Изменения в Постановление 75 по отбору УО для МКД по конкурсу

Работая в управляющей организации в 2015 - 2017 годах, часто приходилось готовить документы на участие в проводимых конкурсах по отбору управляющей организации для многоквартирных домов — новостроек и не только. В нашем регионе УЖКХ, как структура администрации города, является организатором конкурсов на основании муниципального правового акта (МПА). Благо, конкурсов проводилось очень много.

Мы, наивные верили вначале, что в этих конкурсах можно законным способом стать победителем. На деле оказалось, что все как всегда в нашей стране. В результате, впоследствии, на конкурс стали подавать документы только те управляющие компании, которые «забирали» дом. Остальные могли, конечно, участвовать — это не возбранялось, но на деле оказывалось пустой затратой времени, сил и денежных средств, которые по месяцу — два использовались организатором «безвозмездно», то есть - бесплатно.

На моей памяти Постановление Правительства № 75 от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее - Правила 75) существенно изменялось лишь единожды — в 2015 году. Остальные изменения были не очень серьезные и на сам порядок проведения конкурса сильно не влияли. До 2013 - 2014 года конкурсы проводились редко и не везде.

Указанные мной изменения в 2015 году внесли после того, как список дополнительных работ по содержанию МКД достиг у многих претендентов в некоторых регионах огромных размеров. Соответственно, и сумм, измеряемых в квадрильонах и им подобных цифрах, на которые претенденты предлагали сделать доп. работы. На такие суммы и работ-то по дому не получится сделать — их просто нет в таком количестве, не говоря о том, что их просто невозможно сделать на такие суммы (таких ресурсов с заоблачными цифрами нет ни у одной УО, думаю, даже во всей стране). По сути, был конкурс на то, кто знает больше цифр и силен в математике, а цифры - не подкрепленные хотя бы перечислением работ, когда выкрикивали предложения в квадрильонах. Фарс, одним словом, а не конкурс. Ролики таких конкурсов гуляют в интернете. Наш регион этот фарс как-то миновал, и то, суммы назывались неподъемные и нереальные в то время.

Этот момент я застала еще, работая оффлайн, когда многие подавали документы, веря в правдивость, честность и открытость конкурсов и в то, что в них все-таки можно победить. Может, не везде так было, но почему-то меня «грызут смутные сомнения», что где-то было по-другому в нашей стране. Хотя некоторые регионы и города вообще эти конкурсы не проводят, либо на них выставлен откровенно никому не нужный жилой фонд, от которого будут только проблемы и штрафы для управляющей организации (УО).

Механизма контроля за исполнением договора управления со стороны организатора в законе не имеется, как и ответственности за неисполнение дополнительных работ. Никто никогда их исполнение не проверяет. А в самих Правилах 75 очень много пробелов и неястностей, поэтому в каждом регионе разрабатывают конкурсную документацию, кто во что горазд, также проводят и сами конкурсы. И все документы и процедуры конкурса разительно отличаются в зависимости от региона.

Кроме того, если УО, управляющая до конкурса по договору с застройщиком, не захочет отдавать дом победителю конкурса, легко могла это сделать, подавая бестолковые иски с обеспечительными мерами (как они получены эти меры - известно, наверное, всем: телефонное право и правило 6 рукопожатий действует не только в хороших делах, но и в нечистоплотных — тоже, к сожалению). Такие суды могут длиться 2-3 года, если не больше. У нас закон дает такое право на обжалование действий всех и вся и подачи таких же исков ни о чем, насколько хватит бурной фантазии руководителя всего «спектакля». К сожалению, печальный опыт такой видела наяву.

Неважно, что исковые заявления в суды без правовых и иных оснований, и подаются много раз и от разных людей — лояльных к старой УО собственников. Да и сама старая УО не ходит в суды, затягивая процессы на месяцы и года. На моей памяти за 23 года работы за злоупотребление правом мало кого наказали, вернее — никого. Некоторые не гнушаются при этом и заказными сюжетами — уровень журналистов (вернее, недожурналистов, по моему мнению) в периферии нашей «не айс» в большинстве случаев. А суды не видят в откровенном поливании грязью людей и компаний никакого криминала — всего лишь «субъективное мнение» таких <del>недо</del>журналистов. Вот так печально все бывает.

В 2015 году были внесены изменения, которые касались порядка оформления конкурсной документации и правом участников на предложение дополнительных работ только в пределах перечня, установленного организатором конкурса. Теперь практически победителем становился тот, кто первый - с момента публикации на сайте, подавал документы на конкурс по конкретному лоту. Оценка проводилась по объему дополнительных работ. Если первый подавший документы претендент предлагал весь список - он и являлся победителем, если его допускали к конкурсу.

