Что необходимо знать, чтоб не стать жертвой квартирных рейдеров?

Квартирное рейдерство уже давно стало бичом в России. Его непотопляемость и победное шествие по стране наносит существенный удар по доверию к власти. Пострадавшие от этого явления уже создали собственный сайт dolya.org , где делятся своими проблемами, спорят, помогают друг другу. Пытаются достучаться до власти.

Между тем, Президент страны Дмитрий Медведев неоднократно заявлял о важности решения жилищной проблемы и строительстве доступного жилья.

Председатель правительства Владимир Владимирович Путин недавно вновь заявил о том, что пора людей вытаскивать из трущоб. Дело это и социальное и политическое.

Однако, именно одна из ветвей власти, судебная, делает всё возможное, чтобы загнать людей в трущобы, превратить добротные квартиры в коммуналки, вынося решения противоречащие закону, официальной правовой литературе, здравому смыслу, наконец.

При таких обстоятельствах, как говориться, сколько бы нового жилья не построили, оно будет только новой вкусной поляной для квартирных рейдеров.

В соответствии со статьёй 80 Конституции РФ президент страны «обеспечивает согласованное функционирование и взаимодействие органов государственной власти». Но что-то судебная власть не спешит соглашаться с позицией исполнительной и законодательной власти по отношению к жилищным правам граждан.

Большинство наших судей убеждены (судьи у нас руководствуются не только законом, но и собственными убеждениями), что в отдельную квартиру, находящуюся в общей собственности, можно подселить посторонних людей и в любом количестве. Они твёрдо убеждены, что это не нарушает прав других сособственников.

Речь идёт об одной из популярных схем захвата недвижимости в виде отдельной квартиры, которая действует уже более 10 лет.

Есть два основных игрока в этой схеме. Это криминальные структуры и компании, занимающиеся недвижимостью на вторичном рынке жилья. Но особой разницы в захвате собственности нет. В основе схемы лежат: незаконная регистрация купли-продажи доли в праве на квартиру и выдача свидетельства о собственности на эту долю постороннему лицу федеральным управлением регистрации собственности и неправосудное решение суда о вселении посторонних лиц в квартиру, выдел доли в которой невозможен.

Квартиры оказались в общей собственности семьи после приватизации. При оформлении квартиры в собственность некоторые оформили её как совместную общую собственность не определяя долей. Другие определили и оформили доли в праве на общую квартиру.

Каждый, кто оформил долю в праве на квартиру, получили свидетельства о регистрации права на недвижимое имущество, в которых указано, что объектом права является - КВАРТИРА, а видом права - доля в праве. Это означает, что все члены семьи владеют всей квартирой, а определение долей и регистрация доли в праве не означает раздел квартиры.

Официальная правовая литература, доступная гражданам так трактует и разъясняет понятие «доли в праве на общее имущество».

- Каждому из сособственников не принадлежит какой-либо фрагмент общего имущества, объектом права является вся квартира в целом.

- Доля в праве собственности не может быть выражена в виде частей имущества – комнат, квадратных метров и т. п. То есть доли могут быть определены в праве собственности, но не в самой квартире.

- Доля в праве как бы растворена и одновременно присутствует в каждом атоме общего имущества. Фактическое владение общей собственностью осуществляется совместно всеми сособственниками. Владеть долей в праве собственности нельзя, сособственник владеет не долей в праве, а общим
имуществом.

- При определении долей совместная собственность не прекращается, так как у сособственников имеется одно право на один объект недвижимости.

- Доли не возникают с момента государственной регистрации – в Едином Государственном реестре открывается раздел на квартиру, в который вносятся записи о правах сособственников с определением их долей в праве собственности. Если бы возникла долевая собственность, то есть объектом права была бы часть объекта недвижимости, то в ЕГРП открылся бы раздел на часть квартиры, в который бы внесли запись о праве собственника этой части квартиры.

- Право собственности не допускает одновременного наличия доли в праве и части квартиры с определённой площадью. То есть может быть или доля в праве или часть объекта.

- Долевая собственность – это вся квартира (выделенная часть объекта недвижимости – многоквартирного дома), а доля в праве собственности – это право сособственников на один объект – квартиру, это внутренняя валюта участников общей собственности на эту квартиру.

Доля в праве не является недвижимым имуществом. Недвижимым имуществом является вся квартира целиком.

- Раздел имущества, представляющего собой отдельную квартиру, находящегося в общей собственности, и выдел из него доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений – кухни, коридора, санузла, и оборудования отдельного входа.

При отсутствии такой возможности суд вправе определить по просьбе истца порядок пользования квартирой. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имущества, если этот порядок не установлен соглашением сторон… который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности. Об этом сказано в Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ».

