Нет госрегистрации ОИ? - Замечательно! Платите штраф 250 - 300 тысяч

КЛЮЧЕВОЕ

НАЕЗД

ГЖИ

Правонарушение

По ч.2 ст. 14.1.3 КоАП РФ

ПРЯМОЕ нарушение ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и

ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Опираемся на 122 -ФЗ о РЕГИСТРАЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Рай

250

Государственная жилищная инспекция … области

Заявитель

Адрес

ЖАЛОБА на нарушении лицензионных требований

Заявитель проживает в доме, который считается находящимся под управлением ООО "Рай". Деятельность по управлению многоквартирным домом включает содержание общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 3 «Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 г. N1110, лицензионными требованиями к лицензиату, являются:

- соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ (работы по СОДЕРЖАНИЮ)

- исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ (услуги УПРАВЛЕНИЯ);

Оба приведенные лицензионные требования были нарушены

1. ПЕРВОЕ НАРУШЕНИЕ (в части работ по содержанию общего имущества - ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ)

Надлежащее содержание общего имущества согласно ч.2.3 ст.161 ЖК РФ "должно соответствовать всем правилам", установленным законом (ключевое слово употребленное в этой норме права: "всем"), так что в круг понятий, охватываемых ВСЕМ ПРАВИЛАМ обязательно входят ПРАВИЛА содержания общего имущества.

Согласно п.3 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства №491:

“При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре”.

Согласно ст.8.1 ГК РФ права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, и в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (ч.1 ст.8.1 ГК РФ), тогда как права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом» (ч.2 ст.8.1 ГК РФ).

Конституционный Суд РФ в своем Постановлении №13-П от 04 июня 2015 подтвердил, что "лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином". Но в рассматриваемом случае запись в реестр не внесена, следовательно никакого правообладателя не возникло.

Сведения о правах на общее имущество МКД является существенным условием договора управления многоквартирным домом в силу подпункта 1 пункта 3 ст.162 ЖК РФ и ст.432 ГК РФ.

При отсутствии регистрации в ЕГРН состава имущества МКД у собственников помещений не возникает обязательств перед ООО "Рай", а у названной организации не возникает ни нарушенных прав, ни нарушенных интересов, ни права на управление МКД. Несоблюдение требования о государственной регистрации имущества, находящегося в управлении управляющей организацией, следует рассматривать как рейдерский захват с правовыми последствиями, установленными ст.ст.167 и 1002 ГК РФ.

13. При разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, следует исходить из того, что к общему имуществу в многоквартирном доме относится только то имущество, которое отвечает признакам, закрепленным в статье 36 ЖК РФ и пункте 1 статьи 290 ГК РФ.

В частности, в состав общего имущества в многоквартирном доме входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, который сформирован и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Из Постановления КС РФ от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" следует:

4. Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса РФ.

Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

ВЫВОД: Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, а сведения о составе общего имущества не зарегистрированы в установленном порядке, то у так называемой управляющей организации не может возникнуть ни права на управление домом, ни права на обслуживание (содержание) общего имущества, в том числе права на оплату работ по содержанию земельного участка.

3. Нарушение требований ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Частью 2 статьи 162 ЖК РФ особо оговорено, что сторона, принявшая на себя исполнение договора управления в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Действия по государственной регистрации прав на управление общим имуществом и на земельный участок имеют ясно выраженную направленность на достижение целей управления многоквартирным домом. Эти действия полностью соответствуют упомянутой в приведенной норме права "услугам по управлению многоквартирным домом".

Но приведенные требования со стороны управляющей организации не исполнены: никаких регистрационных действий в отношении права на управление общим имуществом не было осуществлено. Управление общим имуществом фактически захвачено рейдерским путем.

4. Особые правовые последствия несоблюдения лицензионных требований по п. 2.3 ст.161 и п.2 ст. 162 ЖК РФ

При отсутствии данных о конкретном составе общего имущества отпадает возможность определить объем оказываемых услуг. Это подтверждается судебной практикой. Так Арбитражный суд Самарской области в своем решении от 25 октября 2013 года дело по иску Закрытого акционерного общества "Предприятие тепловых сетей - Сервис" к Закрытому акционерному обществу "ВАНТ" о взыскании неосновательного обогащения в виде неосновательно сбереженных за счет истца денежных средств, составляющих стоимость услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома отказал в удовлетворении исковых требований, ссылаясь, в частности, на то, что:

"истцом не определён конкретный состав общего имущества конкретного дома, который он обслуживает, то есть НЕ ОПРЕДЕЛЕН ОБЪЕМ ОКАЗЫВАЕМЫХ УСЛУГ»

Как следует из правовой позиции Конституционного суда РФ, закрепленной в Определении от 22 декабря 2015 №3026, при неустановленных параметрах общего имущества, зависящих от индивидуальных характеристик данного дома, вообще невозможно определить производные от них стоимостные показатели - размер платы за содержание и ремонт.

Если имущество не определено, не зафиксировано по составу и стоимости, то не может существовать и права на него – ни права управления, ни вещного права.

С позиций конституционно - правового истолкования факт оказания услуг, подтвержденный с одной стороны, требует проверки на соблюдение законности. Конституционный Суд РФ в своем Определении 163-О от 25 февраля 2013 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гр-на В.Т.Апексимова на нарушение его конституционных прав частями 1 и 2 статьи 153 ЖК РФ" указал на необходимость проверки наличия законных оснований при возложении на собственников обязанностей по оплате жилого помещения, имея в виду, что оплате подлежать услуги, оказанные на законных основаниях. В рассматриваемом случае услуги оказываются "без законных оснований" (выражение введено в оборот Определения КС РФ 163-О). Руководство ООО "Рай" отказалось предпринять управленческие действия по созданию условий для содержания общего имущества на законных основаниях.

5. Привлечение к ответственности за правонарушение

Согласно ч.2 ст. 14.1.3 КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 7.23.1 КоАП РФ, влечет за собой наложение административного штрафа на юридических лиц - от 250 тысяч до 300 тысяч рублей.

Вина выражена в том, что, несмотря на наличие у ООО "Рай" возможности обеспечить соблюдение установленных норм и правил, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, общество не приняло все зависящие от него меры по их соблюдению.

В связи с изложенным в действиях юридического лица - ООО "Рай" усматриваются признаки административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч.2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. На наш взгляд, отсутствуют обстоятельства, могущие смягчить административную ответственность.

Несоблюдением требований законодательства о лицензировании отдельных видов деятельности виновное юридическое лицо причинило заявителю значительный имущественный вред и нравственные страдания - поскольку заявитель втягивается в сделку с заведомо недобросовестным контрагентом, что несет риск наступления неблагоприятных последствий, в частности, риск нецелевого расходования уплаченных денежных средств. Любая угроза нарушения законных имущественных интересов является основанием для признания заявителя потерпевшим в полном соответствии с требованиями ст. 25.2 КоАП РФ

На основании изложенного,


П Р О Ш У

1)принять все необходимые меры в рамках полномочий по привлечению виновного юридического лица - ООО "Рай" - к административной ответственности, предусмотренной частью ч.2 ст. 14.1.3 КоАП РФ;

2)признать заявителя потерпевшим

С уважением

Подпись

Дата