Как рассчитывать платежи, если собственники не утвердили размер платы за содержание
Если собственники не утвердили размер платы, управляющие обязаны в зависимости от ситуации продолжать применять утвержденный ранее тариф или начать использовать принятый органом МСУ. В рекомендации мы рассказали, какой размер взять за основу для расчетов и как рассчитать по нему плату.
На чем основывать расчет, если собственники не утвердили размер платы
Чтобы определить, какой размер платы взять за основу для расчета, выясните:
- 1. утверждали ли собственники решение о размере платы ранее;
- 2. если утверждали, то на какой период.
Закон не ограничивает период, на который собственники помещений в МКД или члены ТСЖ, ЖСК вправе утвердить размер платы. Чтобы разобраться, как часто утверждать, ознакомьтесь с предыдущими решениями общих собраний и уставными документами организации. Особенности утверждения размера платы в зависимости от способа управления МКД мы привели в таблице 1.
Таблица 1. Особенности утверждения размера платы в зависимости от способа управления МКД
|
Способ управления
|
Кто утверждает
|
На какой период
|
Какие документы закрепляют
|
|
УО
|
Общее собрание собственников помещений с учетом предложений УО (ч. 7 ст. 156 ЖК)
|
Не менее чем один год
|
Протокол ОСС, договор управления МКД
или
документация открытого конкурса, если УО отобрали на таком конкурсе
|
|
ТСЖ, ЖСК, ЖК
|
Общее собрание членов товарищества или кооператива (ч. 8 ст. 156 ЖК)
|
Период определяет устав ТСЖ, ЖСК, ЖК
|
Протокол общего собрания членов ТСЖ, ЖСК
|
Какой размер платы применять, если в предыдущем решении собственники не указали период
Если предыдущее решение собрания содержало формулировку без указания сроков окончания действия, вы обязаны продолжать применять ранее утвержденный размер платы. Применять нужно до момента, когда общее собрание примет новое решение. На практике такой промежуток может продлиться в течение нескольких лет.
УО, ТСЖ, ЖСК не вправе самостоятельно изменить размер платы (определение Верховного суда от 14.02.2018 № 304-КГ17-22877), но могут инициировать общее собрание и предложить собственникам утвердить экономически обоснованную плату. Провести ОСС целесообразно в случае, если ранее утвержденный размер не позволяет качественно содержать и ремонтировать общее имущество.
Какой размер платы применять, если собственники указали период или не утверждали ранее размер платы
Если срок ранее утвержденного собственниками размера платы истек или не утверждался, применяйте размер платы за содержание в размере, установленном нормативным актом органа МСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК).
Применять размер платы, утвержденный на прошедший период, УО, ТСЖ, ЖСК не вправе.
Внимание: собственники вправе принять решение о применении размера платы, установленного органом МСУ.
Как использовать размер платы, утвержденный органом МСУ
Ознакомьтесь с нормативно-правовым актом об утверждении размера платы за содержание жилого помещения в МКД, утвержденным органом власти вашего региона. Как правило, такой нормативный акт ежегодно утверждается органом МСУ и размещается на официальном сайте органа МСУ. Если на официальном сайте отсутствует такой документ, письменно направьте в орган МСУ запрос о наличии на территории муниципального образования такого нормативного акта и где с ним можно ознакомиться.
Пример: мэрия Новосибирска утвердила с 1 июля 2019 года размер платы за содержание жилого помещения для 11 категорий домов (постановление мэрии города Новосибирска от 29.05.2019 № 1984).
Каждый субъект РФ утверждает свой перечень категорий домов, единого подхода нет.
Для каждой категории утверждают перечень работ по содержанию, исходя из которого рассчитывают размер платы
Выберите и используйте размер платы для категории, которая подходит для МКД в вашем управлении, в котором собственники не утвердили размер платы на общем собрании.
Как начать собирать платежи исходя из размера платы, утвержденного органом МСУ
Чтобы начать начислять плату за содержание жилого помещения исходя из утвержденного органом МСУ размера, выполните два действия:
- распределите затраты по статьям расходов;
- проинформируйте собственников.
Распределите затраты по статьям расходов. Как правило, в нормативном акте орган МСУ указывает размер платы за содержание жилого помещения исходя из 1 кв. м общей площади жилого помещения. При этом такой нормативный акт конкретизирует лишь часть статей расходов. Например, на содержание лифтов, на расходы по начислению платы за содержание жилого помещения.
В отношении не определенных в нормативном акте органом МСУ затрат установите их соотношение в порядке, предусмотренном условиями договора управления или решениями собраний. Если условия договора управления МКД или решения собраний это не определяют, примите решение сами. Учтите мнение совета МКД либо правления ТСЖ, ЖСК, ЖК.
Проинформируйте собственников помещений в МКД в письменной форме об изменении размера платы за содержание жилого помещения. Сделайте это не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата исходя из размера, утвержденного органом МСУ (ч. 13 ст. 155 ЖК).
Разместите уведомление на информационных досках в подъездах МКД, а УО – также на стендах в офисе. В уведомлении укажите реквизиты документа, который устанавливает размер платы, и адрес сайта госоргана, который утвердил такой размер. На случай обращения жителей подготовьте копии нормативных актов.
Каждый субъект РФ утверждает свой перечень категорий домов, единого подхода нет.
Для каждой категории утверждают перечень работ по содержанию, исходя из которого рассчитывают размер платы
Выберите и используйте размер платы для категории, которая подходит для МКД в вашем управлении, в котором собственники не утвердили размер платы на общем собрании.
© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
Комментарии
Согласно ст.137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год (п.1 п.п.2), в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные главой 13 ЖК и уставом товарищества цели, устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п.1.п.п.3).
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме (п.п.8 п. ст.145ЖК), утверждение смет доходов и расходов товарищества на год (п.п.8.1. ст.145ЖК).
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения (п.3 ст.148 ЖК РФ), созыв и проведение общего собрания членов товарищества (п.8 ст.148 ЖК РФ). Согласно п.1.1. ст.146ЖК РФ и п.1 ст.45 ЖК РФ общее собрание членов товарищества должно проводиться ежегодно.
1. ч.7 Ст.156 ЖК РФ - это требование Закона РФ
2. "Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации" - это значит, что УК обязана дать Письменное и ОБОСНОВАННОЕ (Смета, расчеты и.т.п.) предложение собственникам для утверждения на ОСС нового Размера платы.
В этом случае, именно УК обязана организовать такое ОСС.
Если на таком ОСС новый, обоснованный УК Размер не утвержден собственниками - УК должна решать вопрос через суд.
4. Если собственники не провели общее собрание и не избрали способ управления, в соответствии с ч. 3 ст. 156 ЖК РФ тариф на содержание и ремонт устанавливает ОМС – это Определением № 5-КГ14-92 подтверждается. Однако (это не указано в Определении, но и не опровергается им), тариф устанавливается исключительно по результатам открытого конкурса по отбору УО. ( ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
1. когда собственники не приняли решение о выборе способа (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ);
2. когда собственники на ОСС не установили тариф на содержание (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ);
3. для нанимателей жилых помещений (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ).