Об установке кондиционеров на фасаде многоквартирного дома.

В соответствии с положениями статей 209, 247, 290, 304 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, а также принимая во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 12.10.2010 № 8346/10, собственники помещений и, соответственно, доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома могут использовать часть общего имущества многоквартирного дома (часть фасада), в том числе для установки систем кондиционирования.
Данная позиция подтверждена также в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2016 № 304-ЭС16-7628.
В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Установка внешних блоков кондиционеров к внесению таких изменений не приводит.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к реконструкции объектов капитального строительства установка внешних блоков кондиционеров не относится.
Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Согласно пункту 12 Перечня технически сложных товаров, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 10.11.2011 № 924, это сложная вещь.
Наличие в составе также внешнего блока, необходимого для отвода тепла от внутреннего блока, указывает на то, что внешний блок - это составная часть сложной вещи в смысле статьи 134 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника, что может привести к нарушению требований статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, лишению собственника права пользования принадлежащим ему имуществом.

Постановление Арбитражного суда Восточно Сибирского округа дело № А19-18807/2018 от 15.10.2019г.

Дополнительная информация:

Суды также установили, что кондиционеры на фасаде многоквартирного дома установлены и эксплуатируются собственником помещения на той части наружной стены дома, которая непосредственно сопряжена с принадлежащим ему помещением; являясь собственником помещения и, соответственно, доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, может использовать часть общего имущества многоквартирного дома (часть фасада), в том числе для установки систем кондиционирования.
Данный вывод судов соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в Определениях от 25.06.2016 г. № 304-ЭС16-7628 по делу № А46-3373/2015, от 29.07.2014 г. по делу № А56-39389/2013, Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 12.10.2010 г. № 8346/10. 

Об установке кондиционеров на фасаде многоквартирного дома (подборка судебных актов) 

Фасады здания относятся к общему имуществу собственников помещений в здании, и принадлежат всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, и передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании).
Таким образом, установка оборудования и использование фасадов как составных частей зданий должно осуществляться при наличии согласия собственников зданий. Доказательств того, что собственники помещений согласовали установку кондиционеров на фасаде здания, а равно получения разрешения на установку кондиционеров на фасаде здания согласно пункту 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170 стороной ответчика не представлено (Дело № А26-2052/2013).

Суд сделал неверный вывод, что установкой на фасаде здания блоков двух кондиционеров и воздуховода системы вентиляции ответчиками произведена реконструкция многоквартирного жилого дома как объекта капитального строительства, так как в силу ст.

1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В рассматриваемом правоотношении установку такого оборудования в период после 01 марта 2005 года не является уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, о котором идет речь в ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.
Такие действия ответчиков следует отнести к использованию общего имущества многоквартирного дома, к которому относится его фасадная стена как ограждающая конструкция.
В соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Так как ответчики не представили решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома по вопросу передачи им в пользование фасадной стены дома для установки двух блоков кондиционеров и воздуховода системы вентиляции, решение суда первой инстанции в части признания установки данных объектов незаконной и возложения на ответчиков обязанности демонтировать их, является законным и обоснованным и отмене до доводам апелляционной жалобы не подлежит (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 08.10.2014 г.).

По смыслу разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2012 года, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013 г., реализация прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
В отсутствие такого соглашения права собственников жилых помещений в многоквартирном доме, находящемся в долевой собственности, нарушенные другими сособственниками в результате неправомерного использования общего имущества жилого дома, могут быть защищены путем обращения в суд с иском об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения (Дело № А45-3869/2016).

Управляющая компания не является организацией, созданной
собственниками жилых помещений для совместного управления общим
имуществом, она не представляет интересы собственников, ее права и обязанности регулируются договором управления, заключенным с собственниками имущества либо с товариществом собственников жилья.
Следовательно, управляющая компания не является представителем
собственников имущества многоквартирного дома, и не может нести
ответственность за действия третьих лиц, связанные с использованием общего имущества многоквартирного дома вне зависимости от наличия или отсутствия согласия собственников имущества.
Кроме того, собственниками помещений в доме не было принято решения о возложении на управляющую компанию полномочий по ведению работы с лицами, размещающими на фасаде дома рекламу вывески и иное оборудование, не предусмотренное проектом многоквартирного дома, в том числе и кондиционеры (Дело № А26-3725/2014).

1. Решение Арбитражного суда Республики Карелия  дело № А26-2052/2013 от 10.04.2014г.

2. Апелляционное определение Красноярского краевого суда дело № 33-9605/2014 от 08.10.2014г.

3. Решение Арбитражного суда Республики Карелия дело № А26-3725/2014 от 03.10.2014г.

4. Постановление Западно Сибирского округа дело № А45-3869/2016 от 01.03.2017г. (резолютивная часть 20.02.2017г.)