Также в пунктах 35, 36, 37 этого постановления указано, что выдел доли происходит в соответствии со статьёй 252 на основании статьи 133 ГК РФ, которая гласит: «Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами статей 252…»

Суд вправе отказать в иске о выделе его доли участнику общей собственности, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, под ущербом следует понимать невозможность использовать имущество по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния, либо снижение материальной ценности, неудобства в пользовании и т. п.

То есть продажа доли в праве постороннему лицу невозможна ещё и потому, что превращает её в коммунальную, её невозможно использовать по целевому назначению (напомню, что все квартиры после 1962 года строились и проектировались для проживания одной семьи).

Какова же судебная практика по вопросам раздела жилых помещений.

В официальной правовой литературе нас убеждают:

-Судебные инстанции стоят на позиции «ликвидации коммунальных квартир», которая обеспечивается недопустимостью произвольного раздела квартир и признанием преимущественного права покупки комнаты, так как юридический раздел квартиры, фактически неделимой ввиду целевого назначения вещи,
ухудшает её качество с точки зрения обеспечения жилищных потребностей.

Казалось бы – всё замечательно! Долю в праве на общую собственность в виде отдельной квартиры, которую нельзя разделить в натуре, можно выделить только: определив порядок пользования; или выставив всю квартиру на продажу и распределив средства от продажи соответственно долям; или заплатив компенсацию выделяющемуся сособственнику. Это значит, что ни при каких обстоятельствах в квартиру не могут вселиться посторонние люди и она не может стать коммунальной. Суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью!

ВНИМАНИЕ! КАК ДЕЛАЮТ РЕЙДЕРЫ!

Выделяющийся сособственник не обращается в суд с иском о выделе доли на основании статьи 252 ГК РФ, а использует часть 2 статьи 246 и статью 250 ГК РФ. Статья 246 ГК Статьи 246 и 250 ГК РФ не могут применяться по отношению к доле в праве на общее имущество в виде квартиры, выдел доли в которой невозможен. Доля в праве не является вещью и имуществом, не является долевой собственностью!!! Продать её в соответствии с этими статьями
сособственник не может. Доли в квартире не выделены и не превращены в части, а лишь определены. Выделить долю в неделимой вещи можно только на основании статьи 252 ГК РФ! Разменять или продать квартиру можно только при обязательном согласии на размен остальных сособственников, тогда операции по обмену или продаже производятся со всей квартирой целиком по согласию всех её сособственников, а не с долей в праве, которая объектом вещных прав не является.

Нельзя квартиру с одним входом и местами общего пользования превратить в коммунальную! Это является правонарушением. Нарушаются наши права
на владение и распоряжение общей собственностью, права на неприкосновенность частной жизни, личной и семейной тайны, тайны телефонных переговоров,
гарантированные Конституцией (статья 23)

В соответствии со статьёй 209 ГК РФ сособственник может совершать в отношении принадлежащего ему имущества только те действия, которые не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

Каким же образом удаётся продать долю в праве на общее имущество в виде квартиры?

Это возможно сделать привлечением заинтересованных в такой продаже лиц, занимающихся квартирным рейдерством.

- Выделяющийся сособственник, ссылаясь на статьи 246 и 250 ГК РФ, присылает остальным владельцам квартиры предложение, заверенное нотариусом, о продаже доли по определённой им цене, с предупреждением, что если доля не будет выкуплена, то она будет продана постороннему лицу или просто подарить своё право на долю постороннему лицу.

В таком противозаконном предложении есть намеренные неточности. Оговаривается сумма, но не оговариваются условия проведения сделки – время, место проведения сделки и способ передачи денег, хотя закон обязывает указывать условия сделки. Пишется то доля в праве, то просто доля и может указываться конкретная комната, хотя в свидетельстве о собственности она отсутствует.

Очень часто, сособственникам под расписку передают заказное письмо, в котором может быть чистый лист бумаги. Рейдер же получает подтверждение того, что предупредил о продаже доли.

Даже, если вы готовы передать указанную сумму, вам это не удастся. Так как рейдеры заинтересованы в освобождении всей квартиры. Они будут осуществлять свой план подселением посторонних лиц и созданием невыносимых условий для проживания, угрозами физической расправой, принуждая к размену квартиры или продаже долей по заниженной цене.

Далее коррумпированный регистратор регистрирует право на долю в праве постороннему лицу.

Сначала регистрируется договор купли-продажи, без учёта характера недвижимости, являющегося жилым помещением, который естественно не соответствует закону. Нельзя продать нечто растворённое в каждом атоме имущества, не являющееся недвижимостью, вещью и имуществом.

