Призрак малоэтажной России

На модерации Отложенный

 

Доступное и комфорное жилье для россиян - мечта, которая так и не сможет осуществиться у многих слоев населения.  Жилищная система формируется по принципу реализации жилищных программ, ориентированных на определенные суммы денежных средств, вливаемых в регион, а не на возможности и емкость рынка для жителей конкретного региона. Формы  и методы  государственной поддержки в сфере обеспечения жильем и  развитие ипотечного жилищного кредитования дают преференции небольшому числу граждан.
Может быть для России будет интересен опыт строительства доступного жилья в послевоенной ФРГ, когда за 1945-1957 гг. было возведено 5 млн единиц жилья общей площадью около 250 млн кв. м.  Главное, что  одна единица жилья -  это  площадь около а 50 м2. В тот момент совсем неплохо для страны, в которой разрушили 20% жилого фонда, и было около 10 млн. беженцев и переселенцев. Объем инвестиций в строительство жилья превышал 5% ВВП страны. Доля государственной поддержки  жилищного сектора колебалась от 30 до 50% от общего объема инвестиций. В ФРГ жилищное строительство было объявлено приоритетом номер один, но при  этом отвергнута идея строительства дешевого временного жилья по образцу британских "домиков Черчилля" - полубараков-полуангаров, рассчитанных на 10-12 лет, признанная бесполезной тратой ресурсов. Было  создано  ведомство для разработки и осуществления жилищной программы с жестким контролем за строительством и использованием готовых домов.
Местные власти теряли право передачи земли инвестору в том случае, если владелец участка сам начинал строительство жилого дома. В массовом масштабе практиковались жилищные субсидии - порядок их выделения определялся принятым в 1950 г. законом о жилищном строительстве, который делил возводимое жилье на три категории:
 
- в первую категорию попадало социальное (арендное) жилье, возведение которого определялось как приоритетное направление строительной политики. Площадь социальной квартиры не могла превышать 65 кв. м, а максимальный размер арендной платы устанавливался законодательно. Арендовать социальное жилье мог лишь гражданин с доходом, не превышавшим 500 марок в месяц. При этом в 1949 г. арендная плата не могла превышать 1,10 марки за кв. м. То есть не более 10% от дохода гражданина. Разрыв между расходами инвестора на возведение жилья и его доходами от аренды компенсировался из государственного бюджета (инвестор, построивший жилье, продолжал его эксплуатацию).

- ко второй категории относилось массовое жилье, чьи владельцы получали финансовые льготы: первые два года после постройки дома государство возвращало инвестору в виде налоговых списаний по 10% от объема собственного капитала, затраченного на строительство, затем еще в течение десяти лет компенсировало по 3% ежегодно. Оставшиеся 50% от объема собственного капитала, инвестированного в строительство, возвращались после того, как прошел законодательно установленный для строений такого класса срок эксплуатации.Площадь жилья второй категории не могла превышать 80 кв. м (в случае с многодетными семьями - 120 кв. м).

- к третьей категории жилья, не получавшего от государства никаких прямых льгот, относилось так называемое свободно возводимое жилье. Такие квартиры и дома могли превышать максимальные размеры, установленные для первых двух категорий. Благодаря этому в Германии удалось к началу шестидесятых годов решить проблему доступного жилья.

Спустя 12 лет после начала реализации данной программы было решено сменить приоритеты. С принятием новой редакции закона о жилье, начиная с 1958 г. объем государственных инвестиций должен был сокращаться на 10% ежегодно, при этом застройщики стали чаще получать не государственные субсидии, а беспроцентные ссуды.

От государственной поддержки строительства доступного жилья было решено перейти к кредитованию. Под угрозой штрафов кредитные учреждения страны были обязаны выдавать не менее половины объема кредитов исключительно под жилищное строительство, причем по ставке, не превышающей 4,5% годовых. В то же время страховым компаниям предписывалось инвестировать в жилищное строительство не менее 40% от взносов, полученных в рамках программ страхования жизни.

На рынок жилищного строительства постарались привлечь накопления среднего и низшего классов немецкого общества. Существовавшие ранее схемы стимулирования притока на рынок жилья частного капитала строились в основном на всевозможных налоговых льготах и не были привлекательны для малообеспеченных немцев. В рамках же программы строительного страхования в любом банке страны гражданин мог открыть целевой строительный вклад и деньги из него использовать только для инвестиций в жилищное строительство. В зависимости от размера семьи вкладчика к объему вклада государством приплюсовывалось от 25 до 35% его суммы.

