответствует их представлению о комфорте.

«Во-вторых, проекты, которые будут реализовываться в ближайшие год-два, либо уже находятся на стадии строительства, либо получили разрешительную документацию (или находятся в процессе ее получения), так что перепроектировать их невозможно. Да и застройщики стали разумнее, предпочитая работать в направлении улучшения функциональности метража. И это, скорее, не студии, а полноценные квартиры с кухней», — отмечает эксперт.

«Покупатель предъявляет все больше требований к комфорту проживания на территории жилого комплекса и к его инфраструктуре. И все больше девелоперов пристальнее стали относиться к продукту, который выходит на рынок, — соглашается Александр Леушин, основатель и генеральный директор строительного холдинга «Сенатор». — Сейчас мы видим, что рынок недвижимости вышел на ценовое плато, поэтому в 2023 году рост цен на жилье не будет таким стремительным. При этом предложение будет сокращаться, так как не все застройщики способны работать в условиях турбулентности. Что в будущем приведет к росту цен».

В целом, как говорит Александр Леушин, рынок недвижимости показал высокую адаптивность и гибкость, и крупные девелоперы продолжат рассматривать покупку земельных участков и готовы к активной работе в 2023 ГОДУ.