Рейдеры же в договоре купли-продажи ссылаются на статьи Гражданского Кодекса, которые предполагают продажу недвижимости, а не доли в праве. Вот на эти.

В соответствии со статьёй 433 ГК РФ, договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации.

В статье об особенностях продажи жилых помещений - 558 ГК РФ, отсутствует указание на то, что может быть продана доля в праве, говориться лишь о продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Статья 554 ГК РФ указывает на то, что существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нём всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определённость. Отсутствие в договоре продажи недвижимого имущества указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащим продаже, и договор не считается заключённым, и
переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

В статье 556 ГК РФ о передаче недвижимости указывается, что передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому продавцом и принятие её покупателем акту, обязательство продавца считается исполненным после вручения этого имущества покупателю. Такого акта существовать не может, как и вручения некой субстанции, растворённой в квартире. Доля в праве не является не имуществом, не вещью, у неё нет
«индивидуальной определённости», продать её нельзя!

Однако, несмотря на невозможность и явную абсурдность договора купли-продажи доли в праве на общее имущество в виде квартиры, этот договор регистрируется регистратором, обслуживающим квартирных рейдеров.

После того, как регистратор зарегистрировал договор купли-продажи, продавец в течение суток, должен вручить покупателю имущество и подписать акт о передаче этого имущества, покупатель должен вручить деньги продавцу.

Акт о передаче недвижимости должен быть представлен регистратору, после чего регистрируется право собственности.

И опять, нарушая закон, регистратор выдаёт свидетельство о собственности рейдеру, без акта передачи имущества.

То есть нет законов, которые бы предусматривали продажу доли в праве на недвижимое имущество в виде квартиры, раздел которой в натуре невозможен. Заключить договор купли-продажи на невыделенную долю в праве невозможно, так как для этого нет законных оснований.

Регистраторы, регистрирующие договор купли-продажи доли в праве и выдающие свидетельство о собственности на эту долю в праве действуют с умыслом, нарушая закон.

Каким образом можно избавиться от трущоб, если закон позволяет покупать в собственность однокомнатную квартиру безграничному количеству лиц, без учёта санитарно-гигиенических , строительных и проектных норм? Представление о качестве жизни у всех разное. И лифт, и холлы в многоквартирных домах построены с учётом эксплуатации определённым количеством людей. В Уставах ЖСК и ТСЖ прописаны правила, по которым заселяют в дом. В соответствии со статьёй 124 Жилищного Кодекса вселиться в дом ЖСК, например, можно только на основании решения общего собрания. Такая практика существует во всём мире.

Но суды игнорируют и права членов кооператива, не считаясь с Уставом – договором сторон. Суды подселяют безграничное количество граждан, в отдельные ранее, даже кооперативные квартиры, превращая их в коммунальные.

Сколько бы государство и сами граждане не строили жилья, до тех пор пока существует эта схема, пропорционально количеству построенного будет расти количество коммуналок и трущоб, население будет исчезать, а рейдеры будут богатеть.

Далее

Рейдеры приходят в квартиру со свидетельством о собственности на долю в праве на общую собственность. Вселяются в квартиру и начинают выживать сособственников. Милиция ничего не может сделать, так как у рейдеров на руках свидетельство о собственности. Очень часто, как сказано в памятке Общественной палаты о том, как противостоять рейдерству, и милиция, и прокуратура могут быть сами быть пособниками рейдеров, работать на чёрных
риэлторов. Уголовное дело возбуждать отказываются, хотя подобные преступления можно отнести к мошенничеству, вымогательству, превышению должностных обязанностей регистраторами и т. п.

Как правило, милиция отсылает решать проблему в гражданском судопроизводстве и не берёт её на себя.

Суд выносит неправосудное решение в пользу квартирных рейдеров, для того, чтобы не допустить прецедента и не нарушить сложившуюся теневую судебную практику.

Суды, при рассмотрении подобных дел, отклоняются от рассмотрения и оценки доводов и доказательств, которые представляют владельцы квартиры, доказывая, что подобные сделки противоречат закону, они ничтожны.

Отказываются определять характер вещи и признавать её неделимой, уклоняясь от рассмотрения этого вопроса.

Необоснованно и бездоказательно, вопреки закону, утверждают, что в квартире, выдел доли в которой невозможен, отчуждение доли может происходить по статьям 246 и 250 ГК РФ и это законно!!!

Такой позиции придерживаются не только некоторые федеральные судьи, но и в Мосгорсуде судьи Понамарёв Л.П. и Князев А.А., в Верховном Суде РФ – заместитель Председателя ВС – Нечаев В.И.

