В Самаре, чтобы очистить место для высоток, сносят дома, имеющие историческую и культурную ценность

«Дом с часами» в Самаре. Фото: Ольга Путилова / «Новая газета»

В центре старой Самары за ночь сгорели сразу три двухэтажных дома. Пожар случился как раз в то время, когда горожане собирали подписи под петицией в защиту домов в историческом центре. Их снос — это стихийное бедствие.

По одной из центральных улиц города, Садовой, с градозащитниками отправляемся пешком. Вот деревянный дом на три окна. Кружевные занавески. Потертые, но сохранившие рисунок наличники. Сам дом выглядит вполне жизнеспособным. Но на фасаде объявление: «Нацпроект «Жилье и городская среда». Ваш дом будет расселен». По соседству небольшой и снова деревянный дом оптимистично-бирюзового цвета с приколотым на двери листком: «Вход в здание запрещен. Возможно обрушение». А вот уведомления о сносе именно здесь почему-то нет. Нет его и на ближайшем доме из красного кирпича. Не сразу понимаю, что не так с окнами. Приглядевшись, вижу: от здания остались только стены. Заходим во двор. Прямо по курсу основательный деревянный дом с кондиционером и спутниковой тарелкой. В открытое окно квартиры второго этажа выглядывает молодая женщина. Охотно вступает в разговор.

— Про снос? Конечно, знаем, у нас вон объявления повсюду висят. Не, съезжать не хочу, это же самый центр. Кто отсюда добровольно поедет.

— Я поеду, — подключается девушка из окна соседней квартиры.

— А вы попробуйте, поживите здесь, воду из колонки носим.

— Ты думаешь, тебя в центре оставят жить, — отвечает соседка. — Вы видели (снова к нам), куда нас переселяют? «В черте города» написано. И все.

— Зато с условиями. Здесь же лет сто ничего не ремонтировали.

— Да мы бы давно сами все сделали. Но только у нас как: сегодня живешь, завтра выселят. А дом у нас нормальный.

— Ну вот живи и бойся, что подожгут твой дом…

Один из дворов старой Самары. Фото: Ольга Путилова / «Новая газета»

Мы отправляемся дальше уже с Ниной Казачковой, которая возглавляет региональное отделения ВООПИиК.

В этом здании (сейчас здесь Реальное училище) на улице Алексея Толстого, был зачитан указ императора об образовании Самарской губернии — ровно 170 лет назад. В юбилейном году знаковый для города памятник истории выпал из праздничных торжеств, да и из жизни тоже. С 2010-го объект культурного наследия (ОКН) федерального значения стоит бесхозный. И стремительно приходит в упадок. Маскировочная сетка по периметру неловко прикрывает восемь тысяч никому не нужных квадратных метров.

— Здесь ведь, вы знаете, учился единственный наш Нобелевский лауреат по химии Николай Семенов, — рассказывает Нина.

В этих стенах располагались и военно-медицинский институт, и первое в губернии Реальное училище на 620 человек, открытое в 1880 году, и Куйбышевское суворовское военное училище. Спрашиваю, чья эта собственность сегодня.

— Сначала здание и земля принадлежали Министерству обороны, это была федеральная собственность, — отвечает Нина. — А где-то в 2016-м перевели в муниципальную.

— В каком состоянии оно находилось к тому моменту, использовать можно было?

— Думаю, нет. Поджоги были, потому что это ценная земля. Прямо самый центр.

— Сильно выгорело?

— Конечно, и не раз. Крыша обвалилась совсем.

Поджог как способ освободить нужный кусок земли — явление для Самары нередкое. Что здесь только не горело. И все больше в центре — в деревянной его части.

Как поступить с Реальным училищем, обсуждали на круглом столе с участием первых лиц города. Решили для начала провести противоаварийные работы и законсервировать здание до прихода инвестора. Реставраторы ВООПИиК взялись сделать проект бесплатно. На сами работы средства нашло Управление госохраны ОКН Самарской области (Госохрана). Городскому департаменту градостроительства оставалось только согласовать проект. Но что-то пошло не так, и деньги не были освоены, проект остался в столе реставраторов.