Согласно новому закону многоквартирные социальные дома заменялись отдельными домами, куда планировалось переселять малообеспеченных немцев.

По новому закону жилье по-прежнему делилось на 3 категории.

В первую попадали частные дома, строящиеся семьями с низким доходом (своим для каждой федеральной земли). В зависимости от количества детей в семье такое строительство на 10-30% субсидировалось государством, а также получало приоритет при выделении беспроцентных ссуд.Ко второй категории относились дома, которые возводили семьи с более высоким доходом, финансирующие строительство (в зависимости от количества детей) на 10-30% из собственных накоплений.

Такие проекты обеспечивались беспроцентными ссудами, выделяемые из бюджета. Все остальное жилищное строительство финансировалось по остаточному принципу.

На практике это означало, что индивидуальное строительство получало на 10% больше бюджетных средств, чем строительство многоквартирных домов.

Параллельно с поддержкой индивидуальной застройки правительство понижало планку доходов, позволявших заключать договоры на аренду социального жилья, стимулируя население вкладывать деньги в строительство собственных домов. Важно подчеркнуть - бесплатно жилье никому не предоставлялось. Но помощь в его приобретении оказывалась. Земля у собственников не отнималась. В крайнем случае она использовалась по назначению с обязательной компенсацией.

По России бродит призрак малоэтажного решения жилищного вопроса и совершенно очвидно, что учиться на чужом примере общество не хочет, придумывая свои собственные схемы и решения, что приведет к своим собственным ошибкам - технологическим, законодательным и возможно каким-то другим. Малоэтажка не родила пока ни одного полностью законченного проекта, а с начала реализации малоэтажной темы прошло  достаточно много времени. И в строительной отрасли есть проблемы - на днях прошло сообщение в региональных СМИ, что перспективы реализации крупного инвестиционного проекта в Новосибирской области ( строительства завода по производству материалов из ячеистого автоклавного бетона) становятся все более туманными. Предприятие, открытие которого было анонсировано на вторую половину 2011 года, до сих пор не построено. 

Юрий Крупнов в одной из своих новых статей ищет ответ на вопрос, как  дальше развиваться стране и предлагат просто  подумать, ведь все в нашей жизни начинается  с замысла, с мечты. о создании чего-то  нового. Одним из суперпроектов для страны может стать план решения жилищного вопроса для всех россиян - масштабный, оперативный и реальный.  

 "Дайте народу Великую Цель, способную объединить его в едином порыве, – и вы увидите больше детей на улицах наших городов и деревень! На повышение рождаемости будут работать и совершенно конкретные меры – создание в разных регионах России системы биоэкополисов, строительство малоэтажного жилья, доступного и экологически чистого. Недвижимость должна уже скоро стать такой же доступной, как и телевизоры с холодильниками – без решения «квартирного вопроса» трудно ждать от молодых создания многодетных семей.Наконец, еще один важный вызов, стоящий перед человечеством, – это антропологический кризис. Мы видим в последние годы повсеместную деградацию человеческого материала. Наркомания, алкоголизм, сексуальная агрессия, синдром хронической усталости – все эти печальные явления говорят о том, что с людьми не все в порядке. Посмотрите на сегодняшних 15-летних! По биофизиологическим параметрам эти ребята ничем не отличаются от своих сверстников, живших полвека или век назад, но многие из них лишены даже биологической энергии и больше похожи на усталых от жизни пенсионеров. Значит, дело не в физиологии, а в смысловой организации сознания.Показать человечеству выход из антропологического кризиса – пожалуй, главная миссия России. Ведь в нашем духовном арсенале есть уникальный принцип, который 2000 лет вырабатывался христианской цивилизацией и ее передовой православной ветвью. Это принцип личности, который возводит человека на недосягаемый пьедестал. Как писал Максим Исповедник, каждый человек носит в себе частицу Бога. Чем больше человек выявляет свою уникальную и неповторимую личность, тем лучше у него энергетика и совершеннее сознание. И если в стране созданы условия, помогающие людям раскрывать свой творческий потенциал, то общество становится успешнее даже в сугубо экономическом".

http://nvspb.ru/tops/rossii-nujen-novyy-superproekt-45296 

Статью подготовил: Сергей Дарован.

В материале использованы матеиалы и  статьи сайта  www.viperson.ru