В РФ скоро появится промышленная ипотека

 Мишустин поручил Минфину, Минэкономразвития и Минпромторгу, при участии некоторых глав регионов разработать т.н. "промышленную" ипотеку под 5%.

Картинка моя.

Почему я беру её в кавычки? Потому, что нет ни малейшей уверенности в том, что это будет работать.

Ведь давать деньги или не давать решает банк. А под что будут давать деньги банки?

Для начала вспомним что такое ипотека. Это покупка банком недвижимости у застройщика с последующей передачей заёмщику в пользование и выплатой этим заёмщиком конских процентов.

В выигрыше в данной системе двое - застройщик, который сразу получает свои деньги и банк, который не просто получает конские проценты, а ещё и ничем не рискует. Почему не рискует? Да потому, что до окончания выплат заёмщик не считается собственником даже части этой недвижимости.

А вот тут начинается самое интересное. Недооплаченное жильё изымается и направляется на вторичный рынок и продаётся там. Банк в жутком наваре. Скажу больше ему даже выгоднее, чтобы было как можно больше такой неоплаты. И если они говорят, что это мол не так - не стоит им безоглядно верить.

Теперь перейдём к коммерческой недвижимости, о которой идёт речь.

По сути, речь будет идти об уже завершённых объектах, так как выдача кредита под застройку, это совсем другое. Это не ипотека. То есть таким образом может быть реализовано только то, что уже построено.

А теперь скажите мне что может быть построено заранее девелопером с прицелом на последующую продажу кроме квартиры?

Завод? Ни в коем случае. Это штучный товар. Их строят по индивидуальным проектам, причём с максимальным участием заказчика в процессе.

В случае неплатёжеспособности заёмщика объект потом реализовать будет чертовски трудно. Это не квартира. Так что, видя риски банки просто не будут давать денег под такую недвижимость.

Что остаётся? Правильно офисная и торговая недвижимость. Получается, что будет даже не строиться (потому, что строить без бизнес плана по последующему использованию - идиотизм), а скорее всего перепродаваться таким способом от одного собственника другому торговые и бизнес центры.

И каким боком тут слово "промышленная"? Вот скажите мне, где тут промышленность? Где цеха, где фабрики и заводы?

Ну разве что какой-нибудь ангар и то вопрос. Не всякое производство не во всякий ангар можно впихнуть. И вообще, стоимость ангара, в данной ситуации это, мягко говоря, не самая большая часть затрат. Самая большая - оборудование и оборотка на сырьё и так далее. Добавьте сюда сложности с тем, чтобы впихнуть уже имеющийся технологический процесс в данный ангар.

В общем плиз его нафик.

Ну допустим, министерства смогут каким-то неведомым образом устаканить проблему и свести до кучи индивидуальные потребности производства и имеющиеся ангары. Не скрою в принципе это возможно, хотя для этого нужны мегаусилия. Не уверен, что при отсутствии в составе министерств реальных специалистов они такое потянут. Там же не инженеры, а чиновники сидят.

Но что такое эти стандартные ангары? Это малый бизнес. Им это реально может помочь, хотя лично я бы не стал рисковать. Даже арендовать помещение не стал бы, а просто не заводился бы с проектом при нехватке средств на постройку такого "отвёрточного" ангара. Тем более, что по сравнению со стоимостью оборудования и оборотки, которая будет нужна для запуска это просто копейки. Хотя, думаю найдутся рисковые ребята, которые попытаются взять такую ипотеку, если, конечно, условия будут интереснее чем альтернативное предложение по аренде. Обанкроченных заводов пока хватает.

И вообще нам нужны не ангары с отвёрточной сборкой. Нам нужны гигантские заводы. И проблема у этих заводов не в том, чтобы построить себе корпуса. Это вообще последнее о чём голова болит. Главные проблемы - персонал, технологии, оборудование, сбыт и сроки окупаемости.

Так кому вообще это нужно? Промышленности? Нет ей нужно снижение ставки ЦБ до 3-4%. А вот банкам это поможет нарастить предложение и заработать на халяву на перепродаже торговых и офисных зданий ещё немного денег, так как 5% это субсидируемая ставка. А значит разница между реальной которая отталкивается от 11%, которые даёт ЦБ и 5% которые должны быть будет оплачиваться из бюджета.

Честно говоря, эти прокладки между деньгами и промышленностью. Уже достали. Фактически ничего не делая полезного они просто кормятся от ссудного процента, раздувая инфляцию. По своей сути наши банки это трутни экономики.

В современных условиях необходимо воссоздание Госбанка в том виде, в котором он был в СССР. Ну осовременить можно как-то. Но с теми-же функциями. В числе которых обязательно должна быть ответственность за рост промышленного производства. Не ВВП даже, а именно промышленного производства. Причём по секторам, сбалансированно. С учётом создания базы для технологической независимости.

И кредиты бизнесу он должен выдавать напрямую. а не через все эти коммерческие прокладки, которые по сути дела просто дополнительная нагрузка на реальную экономику, которая ничего полезного не делает, но очень хорошо от неё кормится.

Что же касается Мишустина и его команды. То они не на то время тратят. Вместо того чтобы составить план реиндустриализации страны они латают дыры, придумывают какие-то примочки. Но это всё мелко.

Это не решение проблемы в корне, а её "заматывание" через подобные "громкие" инициативы, которые не решают проблему отсутствия в нашей стране системного промышленного производства, а лишь показывают видимость бурной деятельности.

У меня такое впечатление, что правительство просто не знает, что делать.