В любом случае Правила 75 всегда позволяли поставить управлять «нужную» управляшку, что ни для кого никогда секретом не являлось. Соответственно, крупные застройщики многоквартирных домов, вхожие в «высокие кабинеты» и имеющие «свои» УО (а они почти все их имеют) всегда забирали управлять свои построенные новые дома. Таким образом, Правила 75 вроде как и нужные, но в большей степени фактически не выполняли свою роль доступа к рынку по управлению домами на честных и равных условиях для всех управляющих организаций региона.<del>С честностью в нашей стране большие проблемы почему-то всегда существуют.</del>

Так что я считаю Правила 75 не очень-то применимым и формальным нормативно-правовым актом (НПА), который существует для галочки, потому что так надо. Как всегда, НПА хороший и посыл его нужный и важный для страны, но на деле все перевернуто во время его исполнения на местах в угоду кучке возвысивших себя над другими. Хотя, может, в других регионах все честно и открыто, и можно победить в этих конкурсах, не имея связей, знакомств, денег и иных привилегий. Вполне возможно, во мне говорит лишь мой негативный опыт, но я вижу и оцениваю факты именно так. Напишите о таких фактах честных конкурсов по отбору УО, я хоть порадуюсь за вас.

Все это лирика, давайте разбираться, что изменилось в Правилах 75 в последние годы и помогут ли эти изменения что-то поменять в этой сфере и быть полезными для управляющих организаций. Последняя редакция Правил 75 действует с 12 января 2019 года. Изменения внесены Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 в связи с вступлением в силу положений законодательства о порядке назначения УО для МКД органами местного самоуправления (ОМСУ). Статью об этом в нашем блоге мы уже писали не так давно. Поэтому подробно на этих изменениях останавливаться не будем.

С 01 января 2019 года действует редакция Правил 75 в связи с внесением в них изменений Постановлением Правительства РФ от 14.12.2018 № 1541 «О внесении изменений в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Давайте разбираться по каждому измененному пункту Правил 75.

Пункт 2. Этот пункт о понятиях, используемых в Правилах 75.

В понятие «конкурс» внесено следующее изменение. Ранее в формулировке конкурсом признавалась форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), на право управления которым проводится конкурс.

В новой редакции: конкурс — это форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший выполнить указанный в конкурсной документации перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс, за наименьший размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока.

Изменения касаются того, что теперь за наименьший размер платы победитель предлагал выполнить весь объем работ по содержанию МКД: как обязательные, так и дополнительные. То есть, ушло правило: «кто первый встал — того и тапки», и теперь победитель не тот, кто первый подал документы, а тот, кто согласился выполнить перечень работ по дому, установленный в конкурсной документации за наименьшую плату.

Хотя для застройщиков и их УО ничего уже не страшно: давно пролоббированы нужные решения судов и изменения в законе, когда дольщики имеют право голосовать на собрании и выбирать УО. А подсунуть на подпись бланк решения общего собрания «без даты» радостному участнику долевого строительства, который пришел подписать акт приемки квартиры и получить ключи — не слишком сложно. Упорствовать будут единицы дотошных. Да и с момента сдачи дома и объявления конкурса провести собрание вполне реально, так как именно застройщик обладает всей полнотой информации о будущих собственниках квартир.

В понятие «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» внесено дополнение — указание на то, что подразумеваются и нежилые помещения МКД тоже.

Пункт 7. О привлечении организатором конкурса юридическое лицо на основании договора для выполнения его функций или части функций. Уточнение касается того, что в пункте вместо слов «перечней обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию жилого помещения» используется термин «перечень работ и услуг по содержанию жилого помещения». Это изменение прослеживается по всем Правилам 75.

Пункт 15. Требования к претендентам конкурса.

Подпункт 5. Расшифровано, что понимается под кредиторской задолженностью: «При этом под кредиторской задолженностью в целях применения настоящего подпункта понимается совокупность обязательств претендента (краткосрочных и долгосрочных), предполагающих существующие в текущее время (неисполненные) ее обязательства в пользу другого лица (кредитора), включая обязательства по кредитам и займам, которые приводят к уменьшению балансовой стоимости активов претендента». На практике, это так и делалось - на основании положений законодательства по бухгалтерскому учету, а теперь это разъяснено и в самих Правилах 75 более подробно.

