ДЕВЯТЬ СТУПЕНЕЙ К НОРМАЛЬНОМУ ТСЖ
Строительство нормального ТСЖ - это продолжительный процесс, требующий постепенного восхождения от одной освоенной ступени к следующей. Это в первую очередь напряжённая работа в умах жителей МКД. На каждую следующую ступень можно подниматься только после освоения жителями предыдущей.
Караван должен идти так, как поспевают за ним женщины, старики, дети, т.е., слабые.
1-я ступенька - это ТСЖ без расчётного счёта, без финансово-хозяйственной деятельности, без выбора способа "управление с помощью ТСЖ", без изменения существующего способа управления. Утверждается состав общего имущества, решаются организационные вопросы, начало выстраивания низовой демократии в МКД.
2-я ступенька - всё, что и на первой, но разрабатывается свой вариант договора управления домом, согласовывается с УК, разрабатывается и утверждается Порядок контроля за работой УК, отрабатываются механизмы контроля на практике, налаживается деловое взаимодействие с УК, готовится проект годового бюджета ТСЖ.
3-я ступенька - то же, плюс выбор на ОСС способа управления "управление с помощью ТСЖ", расторжение договоров между УК и собственниками, заключение договора между ТСЖ и УК.
4-я ступенька - открытие расчётного счёта ТСЖ, переключение платежей за ЖКУ на расчётный счёт ТСЖ, внесение в договор с УК пунктов о том, что отныне УК будет получать оплату за свою работу от ТСЖ ежемесячно по факту выполненных работ. Отработка механизмов взаимодействия ТСЖ с УК в новых договорных отношениях.
5-я ступенька - пересмотр функций УК и ТСЖ, перераспределение функций между УК и ТСЖ, переговоры с другими УК и обслуживающими организациями об условиях будущих возможных договоров, переговоры с поставщиками КОММУНАЛЬНЫХ услуг об условиях прямых договоров между ТСЖ и поставщиками КУ. Кроме всего прочего, это позволяет делать сравнительную оценку Управляющих компаний и выстраивать с ними более конструктивный диалог.
6-я ступенька - максимум усилий по "тренировке" УК работать по схеме "Хозяин (ТСЖ) - Управляющий (УК)", как положено.
Далее, в зависимости от результатов "тренировки", остаётся эта УК или подбирается другая. Параллельно проводится детальный анализ известных моделей управления домом с целью подобрать дому наиболее оптимальную из них.
7-я ступенька - наладить более-менее сносное управление МКД ТАКИМ ОБРАЗОМ, ЧТОБЫ ОНО НЕ ЗАНИМАЛО В ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТСЖ БОЛЕЕ 40% ВРЕМЕНИ. Параллельно с этим максимально оттачиваются все механизмы демократии внутри ТСЖ и внутри дома (этому вопросу пристальное внимание должно уделяться на всех ступеньках, даже самих маленьких).
8-я ступенька - обеспечив эффективное управление ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМИ ВОПРОСАМИ дома, безупречное следование принципам демократии внутри дома, Правление ТСЖ сосредотачивает 60% времени на ИНВЕСТИЦИОННОЙ деятельности ТСЖ с целью создания источников максимального пополнения доходной части бюджета ТСЖ. Задача - минимизировать платежи жителей, максимально извлекая доходы из других источников.
9-я ступенька - создание ОБЪЕДИНЕНИЯ ТСЖ с соседними домами, предпочтительно на квартал жилой застройки, в любой юридически возможной и экономически наиболее выгодной собственникам форме с наиболее рациональным распределением функций между ОБЪЕДИНЕНИЕМ и каждым ТСЖ.
Комментарии
1)создание ТСЖ (т.е., голосование, выборы органов управления ТСЖ, регистрация юридического лица);
2) открытие расчётного счёта созданного юрлица;
2) выбор способа управления домом "управление товариществом собственников жилья" ?
Как только создается ТСЖ, тут же начинается атака монополистов с требованием перезаключать договора.
Их можно понять - возня с неплательщиками самый аЦкий труд.
Как раз процедура борьбы с должниками в России очень не проработана.
Институт банкротства физлица у нас отсутствует, рычагов давления на таких гибонов мало, более того наши законы запрещают отключать им свет/газ/воду.
ИМХО в данном случае государство должно взять на себя полицейские функции:
организовалась задолжность - её гасит государственный бюджет и берет в оборот неплательщика.
Потом из него выбивает и долг, и проценты, и штраф за напряг государственных органов - что бы в следующий раз неповадно было.
Такие системы с блеском работают в Германии на взыскании алиментов и обязательствах содержать фасад дома в исправном состоянии.
Если о председателя ТСЖ вытереть ноги можно, то о государство вытирать ноги нигде, никто не рискует.
Как только создается ТСЖ, тут же начинается атака монополистов с требованием перезаключать договора".
У меня множество примеров из реальной практики, которые говорят о том, что создание ТСЖ никак не возбуждает монополистов. Они не реагируют на создание ТСЖ именно потому, что у них ПРОДОЛЖАЕТ ДЕЙСТВОВАТЬ ДОГОВОР С УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ, поскольку при проведении ОСС по созданию ТСЖ вопрос ИЗМЕНЕНИЯ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ в повестку дня не ставился. УК продолжает работать, как и работала. Она сохраняет все договорные отношения неизменными. Монополисты порой даже не знают о том, что в доме создано ТСЖ.
А закон не запрещает собственникам таким образом пошагово, по ступенькам идти от ТСЖ-минимум до ТСЖ-максимум.
Пошаговое продвижение позволяет жителям переосмысливать происходящее, поскольку перемены носят микроскопический характер и не резко ломают привычный уклад жизни. Наибольшая трудность - вскарабкаться на первую лестничную площадку - создание юридического лица - ТСЖ.
Войти в это здание, подняться на несколько ступенек и встать на первую широкую лестничную площадку - психологически тяжёлый шаг.