Первый квартал: перспективы и тенденции

В 2011 году наш край вышел в общероссийские лидеры по темпам роста стоимости жилья в многоквартирных домах. Продавцов это радует. Покупателей – не очень.

Отметим, что растет усредненный статистический показатель цены кв. метра, а это, по сути, аналог средней температуры по больнице, когда одних знобит, а других лихорадит. По разным сегментам жилья ситуация аналогичная – тенденции разнонаправленные. В наибольшей степени востребованы качественные объекты эконом-класса, которые дорожают на уровне инфляции либо уже солидно опережая ее. Причем это касается не только готового жилья, но и стадии нулевого цикла. А вот стоимость устаревшего жилищного фонда и квартир бизнес-класса как минимум не растет. Также стагнируют объекты, находящиеся между премиум- и эконом-секторами.

Цены продаж индивидуальных домов продолжают падать как у нас в крае, так и по стране. Связано это с непосильными для многих собственников коттеджей эксплуатационными расходами (подробнее об этом в статье «Идеальный коттедж для сибиряка»), а также с удержанием застройщиками и производителями стройматериалов для малоэтажки стоимости товаров и услуг на минимальном уровне.

Отметим, что и в многоквартирном жилищном строительстве именно те, кто вовремя пошел на снижение рентабельности своего бизнеса и переориентировался на эконом-класс, сумели не только удержать свои позиции, но и нарастить долю рынка.

К примеру, падение продаж началось с осени 2008 года, для многих девелоперов оно в итоге стало десятикратным. А вот цены в массовом порядке пошли вниз только с 2009 года. Снижение по различным сегментам составило от 15 до 50%. В результате наибольшей реализации построенного добился тот, кто либо сбросил цены первым, либо обеспечил наименьшую цену квадратного метра. Потому у застройщиков, специализировавшихся на строительстве панельных домов, объем ввода жилья за кризисные годы упал незначительно. Преуспели также сделавшие ставку на комплексное развитие территорий. Основательно просели лишь те, кто не нашел в себе силы отказаться от запланированной, но уже нереальной прибыли или ориентировался на премиум-сегмент.

По свидетельствам руководителей компаний – общероссийских лидеров в строительстве жилья, для удержания своих позиций им пришлось пойти на ограничение общей рентабельности 10%, а в части работы по федеральным нуждам 3-5%, притом что доля этого сектора в общем портфеле фирм доходила до 70%.

К слову, министр регионального развития РФ Виктор Басаргин отметил, что при прямом или косвенном участии государства у нас вводится в эксплуатацию уже около 40% жилья, и это очень весомый фактор стабилизации рынка и обеспечения выживаемости отрасли. Чрезвычайно высокое значение имеют и объемы жилищного кредитования, превысившие планку 1,3 трлн. руб., причем в прошлом году по отношению к 2009-му количество ипотечных кредитов выросло в 2,5 раза. Ныне с использованием ссуд покупается каждая вторая квартира. И условия кредитования продолжают упрощаться и оптимизироваться.

Так, в нашем крае Фонд жилищного строительства запустил программу «Прямая ипотека». Кредиты предоставляются в четырех вариантах: «Основной», «Новостройка», «Военная ипотека» и «Материнский капитал». Механизм подачи заявки облегчен до предела – достаточно заполнить анкету и представить копии паспорта, справки 2НДФЛ и трудовой книжки. При этом можно ограничиться электронной заявкой на сайт фонда www.krasgilfond.ru. Рассмотрение бесплатное, в течение не более трех дней. Процентная ставка до 9,5%, первоначальный взнос – от 15%, срок кредитования – до 30 лет.

Отметим, что размер ипотечного кредита в Красноярске в основном находится в диапазоне от 800 тыс.

до 1,4 млн. рублей при среднем собственном взносе покупателей 20% от стоимости жилья. Это означает, что главным образом приобретаются одно- и двухкомнатные квартиры. На первые приходится 40% всех сделок, на вторые – более 25%.

Как правило, чаще всего речь идет либо об относительном улучшении жилищных условий, либо о расселении разных поколений, потому в качестве основного актива выступают не свободные денежные средства, а уже имеющееся жилье, тут же поступающее на вторичный рынок. А при приобретении на первичном рынке наученные горьким опытом последних лет покупатели делают акцент на оценке надежности застройщика. Причем последние меняют стратегию в сторону строительства более компактного жилья, ориентируясь на тот факт, что с уменьшением площади средняя цена квадратного метра только увеличивается.

Разница между стоимостью метра в рядом расположенных одно- и четырехкомнатной квартирах доходит до 25%. Это, впрочем, кратно меньше территориальной градации. Если в Ленинском районе кв. метр благоустроенного жилья продается в среднем за 35 тыс. руб, то в Центральном – в полтора раза дороже. И намерение властей ввести мораторий на строительство в центре города эту разницу только увеличит.

Рост цен продолжится

Это можно утверждать, не боясь ошибиться. Среди основных причин дальнейшего подорожания – инфляция. Даже по данным официальной статистики, индекс цен на промышленную продукцию за год возрос более чем на 20%. А по свидетельству президента союза товаропроизводителей предпринимателей Красноярского края Валерия Сергиенко, к примеру, уже в 2011-м различные виды металлопроката подорожали от 28 до 60%. По платежкам, выставляемым строительным организациям энергосбытом, цена кВт/часа электроэнергии по сравнению с прошлым годом возросла в полтора, а по высокому напряжению – почти в два раза. Увеличилась и налоговая нагрузка. Все эти затраты, очевидно, будут перекладываться на плечи покупателей.

Отметим, что предложение квартир со стороны застройщиков продолжает сокращаться. По России за январь-февраль жилья введено на 11,5% меньше, чем за такой же период прошлого года. По Красноярску отставание от показателей прошлого года превышает 27%. Это связано с тем, что в период кризиса многие компании сосредоточились на скорейшей достройке уже начатых объектов, замораживая заделы по проектам, планируемым к вводу в 2011-2012 годах. При этом, с другой стороны, государство продолжает стимулировать спрос как напрямую, через федеральные, краевые и муниципальные программы, так и косвенно – через развитие ипотеки. По словам Виктора Басаргина, целью правительства является, по крайней мере, полуторакратное увеличение объемов реализации жилья, притом что к 2015 году не менее 60% ввода должно приходиться на малоэтажку.

Добавим к потенциальному фактору роста цен на жилье аккумулирование средств на счетах бизнесменов, зарабатывающих на росте стоимости как российского экспорта, так и внутреннего потребления (энергоносителей, металлов и т.д.). Эти деньги ищут применения и уже пошли в коммерческую недвижимость. Суммарный объем инвестиций в этот сектор за первый квартал по России, по утверждению компании Praedium Oncor International, составил около 0,6 млрд. долларов, что в полтора раза выше, чем за такой же период прошлого года. Потому возвращение крупных инвесторов и на рынок оптовых приобретений квартир вполне ожидаем, особенно с учетом того, что повышение цен здесь, по крайней мере, в сегменте эконом-класса приобрело устойчивый характер, а все иные вложения либо более рискованны, либо менее доходны.

Исходя из сказанного, в ближайшие год-полтора факторы государственного и кредитного стимулирования спроса при фактическом падении предложения, а также инфляция будут способствовать росту цен на жилье. По крайней мере, до тех пор, пока все не будет компенсировано соответствующим увеличением объемов строительства. Более долгий прогноз для страны, которая не нашла общественный консенсус даже в оценке своего недавнего прошлого, вряд ли реалистичен.