Хорошая крыша у квартирных рейдеров! Единомышленники!

Неизученность обстоятельств и материалов дела, неисследовательность представленных в деле доказательств, уклонение суда от их оценки, в соответствии с указаниями Европейского суда по правам человека, не соответствует принципам равноправного и справедливого правосудия. Но надзорные инстанции этого не признают.

Неудивительно, что граждане России вынуждены обращаться в Европейский суд.

При отчуждении доли суд должен определить какой вещью является общая собственность – статья 244 ГК РФ, возможен ли выдел доли без несоразмеренного
ущерба имуществу, изменению его назначения, имеется ли техническая возможность переоборудования в помещении отдельного входа и отдельных мест общего пользования – статья 133 ГК РФ.

При невозможности выделить долю отчуждение доли должно происходить по статье 252 ГК РФ.

Судьи не могут не осознавать общественную опасность своих действий, принимая подобные решения. Общественная палата РФ ещё в 2006 году определила данную схему и явление как квартирное рейдерство, угрожающее жизни владельцев квартиры. И СМИ, и интернет переполнены информацией о социальной
нестабильности и преступлениях, порождаемых вселением посторонних лиц в частные квартиры.

Следовательно, судьи, вселяющие в отдельные квартиры посторонних людей на основании статей 246 и 250 ГК, действуют с прямым умыслом при бездействии милиции и прокуратуры. Они не могут не понимать, что подобное вселение угрожает жизни и здоровью граждан. Добросовестный гражданин никогда не купит долю в праве и не будет лезть в чужую семью, угрожать и скандалить.

Эта схема выгодна исключительно рейдерам и обслуживающим их структурам.

Продавец доли в праве получает мизерную сумму – от 10 до 20 тысяч долларов. Как правило, это люди, которые таким образом хотят причинить вред своим родственникам или бывшей семье, и у них есть другое жильё. Для них главное месть, а не деньги. Они обращаются за помощью к агентствам недвижимости, которые имеют хорошо налаженные связи в управлении регистрации собственности, в нотариальных конторах и судах. Агентства недвижимости часто регистрируют доли на своих сотрудников, которые имеют массу времени и способов для выдавливания сособственников из квартиры с помощью угроз или предложений переехать в трущобы. Квартира, приобретённая за бесценок, освобождается и продаётся. Или держится в резерве, поэтому и цены на рынке не падают.

На разделе квартире зарабатывают все – недобросовестные риэлторы, нотариусы, регистраторы, судьи, приставы, сотрудники милиции и прокуратуры.

Теряют же деньги, а иногда здоровье и жизнь те, кто разменивается под давлением и угрозами рейдеров.

Иногда рейдеры находят «слабое звено», пьющего, принимающего наркотики, играющего члена семьи, очень пожилого человека, которые внезапно умирают, а их доля оказывается завещена или подарена посторонним людям. Далее опять угрозы, скандалы. Иногда люди просто исчезают. Особенно одинокие.

В советское время был найден механизм, который позволял постепенно улучшать жилищные условия не только тех, кто имел отдельные квартиры, но и тех, кто жил в коммуналках. Жильцы коммунальной квартиры могли получить освободившуюся комнату. При увеличении семьи ставили на очередь на улучшение  жилищных условий, если в семье появлялись молодожёны, новая молодая семья получала отдельную квартиру. Пусть всё это делалось не сразу, но никто не
имел права вселить в квартиру или комнату постороннее лицо. Даже в 20-ые годы во время разрухи, когда надо было восстанавливать города и поднимать
промышленное производство, при подселении, Ленин просил разъяснять гражданам, что это временная мера и советская власть обязательно построит рабочим новые дома. Вселяли семью только в отдельную комнату из расчёта не менее 5 кв. метров на человека.

Сейчас и в однокомнатную квартиру подселяют посторонних людей.

Наши жилищные условия хуже, чем в 20-ые и мы, став собственниками, оказались в худшем положении, чем те, у кого квартира находиться в социальном найме. В неприватизированных квартирах на одного человека полагается 18 кв. метров. Суды вселяют граждан на 0,5 кв. метров в квартиры, которые
находятся в собственности.

Зря Михаил Булгаков иронизировал над Швондером. Писателю и в самых страшных фантазиях не могли привидеться современые рейдеры-швондеры, поддерживаемые уже другой властью.

И кому же выгодно так подставлять власть?

И где же этот самый главный квартирный рейдер, к которому стекаются все финансовые потоки от этой схемы отъёма метров у добросовестных граждан? Ответ, по-моему, ясен!

Как могут бороться с коррупцией сами коррупционеры?