— Вы про Реальное спрашиваете? Развалится скоро совсем, — обращается к нам пожилая женщина, давно уже стоящая поодаль.

— Я живу рядом и вижу всю эту разруху. Там внутри уж и не знаю, что осталось.

Реальное училище. Вид изнутри. Фото: Илья Сульдин

Снести объект культурного наследия никто не имеет права. Это уголовно наказуемо. Зато можно не трогать объект вовсе — пусть разрушается естественным, так сказать, образом. Ответственность за это тоже предусмотрена. Но, судя по практике, не наступает.

В конце 2019-го старый центр Самары получил статус исторического поселения регионального значения. Это должно гарантировать ему государственную охрану, но не гарантирует. Согласительная комиссия составила перечень ценных градоформирующих объектов (ЦГФО). Эксперты бились, как рассказывает Казачкова, буквально за каждый дом. Чиновники бились против, понимая, что каждый дом упадет на баланс города.

Окончательный список ЦГФО, а это 651 здание, областное правительство должно было утвердить еще в феврале. Не утвердило до сих пор. Не разработаны и регламенты исторического поселения. Среди горожан бытует мнение, что виной тому лобби застройщиков. Они хотят строить по собственным планам. Но тогда вопрос: а что, собственно, дает полученный статус?

Скажем, дом купца Кожевникова на Коммунистической, больше известный как «Дом с часами», — следующий пункт нашего маршрута. Ценность одного из самых известных в Самаре памятников деревянного зодчества предстоит отстаивать через суд. Точнее, доказывать очевидное. На фасаде деревянные часы — копия тех, что висели когда-то в доме и остановились. Это случилось в день трагической гибели внучки хозяина. История, долгое время считавшаяся городской легендой, нашла подтверждение в архивах.

— Вы там внутри не были, если про его ценность говорить, — в голосе Нины очевидное сожаление. — Там печь изразцовая начала прошлого века, лепнина потолочная. А заполнение оконных рам какое уникальное! Реставраторы посмотрели, сказали: в городе нет больше такого. Планировка комнат сохранилась с начала века. Экскурсоводы говорят: у нас нечего показать, как дом купеческого быта. Так вот, пожалуйста, приспосабливайте под музей.

Дом под снос на улице Садовой. Фото: Ольга Путилова / «Новая газета»

Дом имел охранный статус, но в 2013-м лишился его. Потом и вовсе оказался в списке аварийного жилья. Кто взялся оспаривать ценность «Дома с часами», неизвестно. Зато известно, кто решил его судьбу.

— Есть такой недобросовестный эксперт — Нестеренко Игорь Михайлович, — говорит Нина. — Он делал экспертизу, даже не выезжая на место. И заключил, что этот дом не представляет ценности для города.А управление госохраны эту экспертизу приняло.Теперь он ничем не защищен. Мы написали в Минкульт РФ заявление, мы считаем, что эта экспертиза сделана с грубыми нарушениями закона.

Горожане по собственной инициативепровели здесь субботник. Привели дом в порядок, насколько это было возможно. ВООПИиК готово восстанавливать его своими силами, есть и волонтеры, и реставраторы-добровольцы. Но без субсидии такие работы провести сложно. Пока же здание расселено, а это значит — снести его могут в любой момент. Тем более что в соседнем квартале уже ликвидировали три исторических дома по улице Буянова. А на месте снесенных зданий планируют строить жилое сооружение высотой 56 метров. Притом, что Градостроительный кодекс (ГК РФ) запрещает менять параметры в границах исторического поселения. А по правилам землепользования и застройки предел высотности здесь — 17,8 метра.

Диалог с городской властью на этот счет у жителей не складывается. К нашему приезду их собралась целая группа. Почти у каждого есть что сказать.

— Как я понимаю, вы выступали против сноса в своем квартале деревянных домов?

— Конечно! Писали открытое письмо, собрали подписи, в прокуратуру обращались.

— Есть нормы расстояния от исторического здания до новостроек. И это все здесь нарушается.