Подпункт 7. Введен в новой редакции Правил 75 - новое требование к претендентам: «Отсутствие у претендента задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за 2 и более расчетных периода, подтвержденное актами сверки либо решением суда, вступившим в законную силу».

Подпункт 8. Также введен в новой редакции Правил 75: «Отсутствие у претендента задолженности по уплате административных штрафов за совершение правонарушений в сфере предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

При оформлении конкурсной документации и ранее претендент прилагал справку об отсутствии задолженности по штрафам, налогам и сборам и отсутствию процедуры банкротства, хотя это и не было закреплено в Правилах 75 официально. Правда, эти сведения не особо проверялись. Организаторы не заморачивались проверками их достоверности: по закону и права у них такого не было что-то запросить. Они фактически могли только получить данные из открытых источников. Да и это вряд ли делалось ввиду большой загруженности юристов в сфере ЖКХ и отсутствия такого требования к организатору в Правилах 75.

Пункт 38. Об информации, указываемой в извещении о проведении конкурса.

Подпункт 4 изменен, подпункт 4(1) исключен. Изменения касаются того, что вместо двух перечней: обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию жилого помещения остался в Правилах 75 только единый перечень работ и услуг по содержанию жилого помещения.

Пункт 41. О содержании конкурсной документации.

Пункт 4 изменен, пункт 4(1) исключен. Теперь конкурсная документация включает в себя единый перечень работ и услуг по содержанию жилого помещения. Нет пункта 4(1), который подразумевал перечень дополнительных работ, в пределах которого ранее претенденты предлагали дополнительные работы за указанный размер платы. Теперь единый перечень работ устанавливается организатором, а участники играют на понижение размера платы на торгах.

Пункт 56. О регистрации заявки на конкурс в журнале регистрации заявок.

Пункт конкретизирован и дополнен, новая редакция его следующая: «Каждая заявка на участие в конкурсе, поступившая в установленный в соответствии с пунктами 38 и 52 настоящих Правил срок, регистрируется организатором конкурса в журнале заявок (указывается наименование, организационно-правовая форма - для юридического лица, фамилия, имя и отчество (при наличии) - для индивидуального предпринимателя, дата, время и регистрационный номер заявки на участие в конкурсе). По требованию претендента организатор конкурса предоставляет для ознакомления журнал заявок, а также выдает расписку о получении такой заявки по форме согласно приложению № 5.

Очень нужное изменение, по моему скромному мнению. Раньше журнал заявок на конкурс вели, как придется — кто как его придумает, и требований к нему не было от слова совсем. И увидеть этот журнал никто не мог — не было такого права у участников конкурса его потребовать для ознакомления. Теперь появились обязательные сведения, вносимые в журнал заявок. А также любой претендент имеет право на ознакомление с журналом. Только вот в Правилах 75 не уточнили: каким образом должно быть оформлено требование об ознакомлении - письменно или устно, и как быстро организатор обязан его предоставить. Ну, хоть что-то… Лучше, чем ничего.

Пункт 59. О повторном проведении конкурса при отсутствии претендентов и увеличении размера платы при этом.

Ранее при повторном проведении конкурса при отсутствии претендентов организатор обязан был провести новый конкурс в течение 3 месяцев и увеличить при этом размер платы не менее чем на 10 %.

Данный пункт дополнен тем, что увеличенный размер платы за содержание жилого помещения при повторном конкурсе не может превышать муниципальный размер платы более чем в 1,5 раза.

Пункт 76. О порядке проведения процедуры определения победителя.

Ранее победителем считался тот, кто предложил наибольший по стоимости объем дополнительных работ из предложенных организатором за тот размер платы, установленный в конкурсной документации.

Теперь участники конкурса предлагают выполнить установленный конкурсной документацией единый перечень работ и услуг по содержанию МКД за наименьший размер платы с пошаговым снижением 0,1 % от указанного размера платы в извещении о конкурсе.

При этом, если после троекратного объявления наименьшего размера платы, никто не сделает предложение с еще меньшим размером платы, то последний назвавший наименьшую плату объявляется конкурсной комиссией победителем конкурса. Практически, «аукцион «Сотбис», только там игра идет на повышение, а не на понижение. И миллионеров среди управляющих организаций вряд ли найдется. Если только тайных и то немного...

Пункт 77. О максимальном снижении размера платы на конкурсе.