— Если построят здесь еще одну высотку, просто бетонный колодец будет.

— И нагрузка на сети добавится. Здесь сейчас уже с водой проблемы.

Елену Поваляеву, местную жительницу и юриста, особенно возмущает позиция областного минстроя, на сайте которого размещен проект реновации исторического поселения.

Местные жители. Фото: Ольга Путилова / «Новая газета»

— Они к этому проекту подходят с экономической точки зрения. Если застройщику невыгодно будет осваивать территорию, то власти пойдут навстречу и повысят этажность. Вот с этим мы категорически не согласны. Мы не знаем, какие в регламенте исторического поселения установят высотности. Но в ужасе от того, что они могут быть выше предела, который действует сейчас.

ГК РФ предусматривает возможность отклонения от предельно допустимых параметров разрешенного строительства как исключение из правил. И при условии, что владелец земли не может использовать ее полноценно по причинам, которые от него не зависят. Разрешение на отклонение выдает городская комиссия по застройке. Так вот,

если в Самаре собрать статистику по отклонениям, станет понятно: они стали здесь правилом, услугой, для которой не требуется обоснований.

И услуга эта модернизируется. Так вграницах исторического поселения уже введено пять подзон, предполагающих строительство домов от 34 до 75 метров высотой. Более того, выдано разрешение на возведение 17-этажного дома на улице Маяковского. Как раз в исторической части. Обоснование все то же — «для расселения дольщиков». В данном случае — это 11 человек.

А вот необходимость расселения из аварийного жилья как раз никто не оспаривает. Только подход к сносимым зданиям напоминает спешную зачистку. Так в списки на снос попал дом на Чапаевской, три года назад отремонтированный волонтерами. Буквально в апреле сровняли с землей одно из зданий исторической усадьбы Стройкова 1860 года по улице Садовой. Причем, находилось оно в охранной зоне Покровского собора. Торги на снос аварийных зданий проводит Департамент управления имуществом города. Складывается ощущение, что о статусе иных объектов он имеет смутное представление.

Виталий Стадников, урбанист и доцент НИУ ВШЭ, в свое время был не только главным архитектором Самары, но и идеологом,и одним из разработчиков проекта исторического поселения. А сегодня он констатирует: если все пойдет в таком режиме, к 2025 году половины исторической части Самары просто не будет.

Этот дом на улице Садовой будет снесен до 2025 года. Фото: Ольга Путилова / «Новая газета»

— Сколько памятников попало в программу по расселению, точно сказать не могу, но вместе с ЦГФО точно более сотни. На десятки зданий прокуратура вынесла судебные решения о необходимости сноса. Расселять они могут, а что дальше с ними делать — не знают. Город просто не желает брать на себя никаких обязательств по содержанию. Легче просто снести, чем париться и думать, как дом подготовить к продаже или льготной аренде. Самое главное — придется тогда создавать прозрачную ситуацию с такого рода объектами и их участками, а в этом мало кто в Самаре заинтересован.

Местный Союз журналистов располагается в бывшей усадьбе архитектора Зеленко на улице Самарской. Рядом еще одно здание — некогда флигель, а после — жилой дом на 11 квартир. В нем как раз и живет наша провожатая. Обоим зданиям усадьбы Зеленко более ста лет. Оба — объекты культурного наследия регионального уровня. Дом-флигель 6 лет назад признали аварийным. В интересах застройщика, уверены его жильцы.

— Вот это, — Нина показывает на громадину из стекла и бетона, — построил «Трансгруз». На его месте стояла усадьба Гергардта, ее снесли и построили башню в 33 этажа.

Упомянутая усадьба была выявленным уникальным памятником архитектуры. В 2007-м ее продали без охранных обязательств. А затем буквально в одну ночь снесли бульдозерами.

Флигель определили под снос, а ничего не подозревающим жильцам 11 квартир прислали письма с требованием освободить территорию, прихватив с собой мусор. После долгих судов люди, однако, отстояли свой дом.