Этот пункт полностью изменен. Теперь снижение на конкурсе размера платы за выполнение перечня работ, возможно, не более чем на 10% от первоначального размера платы, указанной в извещении о конкурсе. Если размер снижен более чем на 10%, то конкурс признается несостоявшимся. Организатор при этом обязан провести новый конкурс, установив при этом расчетный размер платы ниже, чем предыдущий не менее чем на 10%.

Странная норма, но, видимо, законодатель решил, что если есть демпингующие на конкурсе управляющие организации (читай — на все согласные), почему бы им не поуправлять годик по бросовой цене. А то слишком много зарабатывают наши УО, наверное, как подумали инициаторы проекта этих изменений.

Пункт 78. О победителе конкурса, если размер платы предложен двумя или более участниками.

Этот пункт также изменен. Если несколько участников назвали одинаковый размер платы, то победитель — тот, кто первым подал заявку. Как и раньше — подавать заявку раньше всех — выгоднее. В ранней редакции — победитель тот, кто первым предложил весь объем доп. работ, то есть, первым подал заявку.

Пункты 80 и 81 утратили силу. Они касались прежнего способа определения победителя и не подходили для новых условий проведения конкурса.

Пункт 83. Об указании в договоре управления стоимости каждой работы и услуги. Перефразирован, исходя из новых условий определения победителя конкурса, но существенно не изменился.

Пункт 85. О возврате участникам суммы обеспечения заявки (кроме победителя). Существенно не изменился, перефразирован, исходя из новых условий проведения конкурса и определения победителя.

Пункт 90. Об обязанности победителя представить организатору подписанный договор управления и обеспечение исполнения обязательств. Дополнен указанием не только на победителя, но и на единственного участника конкурса, который представляет указанные документы организатору. В случаях, когда третий этап конкурса не проводится.

Пункт 91. Аналогичное дополнение, касающееся единственного участника, обязанного заключить договор управления.

Пункт 93. По уклонению победителя от заключения договора управления. Перефразирован, исходя из новых условий определения победителя на конкурсе. Исключены нормы о том, что организатор вправе обратиться в суд о понуждении заключить договор и о возмещении убытков при уклонении победителя или единственного участника от заключения договора.

Пункт 96 (Правила 75 дополнены эти пунктом). Об обязанности победителя или единственного участника выполнить весь перечень работ и услуг за предложенный победителем размер платы. Это обязательство победителя было ранее изложено в других пунктах Правил 75, так что ничего нового этот введенный новый пункт не несет.

Приложение № 8. Форма протокола конкурса. Более подробно конкретизирована в связи с новыми условиями проведение конкурса и определения победителя. Эти изменения следует лучше изучить организаторам. Хотя и участникам также не помешает знать, чтоб увидеть косяки организатора, если пойдут в суд или УФАС.

Таким образом, можно сделать выводы о том, что совершенно изменились условия определения победителя: теперь победитель тот, что предложил наименьшую цену за установленный организатором перечень работ и услуг по содержанию МКД. И произвольно до минимума уменьшить цену нельзя. Как и повысить ее при повторном конкурсе более чем на 1,5 размера от муниципального тарифа, если никто не подал заявку на прежний конкурс.

А признание конкурса не состоявшимся по причине снижения цены более чем на 10 процентов вообще ведет к тому, что следующий размер платы будет меньше больше чем на 10% от прежнего. Уменьшаете, торгуетесь, значит, можете и за более низкую плату содержать дом.

Судебной практики ввиду небольшого срока действия изменений еще не имеется. Но, думаю, в таких условиях конкурсы по отбору УО дл МКД зачахнут вообще даже там, где они еще проводились. Кроме того, подача заявки на конкурс предполагает автоматическое включение УО в муниципальный перечень организаций, из числа которых принудительно назначаются ОМСУ управляющие организации для домов, не имеющих управления.

Почему-то думаю, что там не сплошь новостройки с большим количеством квартир и без особых проблем (такие застройщики теперь даже на конкурс не отдадут — ведь можно «продать» право заключения договора, если нет своей УО), а только те дома, от которых отказались все работающие компании ввиду «продвинутых» (<del>или двинутых</del>), или полный <del>атас (или хлам)</del> в плане состояния общего имущества МКД. Ведь никто не захочет получать огромные штрафы за такие дома. Вот и подумает руководитель УО сто раз — идти на конкурс или нет. Наверное, отрицательных решений будет абсолютное большинство по этому вопросу. А правила 75 как были формальным документом, так и останутся и после внесенных, казалось бы, хороших изменений в них.

С уважением, Ильмира Носик.