Коридор Реального училища. Фото: Илья Сульдин

Виталий Стадников уверен: списки аварийных домов пополняются с помощью левых экспертиз, которые проводятся не глядя, но по общему принципу.

— Дома попадают под снос не потому, что износились. А там, где есть проекты, и разработана документация по строительству. Поэтому одни дома обрушаются, притом что они не признаны аварийными. А другие сносятся, будучи в абсолютно нормальном состоянии. Это не просто практика, а сто тысяч раз доказанный факт! Сама земля — спекулятивный актив. Выгодно признавать дома в исторической части аварийными, не разрешать оформлять землю под ними, отдавать ее застройщикам. У нас куча таких распределенных участков, которые висят за застройщиками чуть ли не десятилетиями и практически в помойку превратились.

Примерно так выглядит территория над крепостью Засекина, с которой начиналась Самара. Сама крепость под землей, добраться до нее невозможно. С 2000-х это частная и заброшенная территория за забором. А через дорогу на стрелке реки Самарка и Волга — последний и самый, пожалуй, неоднозначный пункт нашей программы.

Здание самарского элеватора видно издалека. Уже давно не работающий, но, по сути, стратегический объект впечатляет и масштабом, и формой. Разговоры о его сносе идут давно. Сам же он — идеальное место для арт-кластера или выставочного пространства со смотровой площадкой. Это первое, что приходит в голову при виде двух монолитных 60-метровых башен. Тем более что у Самары есть опыт переоборудования бывших производств под иные форматы. Но здание элеватора в частных руках.

Какие виды на него имеет новый хозяин, горожанам не докладывают.

ВООПИиК заявляло пять модернистских зданий на включение в выявленные объекты культурного наследия. Госохрана утвердила только два. По элеватору отказ. Низкую оценку получил критерий подлинности. Между тем здание с 1980 года стоит в своем первозданном виде. Его градостроительная ценность — уникальные технологии, 32 патента было получено в процессе возведения. А главное — это первый в Советском Союзе элеватор вертикального типа.

— Недавно узнала, что это еще и один из лучших образцов брутальной архитектуры в мире. Хотя бы поэтому элеватор уже стоило взять под защиту. В чем все-таки проблема?

— В том, что здесь есть собственник, — объясняет Нина. — Но мы почему написали заявление о внесении? Потому что понимали: застройщик снесет его однозначно, невыгодно ему такой объект здесь держать. Проще построить квартиры, дорого продать и быстро получить прибыль. И на сегодня ему, собственно, ничто не мешает. Но с застройщиком все-таки нужно разговаривать — здесь публичная власть должна работать.

Самара сегодня — это один из немногих городов-миллионников, где в таком количестве сохранились деревянные и деревянно-каменные дома. А градозащитного совета здесь нет. Нет и общедоступной базы ветхих и аварийных зданий. Почему? Об этом в официальном запросе мы спросили у городского Департамента градостроительства. Ответа не получили. Тем временем под снос определен дом 1825 года постройки. Подобных в Самаре почти не осталось.

Ольга Путилова

ОФИЦИАЛЬНО

Редакция отправила запрос в администрацию Самарской области с просьбой о комментарии. Ответ пришел из Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области.

«Проект списка ЦГФО г. Самары сформирован. Утверждение данного списка возможно путем внесения изменений в действующий предмет охраны исторического поселения г. Самары. В настоящее время проект соответствующего нормативного правового акта подготовлен и проходит процедуру корректировки. Утверждение данного списка планируется до конца 2021 года. Проектное предложение по градостроительным регламентам исторического поселения было сформировано в 2019 году. После чего для исключения наложения различных регламентов зон охраны ОКН был заключен контракт на разработку объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в границах исторического поселения. В настоящее время проект объединенной зоны охраны ОКН завершен, но еще не принят. После его принятия в градостроительные регламенты исторического поселения необходимо будет внести корректировку.Запрет сноса исторических зданий уже действует на основании регламентов утвержденных зон охраны многих ОКН, расположенных на территории исторического центра г. Самары. Высотные параметры нового строительства также проверяются на соответствие действующим регламентам зон охраны ОКН».